3月份傳聞的國管公積金貸款收緊政策終于落地

4月12日，國管公積金中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金個(gè)人住房貸款政策進(jìn)一步優(yōu)化服務(wù)有關(guān)問題的通知》，明確對(duì)二套房貸款實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，二套房首付比例調(diào)整為最低六成，且最多貸60萬元。新政自2019年4月15日起執(zhí)行，以網(wǎng)簽日期為準(zhǔn)。

繼2018年9月北京市管公積金政策收緊后，北京房貸政策中唯一“認(rèn)房不認(rèn)貸”的國管公積金也收緊了，北京房貸政策全面收緊。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國管公積金政策收緊主要是對(duì)北京樓市的影響，不過，由于國管公積金占市場所有交易的比例較小，而且之前市場傳聞收緊已經(jīng)炒作一段時(shí)間，對(duì)市場直接影響不大，但從心理層面會(huì)影響北京樓市“小陽春”的持續(xù)。

二套房認(rèn)定“認(rèn)房又認(rèn)貸”

國管公積金新政最大的變化是二套房“認(rèn)房又認(rèn)貸”。

新政規(guī)定：

借款申請(qǐng)人家庭(包括借款申請(qǐng)人、配偶及未成年子女)在北京市無住房且夫妻雙方名下無住房貸款記錄(包括商業(yè)性住房貸款和住房公積金貸款記錄，下同)的，按首套住房貸款政策辦理。

借款申請(qǐng)人家庭在本市無住房且名下僅有1筆住房貸款記錄的，以及在本市僅有1套住房且名下無住房貸款記錄或僅有同一套住房貸款記錄的，按二套住房貸款政策辦理。被認(rèn)定為二套以上住房的，不予貸款。

新政還調(diào)整了二套房首付款比例和貸款最高額度：

購買二套住房的，首付款比例不低于購房總價(jià)的60%，貸款最高額度為60萬元，貸款利率為同期貸款基準(zhǔn)利率的1.1倍。

而購買經(jīng)濟(jì)適用住房的，首付款比例不低于購房總價(jià)的20%;購買經(jīng)濟(jì)適用住房之外的首套住房的，首付款比例不低于購房總價(jià)的30%。首套住房貸款最高額度為120萬元，執(zhí)行貸款基準(zhǔn)利率。

新政還調(diào)整了貸款申請(qǐng)條件：

1.借款申請(qǐng)人申請(qǐng)貸款時(shí)應(yīng)連續(xù)繳存住房公積金6個(gè)月(含)以上且本人住房公積金賬戶處于正常繳存狀態(tài);或經(jīng)中央國家機(jī)關(guān)住房資金管理中心(以下簡稱資金中心)審核同意，處于緩繳、封存或者退休銷戶狀態(tài)的繳存職工。

2.借款申請(qǐng)人夫妻雙方無尚未還清的住房公積金個(gè)人住房貸款和政策性貼息貸款。

另外，調(diào)整貸款期限和月還款額上限：

貸款期限不得超過25年，最長可計(jì)算到借款申請(qǐng)人法定退休年齡后5年，最高不得超過65周歲。

在保證借款申請(qǐng)人基本生活費(fèi)用的前提下，根據(jù)借款申請(qǐng)人所申請(qǐng)貸款金額、期限及適用利率，按等額本息還款法計(jì)算的月均還款額不應(yīng)超過借款申請(qǐng)人月收入的60%。

北京住房信貸政策全部收緊

繼2018年9月北京市管公積金政策收緊后，北京房貸政策中唯一“認(rèn)房不認(rèn)貸”的國管公積金也收緊了。

此前，國管公積金“認(rèn)房不認(rèn)貸”，名下無房再次購買是算首套房貸;市屬公積金和商貸都是“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，“認(rèn)房”主要是指登記在名下的北京住宅，“認(rèn)貸”是指全國范圍內(nèi)的住房貸款(無論是否結(jié)清)。國管公積金貸款額度一般是繳存余額的10-12倍，市管公積金是看繳存年限，每繳存一年可貸10萬元，繳存12年可以貸到最高的120萬元。

而此次國管公積金也執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”后，北京房貸政策全面收緊。

從目前北京執(zhí)行的貸款政策看，公積金的貸款上限都是120萬，在北京一套普通剛需住宅起碼400萬以上的情況下，剛需無法只靠公積金貸款買房，大部分都需要組合貸，即公積金+商貸，而二手房業(yè)主愿意接受組合貸的比例不高。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，對(duì)于北京來說，不論是國管還是市管，隨著貸款政策的收緊，公積金已經(jīng)成為大部分高收入群體購房工具。

國管公積金貸款占市場成交比例小

國管公積金有別于北京市市管公積金，是指中央國家機(jī)關(guān)及在京單位等國管單位的在職員工繳存的住房公積金，還包括中央直屬機(jī)關(guān)分中心繳存的住房公積金，由中央國家機(jī)關(guān)住房資金管理中心負(fù)責(zé)管理。國管公積金部分可以異地使用，但主要是在北京，主要是央企職工等，其他城市非常少。

據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉統(tǒng)計(jì)，2017年北京一共發(fā)放住宅公積金貸款5.78萬套，其中國管公積金只有6800套，占比大約12%。當(dāng)年北京二手房13萬套，新建商品房3萬套，保障房4萬套，合計(jì)大約20萬套左右，也就是國管公積金占市場所有交易的比例大約是3%左右，所有公積金大約占30%(2017年調(diào)控政策升級(jí)后，公積金比例有所提高)。

張大偉表示，2017-2018年北京存量的商品住宅單套平均成交金額已經(jīng)達(dá)到了781萬。按照781萬計(jì)算，想用公積金貸款，首付必須要660萬。即使按照北京的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)281萬計(jì)算，想在北京買套六環(huán)外的剛需住宅，首付也需要160萬以上。公積金的低首付政策，不僅僅在商品房上不可能落地，即使在共有產(chǎn)權(quán)房上，也不可能執(zhí)行。按照共有產(chǎn)權(quán)平均250萬一套計(jì)算，想使用公積金貸款，需要首付起碼130萬，也就是5成以上，否則只能使用組合貸款或者商業(yè)貸款。“在貸款上限不提高的情況下，公積金政策只能越來越雞肋!”他說。

對(duì)樓市影響主要在心理層面

國管公積金貸款政策收緊，到底對(duì)樓市有多大影響?

張大偉認(rèn)為，國管公積金貸款收緊政策落地，因?yàn)橹笆袌鲆呀?jīng)炒作過一段時(shí)間，對(duì)市場直接影響不大，但從心理層面肯定會(huì)影響樓市“小陽春”的持續(xù)，對(duì)最近有所回暖的北京樓市將有非常大的心理影響。

3月下旬，北京二手住宅網(wǎng)簽量大增，就與國管公積金要“認(rèn)房又認(rèn)貸”并且將在3月19日?qǐng)?zhí)行的傳聞?dòng)泻艽箨P(guān)系，很多人恐慌性網(wǎng)簽，導(dǎo)致3月18日當(dāng)天二手房網(wǎng)簽量激增破千套，不過，3月19日當(dāng)天該傳言已被辟謠，隨后，二手房單日網(wǎng)簽量有所回落。

中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止4月11日，北京二手房4月網(wǎng)簽住宅4850套，3月網(wǎng)簽16051套，均處于調(diào)控后的高位，3月下半月國管公積金將收緊的傳聞的確導(dǎo)致部分國管公積金需求提前釋放。

張大偉認(rèn)為，未來幾天是最后的“末班車”，預(yù)計(jì)網(wǎng)簽量還將在高位運(yùn)行。但在國管公積金收緊、包括北京青龍湖等區(qū)域供應(yīng)井噴的背景下，北京樓市剛起來的“小陽春”很快會(huì)被打擊。預(yù)計(jì)5月北京樓市如果沒有其他信貸寬松政策的影響，市場很可能比3-4月有所下行。“包括本周這個(gè)數(shù)據(jù)還將處于高位，除了市場的確有回暖外，國管公積金的恐慌性簽約，是主要原因。”他說。

不過，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次國管公積金政策收緊，核心是“認(rèn)房又認(rèn)貸”，體現(xiàn)了國家把控公積金發(fā)放節(jié)奏、加大審核、防范投資投機(jī)需求的管控思路，對(duì)北京樓市影響比較明顯。過去通過國管公積金貸款買房，首付比例比較低，現(xiàn)在名下沒房但有貸款記錄的家庭，也將按二套房貸執(zhí)行，會(huì)打擊部分貸款需求，但從另一個(gè)角度說，有助于在京沒有房產(chǎn)和貸款記錄家庭的購房。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，該政策本身是特定公積金領(lǐng)域的政策，跟全國各地的公積金政策不一樣，與北京人才引進(jìn)有關(guān)，如果落實(shí)好了，北京的央企、機(jī)關(guān)、政府部門引進(jìn)人才能夠享受該政策，也有助于保障剛到北京的人買房，后續(xù)利用公積金惠及剛需，剛需盤會(huì)賣得好，改善性住宅會(huì)受到影響。