遷移水平低得多 可能減少了奧克蘭住房短缺的規(guī)模

衡量長(zhǎng)期移民方式的變化導(dǎo)致新西蘭有多少移民定居的估計(jì)數(shù)急劇下降。

隨著來(lái)這里居住的人越來(lái)越少，它也對(duì)住房短缺的程度產(chǎn)生了懷疑，特別是在奧克蘭，由移民驅(qū)動(dòng)的人口增長(zhǎng)造成的住房壓力最大。

雖然認(rèn)為奧克蘭的住房短缺只不過(guò)是一個(gè)城市神話，但仔細(xì)研究一下這個(gè)新數(shù)字就可以了。

新的低移民數(shù)據(jù)表明，奧克蘭的住房短缺可能不像以前想象的那么嚴(yán)重，但仍有可能是巨大的。

根據(jù)該地區(qū)人口的自然增長(zhǎng)(出生人數(shù)超過(guò)死亡人數(shù))，遷移帶來(lái)的凈收益(長(zhǎng)期抵達(dá)超過(guò)長(zhǎng)期)，Interest.co.nz一直在估算奧克蘭住房短缺的規(guī)模已有好幾年(年度離職)，平均家庭入住率以及每年為該地區(qū)新住宅發(fā)放的守則合規(guī)證書(shū)數(shù)量。

這些數(shù)據(jù)總結(jié)在下面的表1中，表明在2015年至2018年的四年間，奧克蘭地區(qū)累計(jì)缺少27,206套住房，這表明總?cè)笨趯⒏摺?/p>

然而，新西蘭統(tǒng)計(jì)局已經(jīng)修改了收集移民數(shù)據(jù)的方式，與前一種方法相比，這顯示了在該國(guó)長(zhǎng)期或長(zhǎng)期定居的人數(shù)大幅下降。

差異總結(jié)在下面的表2中，表明在舊系統(tǒng)下，新西蘭統(tǒng)計(jì)局估計(jì)截至2015年6月的12個(gè)月凈移民收益為58,259人，但在新系統(tǒng)下，該數(shù)字被下調(diào)至53,208，意味著5051人(-8.7%)在這里定居的人比原先想象的少。如表所示，這種變化每年都有所增加。在截至2018年6月的12個(gè)月中，舊系統(tǒng)凈增加64,995，而新系統(tǒng)僅為46,634，新系統(tǒng)下的長(zhǎng)期移民減少18,361(-28.2%)。

這幾乎肯定會(huì)減少奧克蘭住房短缺的規(guī)模，但是減少了多少?

遺憾的是，經(jīng)修訂的移民數(shù)據(jù)僅在國(guó)家一級(jí)提供，區(qū)域數(shù)據(jù)仍在籌備中。

然而，我們可以大致了解奧克蘭數(shù)字如何受到影響，通過(guò)適用于國(guó)家數(shù)據(jù)的相同百分比變化來(lái)減少奧克蘭數(shù)字。

換句話說(shuō)，由于新系統(tǒng)的全國(guó)凈移民收益比新系統(tǒng)下降了28.2%，而截至2018年6月的12個(gè)月，我們假設(shè)奧克蘭的數(shù)字減少了相同數(shù)量。

這產(chǎn)生了一個(gè)粗略的衡量標(biāo)準(zhǔn)，但目前它是我們所擁有的最好的標(biāo)準(zhǔn)。

下面的表3顯示了這些粗略估計(jì)對(duì)2015年至2018年(6月份)奧克蘭住房短缺計(jì)算的影響。

在截至2015年6月的一年中，住房短缺率從舊制度下的8919下降到新制度下的8075，次年則從8036下降到7246。

在接下來(lái)的兩年中，差異更加明顯，2017年的缺口從舊系統(tǒng)下的6??817下降到新系統(tǒng)下的4996，并且在2018年從3434下降到1027。

根據(jù)這一衡量標(biāo)準(zhǔn)，2015年至2018年6月份在奧克蘭建立的累積住房短缺率將從新西蘭統(tǒng)計(jì)局舊的移民計(jì)量系統(tǒng)下的27,206個(gè)下降到新系統(tǒng)下的21,314個(gè)(-21.7%)。

所以?shī)W克蘭的住房短缺并沒(méi)有消失，它可能比我們想象的要小20%左右。

更有趣的是數(shù)字突出的趨勢(shì)。

這兩組數(shù)字都顯示，遷移的凈收益一直在放緩，而代碼合規(guī)證書(shū)的發(fā)布一直在增加。

因此，年度缺口一直在減少，新的數(shù)據(jù)顯示，截至2018年6月的一年，每年的缺口只有一千多戶。

鑒于這些數(shù)字現(xiàn)在超過(guò)六個(gè)月，而去年下半年的凈移民收益繼續(xù)下降(無(wú)論采用何種系統(tǒng)進(jìn)行計(jì)算)，奧克蘭的住房短缺很可能已經(jīng)趨于平緩，甚至可能開(kāi)始下降。

這并不意味著房屋過(guò)剩很可能很快出現(xiàn)在地平線上，因?yàn)槔鄯e的短缺將使奧克蘭住房市場(chǎng)在一段時(shí)間內(nèi)保持極度緊張。

但至少它不應(yīng)該變得更糟，壓力甚至可能開(kāi)始緩解。

雖然我們的計(jì)算只是粗略估計(jì)，但它們應(yīng)該足夠可靠，以表明奧克蘭住房市場(chǎng)的廣泛趨勢(shì)。

隨著更可靠的數(shù)據(jù)出現(xiàn)，我們將繼續(xù)更新我們的數(shù)據(jù)。