今年前4月土地市場表現(xiàn)活躍 和房企蜂擁二線城市不無關(guān)系

來自中指院的數(shù)據(jù)顯示，2019年1~4月，全國土地成交金額TOP10城市累計成交額達4838億元，同比增長6%;規(guī)劃建筑面積TOP10城市成交面積達11802萬平方米，同比增長10%;龍頭房企表現(xiàn)依然強勁，萬科、融創(chuàng)、新城控股、碧桂園、中海等5家房企前4月拿地金額均超過300億元。

《每日經(jīng)濟新聞》記者觀察發(fā)現(xiàn)，今年前4月土地市場表現(xiàn)活躍，和房企蜂擁二線城市不無關(guān)系。如西安作為西部重點城市，土地成交面積位居全國首位，前4月累計成交達1700萬平方米。業(yè)內(nèi)人士指出，這是由于房企的可持續(xù)發(fā)展需要和融資環(huán)境放寬等多重因素疊加所致。

從土地成交的分布上來看，長三角區(qū)域持續(xù)高居居首，中西部熱度持續(xù)上升。從城市排行榜來看，一二線城市仍為房企投資拿地的重心，4月漲幅顯著。

2019年1~4月，全國土地成交金額TOP10城市中，杭州僅4月的土地成交額就達379億元，前4月累計成交總額達850億元，高居榜首;緊隨其后的是武漢662億元，北京617億元、天津526億元、蘇州506億元。

作為西部重點城市，西安土地市場趨于火熱，前4月成交土地規(guī)劃建筑面積達1700萬平方米，位居首位，且4月漲幅顯著。此外，從城市土地成交總價的同比和環(huán)比變化來看，部分城市或有回暖跡象。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，4月份全國土地成交規(guī)模加速上升，其中杭州、武漢、蘇州表現(xiàn)亮眼。4月份整體延續(xù)2019年一季度末回暖態(tài)勢，土地成交同環(huán)比均呈現(xiàn)上升趨勢，土拍市場競爭加劇，溢價率也有所回升。

雖然一季度多數(shù)房企拿地意愿相對較弱，但進入到二季度初，部分房企迫于提升銷售目標壓力，依然需要擴充土地儲備。而且隨著2019年初以來行業(yè)融資環(huán)境的邊際改善，企業(yè)資金面承壓態(tài)勢有所緩解，房企資金壓力減輕，拿地意愿或有所增強，進而帶動土拍市場小幅回溫。

對此，58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析指出，首先從成交數(shù)據(jù)來看，一季度頭部房企拿地方式出現(xiàn)變化，比如碧桂園，自2018年下半年起就開始“控速”，拿地節(jié)奏顯著放緩，4月份雖然拿地面積顯著，但較去年明顯更加趨穩(wěn)。

相比之下，第二陣營的房企拿地比較活躍。前4月融創(chuàng)以625億元的拿地總金額躍居榜首，在環(huán)渤海和中西部均居首位，且拿地主要集中在太原、重慶、武漢、天津等二線城市;新城控股以拿地金額385億元位居第三，且在長三角位居榜首。

中指院數(shù)據(jù)顯示，今年1~4月，TOP10房企拿地總額3213億元，占TOP100房企的36.3%;TOP30房企拿地總額5970億元，占TOP100企業(yè)的67.5%。由此可見，龍頭房企獲取土地資源優(yōu)勢不減，行業(yè)集中度明顯。

一個顯著現(xiàn)象是，房企拿地開始向長三角、珠三角、中西部、環(huán)渤海四個城市群靠攏。從各城市群拿地金額來看，長三角持續(xù)居首，房企拿地金額1324億元，高居首位;而受人才落戶政策實施、地區(qū)經(jīng)濟崛起以及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等因素影響，中西部地區(qū)土地市場持續(xù)升溫，逐漸成為房企土儲布局的重點，TOP10企業(yè)拿地面積高達3871萬平方米，持續(xù)位居榜首。

二線與三四線城市的決擇

從房企進駐的城市來看，前4月土地成交金額TOP10城市中 ，二線城市占了7個，成為絕對主力軍，而三四線城市則無一入選。

前4月，房企整體拿地金額同比出現(xiàn)明顯增長，這主要是杭州、武漢、西安等城市地價相對較高，使得整體金額上升較多有關(guān)。

同時，今年土地溢價率較高的城市也集中在二線城市。

4月29日，杭州蕭山區(qū)出讓6宗土地，總成交金額達74.3億元，其中兩宗地塊溢價率超100%，最高溢價率為105.45%。

4月30日，寧波海曙區(qū)一宗地塊被中海以33.97億元競得，樓面價2.08萬元/平方米，溢價率29.7%;同日，南京溧水區(qū)一宗宅地經(jīng)過37輪競價，被佳兆業(yè)旗下全資子公司以總價9.4億元競得，樓面價6504元/平方米，溢價率62.07%。

種種跡象表明，房企的布局重心發(fā)生了悄然改變，即回歸核心二線城市。

不過，一位TOP10房企高管告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，這并不意味著房企開始回歸一二線。其實早在2017年就有房企提出回歸一二線城市的說法，但彼時三四線城市正經(jīng)歷有史以來最火熱的時刻，也正因此，早早回到一二線的房企錯過了這輪絕佳的紅利期。

自2018年下半年開始，三四線城市棚改減緩，從財政部發(fā)布的《關(guān)于下達2019年中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程專項資金預(yù)算的通知》可知，對比2018年，37個省市2019年棚改套數(shù)共計285.29萬套，較2018年588萬套的計劃改造套數(shù)減少近51%。

不過上述房企高管表示，這也是預(yù)料之中的事，2019年棚改資金需求在1.3萬億元左右，落實到政策性銀行貸款與專項債的共有1.17萬億元。但在政府購買服務(wù)模式取消后，保守估計2019年棚改專項債有6000億元的配額，因此還有接近6000億元的資金缺口。

由于整個三四線城市布局會放緩，三四線城市今年整體棚改減慢，房企如果再大量拿地，未來庫存能否被消化將是個未知數(shù)。

張波則告訴記者，如果今年三四線大力推行棚改，則會促使開發(fā)商繼續(xù)拿地力度，而這一結(jié)果很有可能造成后續(xù)城市庫存積壓的情況。房企也是清晰地看到了這點，改變了以往的策略，即從原來的三四線布局向城市群靠攏，尤其是以二線城市為主的地區(qū)做規(guī)劃。

此外，雖然房企回歸一二線城市，但是土地供應(yīng)跟不上，不可能大量增加土地供應(yīng)。新城新區(qū)開發(fā)區(qū)的土地賣一塊少一塊，地方政府稀土如金，有節(jié)奏的供應(yīng)。“嚴格意義上講，現(xiàn)在大家對二線城市搶地比較關(guān)注，但整體來看是和二線城市土地供應(yīng)有關(guān)。”上述房企高管表示。

不過，上述房企高管指出，房企要想持續(xù)獲得業(yè)績增長，還是得下沉到三四線，即便現(xiàn)在固守在調(diào)控有些放松的一二線城市，由于缺乏足夠的供應(yīng)量，故而無法保持業(yè)績增長。而三四線城市即便收縮，只要去一些比較好的城市，還是有機會可尋。