房屋銷(xiāo)售正在下降 但中產(chǎn)階級(jí)買(mǎi)家仍然價(jià)格過(guò)高

當(dāng)房屋銷(xiāo)售疲軟時(shí)，價(jià)格通常也會(huì)為買(mǎi)家提供喘息空間。

現(xiàn)在情況并非如此。該國(guó)許多地區(qū)的房屋購(gòu)買(mǎi)量已經(jīng)下降，價(jià)格上漲已經(jīng)放緩。然而，更多的中產(chǎn)階級(jí)美國(guó)人發(fā)現(xiàn)房屋所有權(quán)是無(wú)法承受的。

為什么?在歷史低點(diǎn)附近，抵押貸款利率上升。價(jià)格上漲已經(jīng)超過(guò)了薪水。按照目標(biāo)價(jià)格，收入中位數(shù)的家庭可以負(fù)擔(dān)得起，出售的房屋將會(huì)減少。即使利率適度上升也會(huì)對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生重大影響，特別是在昂貴的市場(chǎng)中，每月抵押貸款成本增加數(shù)百美元。

根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Redfin周三公布的49個(gè)城市的分析結(jié)果顯示，過(guò)去一年中，86%的大都市地區(qū)中產(chǎn)階級(jí)家庭可以購(gòu)買(mǎi)房屋的數(shù)量有所下降。美聯(lián)社。

該數(shù)字假設(shè)首付比例為20%。Redfin發(fā)現(xiàn)，如果買(mǎi)家只能降低10% - 在首次購(gòu)買(mǎi)者中普遍存在 - 可負(fù)擔(dān)得起的房源數(shù)量下降了94%。

Redfin首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Daryl Fairweather表示，“房?jī)r(jià)在2017年和2018年上半年大幅上漲，我們已達(dá)到買(mǎi)家無(wú)法支付這些高價(jià)的程度。”

根據(jù)房地產(chǎn)研究公司ATTOM Solutions 最近的一項(xiàng)分析，在美國(guó)93%的大縣(人口至少為100萬(wàn))中租房而不是購(gòu)買(mǎi)房屋的成本更低。其中包括以高價(jià)格和缺乏中產(chǎn)階級(jí)住房而聞名的房地產(chǎn)市場(chǎng)，包括波士頓，芝加哥，拉斯維加斯，邁阿密，紐約，舊金山和其他大城市。

銷(xiāo)售額下滑

在全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)追蹤的年終銷(xiāo)售總額下滑中，這些不可持續(xù)的價(jià)格上漲的影響是顯而易見(jiàn)的。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人周二報(bào)告稱(chēng)，去年銷(xiāo)售額下降3.1%至534萬(wàn)，為2015年以來(lái)的最低水平。

由于去年大部分時(shí)間抵押貸款利率上升，購(gòu)買(mǎi)成本較高，強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)對(duì)潛在買(mǎi)家的支撐不大。盡管與2017年相比，市場(chǎng)上有更多的房屋，但它們的價(jià)格范圍越來(lái)越集中在只有富人或富人才能買(mǎi)得起的價(jià)格范圍內(nèi)。

Redfin分析發(fā)現(xiàn)，平均而言，55%的待售房屋價(jià)格實(shí)惠，首付10%。這是從2017年的60%下降。較高的20%首付將使每月付款更易于管理，但貸款數(shù)據(jù)表明越來(lái)越多的首次購(gòu)房者不能減少20%。

這種擠壓遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了舊金山，西雅圖和紐約這個(gè)著名的高價(jià)房屋市場(chǎng)。在長(zhǎng)期以負(fù)擔(dān)得起的房屋價(jià)值而聞名的都市地區(qū) - 密爾沃基，孟菲斯，匹茲堡，圣路易斯，鳳凰城和其他地區(qū) - 擁有中等收入的家庭可以買(mǎi)得起的待售房屋數(shù)量下滑。

主要風(fēng)險(xiǎn)

這一趨勢(shì)給許多美國(guó)人帶來(lái)了重大風(fēng)險(xiǎn)：家庭公平是中產(chǎn)階級(jí)家庭的主要財(cái)富來(lái)源; 如果沒(méi)有它，很多人都會(huì)努力建立更多的財(cái)富。

根據(jù)美聯(lián)儲(chǔ)的數(shù)據(jù)，美國(guó)房主的凈資產(chǎn)中值為231,400美元。這是租房者中位數(shù)凈值的44倍以上，即5,200美元。根據(jù)美聯(lián)儲(chǔ)的數(shù)據(jù)，從2013年到2016年，房主的凈值中位數(shù)通貨膨脹調(diào)整了15%，而租房者實(shí)際上在那段時(shí)間變得更加貧窮。

自2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)觸底以來(lái)，房屋承受能力一直在惡化。房屋價(jià)值的回升很容易超過(guò)典型薪水的增幅。這使得許多現(xiàn)有的房主變得更好 - 雖然不足以升級(jí)到昂貴的房屋。而他們決定留下來(lái)又加劇了待售房屋的短缺。

在達(dá)拉斯地區(qū)，只有55%的房源適用于中等收入家庭，首付10%。這是從2017年的59%下降。

達(dá)拉斯地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人凱茜米切爾表示，以150,000美元或更低的價(jià)格找到入門(mén)房屋“真的很難”。米切爾說(shuō)，一些建筑商開(kāi)始將他們的注意力從奢侈品轉(zhuǎn)移到更實(shí)惠的房屋。但她說(shuō)她認(rèn)為任何這樣的趨勢(shì)都是漸進(jìn)的。

“我希望它會(huì)改變，”她說(shuō)。“但它會(huì)立即改變嗎?我不這么認(rèn)為。”

收入不足

根據(jù)在線貸款經(jīng)紀(jì)人LendingTree的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Tendayi Kapfidze的說(shuō)法，全國(guó)房屋價(jià)值自2012年以來(lái)平均上漲了44%，但收入僅為15%左右。

“最終，收入是價(jià)格的錨點(diǎn)或引力場(chǎng)，”Kapfidze說(shuō)。

他補(bǔ)充說(shuō)，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)再次加速，收入將需要開(kāi)始上漲的速度超過(guò)房屋價(jià)值或房屋價(jià)值必須下降。Kapfidze表示，價(jià)格上漲放緩最終會(huì)促進(jìn)待售房屋的供應(yīng)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人12月的銷(xiāo)售報(bào)告發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)中位數(shù)在過(guò)去一年僅上漲了2.9%，達(dá)到253,600美元。這是自2012年以來(lái)首次出現(xiàn)房?jī)r(jià)漲幅低于平均每小時(shí)收益的漲幅，過(guò)去12個(gè)月收益率均上漲3.2%。

但房?jī)r(jià)增長(zhǎng)與典型加薪之間的差距仍然很大，以至于房地產(chǎn)市場(chǎng)需要幾個(gè)月的較低價(jià)格漲幅來(lái)調(diào)整。