預(yù)測房價將走向何方會變得更加困難

奧克蘭的房價可能處于一個重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，但無論這種轉(zhuǎn)變是上漲還是下跌都是任何人的猜測。

傳統(tǒng)觀點(diǎn)認(rèn)為，價格下跌通常會導(dǎo)致銷量下降，奧克蘭的房屋銷售數(shù)量已經(jīng)持續(xù)一段時間。

下圖顯示了2012年8月至今年5月期間每月在奧克蘭銷售的房屋數(shù)量(REINZ數(shù)據(jù))以及可在此處顯示所有地區(qū)的相同信息的互動版本。

圖表清楚地顯示了一個相當(dāng)規(guī)律的季節(jié)性模式，銷售年度高峰出現(xiàn)在3月份。它還表明，自2015年3月以來，奧克蘭每個月出售的房屋數(shù)量一直在穩(wěn)步下降。

5月銷售額下降尤其陡峭，新西蘭房地產(chǎn)協(xié)會僅錄得1925個銷售額，與去年5月相比下降了22%。與此同時，4月份銷售額同比下降12%，3月份下降16%。與2015年5月相比，今年5月的銷售額下降了37%。通常情況下，銷售量的這種持續(xù)下降將預(yù)示著價格的顯著下降，但到目前為止情況并非如此。

下面的第二張圖顯示了2012年4月至2019年5月期間REINZ在奧克蘭的每月銷售中位數(shù)價格，此處提供互動版本。

這表明中位數(shù)價格在2016年8月之前穩(wěn)步上漲，但自那時以來，每個月的走勢相對較小，無論是850,000美元，自2016年8月以來的總體趨勢是平餅。而且不只是中位數(shù)價格持平。

2016年3月，REINZ在奧克蘭的較低四分位數(shù)價格創(chuàng)下了68萬美元的歷史新高。然后從2017年4月到2019年1月，它保持在相當(dāng)窄的范圍內(nèi)，每月上下移動649,000美元至675,000美元。然后它在今年2月再次達(dá)到68萬美元，在3月份保持在那個水平，4月份略微下降至676,000美元，然后在5月再次達(dá)到68萬美元。這意味著雖然較低的四分位數(shù)價格總體上也持平，但它正在測試其上限。

因此，在市場的底端價格也保持平穩(wěn)，但可能會開始走高。

毫無疑問，最近的價格穩(wěn)定得益于較低的利率，利息公司計算出主要銀行提供的兩年期固定抵押貸款利率的平均值在過去兩年中從4.80%下降到3.95%雖然最近取消潛在的資本收益稅也不會受到影響。

然而，如果奧克蘭的銷售數(shù)量在剩余的冬季持續(xù)下降，那將嚴(yán)重影響市場維持當(dāng)前價格的能力。

但目前市場并未遵循通常的規(guī)則，而且沒有足夠的證據(jù)表明奧克蘭的價格會以某種方式發(fā)生變化。