新西蘭資本存量和房地產(chǎn)的價值

沒有一種最佳方法可以將住宅物業(yè)的價值與其他資產(chǎn)的價值進行比較。有幾項措施與討論稅收在經(jīng)濟中的作用有關。

7.對于每一項索賠的稅務處理，對自住和住宅財產(chǎn)的債務和股權索賠的單獨價值是不同的。

8.住宅房產(chǎn)的總價值相對于住戶擁有的所有商業(yè)和住房資產(chǎn)的借貸凈值，因為這表明住房資產(chǎn)對國家私營部門財富的相對重要性。

9.住宅房產(chǎn)總價值相對于該國所有私營部門商業(yè)和住房資產(chǎn)的價值，因為這表明住房資產(chǎn)相對于該國所有資產(chǎn)的相對重要性。

使用新西蘭統(tǒng)計局和新西蘭儲備銀行編制的家庭資產(chǎn)負債表數(shù)據(jù)，新西蘭的前兩套措施相對簡單易行。最后一套措施更難以計算，因為在計算商業(yè)部門的規(guī)模時，可以采用不同的商業(yè)債務處理公約。在國際上，通常將住房價值與凈家庭財富價值進行比較，這些計算在此報告，但其他方法也是可能的。然而，進行國際比較充滿了困難，因為一些數(shù)據(jù)在不同國家的編制方式不同。

計算住宅房地產(chǎn)相對于家庭財富凈額的數(shù)據(jù)所需的數(shù)據(jù)可在2017年12月之前獲得。將住宅房地產(chǎn)部門與所有私營部門資產(chǎn)進行比較所需的數(shù)據(jù)僅在2016年3月之前提供。下表包括2016年和2017年的數(shù)據(jù)，加上前幾年提供的比較。除了一種情況外，表格均以當前美元表示，而不是根據(jù)通貨膨脹進行調整。

圖A.1概述了基本計算，使用2016年3月新西蘭統(tǒng)計局編制的年度資產(chǎn)負債表數(shù)據(jù)，并輔以新西蘭儲備銀行提供的數(shù)據(jù)。(原始數(shù)據(jù)見表A2.2)應注意三個問題。首先，新西蘭居民擁有的資產(chǎn)價值遠遠低于新西蘭資產(chǎn)的價值。因此，住房價值占家庭財富價值的一小部分，而不是新西蘭資產(chǎn)價值的一小部分。其次，貸款和債務統(tǒng)計數(shù)據(jù)并不總是記錄索賠所在的部門。這意味著有必要將資產(chǎn)價值加起來，包括家庭持有的貸款價值，然后減去家庭所欠債務的價值，而不是單獨計算不同部門的債務和股權債權總額。第三，企業(yè)資產(chǎn)的價值基于新西蘭統(tǒng)計局對企業(yè)擁有的非金融資產(chǎn)價值的估計。它排除了金融資產(chǎn)的價值，以避免金融中介膨脹經(jīng)濟中相關資產(chǎn)價值的方式。36

2016年，無論是新西蘭私營實體，政府還是外國實體擁有的新西蘭非金融資產(chǎn)總值為1,697億美元(方框E)。包括政府在內的新西蘭實體擁有的資產(chǎn)價值為15,370億美元(方框D)。新西蘭持有的私人資產(chǎn)價值為1,471,111美元(方框H)，凈家庭財富價值為13,110億美元(方框F)。住房資產(chǎn)(包括自住房和出租房)的總價值為9080億美元(方框I和J)。因此，新西蘭的住房資產(chǎn)價值占凈家庭財富的69%，位于新西蘭的私人資產(chǎn)(包括外國實體擁有的私人資產(chǎn))的62%，以及新西蘭所有資產(chǎn)價值的53%。

表A2.2提供了2000年，2007年，2016年和2017年3月新西蘭家庭資產(chǎn)負債表的快照。所有數(shù)據(jù)均以當代名義價格計算，數(shù)百萬美元。數(shù)據(jù)顯示，2000年至2017年期間，住宅價值從凈家庭財富的53%增加到73%，其中大部分增長發(fā)生在2000年至2007年之間。使用不同的指標，在??2000年至2017年之間，住房價值從GDP的2.0倍增加到GDP的3.8倍。與此同時，企業(yè)資產(chǎn)的價值實際上只占GDP的一小部分，從2.07降至1.90。

退休基金持有的資產(chǎn)價值從1999年的28%下降到2007年的19%，然后在2017年KiwiSaver推出后穩(wěn)步增長回到2017年GDP的28%。其他投資基金的價值在整個期間從GDP的36%緩慢下降至GDP的28%。這些資金 - 以及一般商業(yè)資產(chǎn)的價值 - 現(xiàn)在與經(jīng)濟中的住房價值相形見絀。

表A2.3顯示了2007年至2016年經(jīng)濟體中資產(chǎn)名義價值和實際價值變化的大小。這些是名義和實際資本收益的代表 - 它們不是一個確切的衡量標準，作為變化的一部分。資產(chǎn)價值反映了新的投資。372007年至2016年間，家庭凈財富增加了4200億美元，其中3190億美元與房地產(chǎn)價值的增長有關。按通貨膨脹調整的2016年美元計算，增加額為2520億美元，其中2080億美元與房地產(chǎn)資產(chǎn)相關。與其他商業(yè)資產(chǎn)相關的實際資本收益為420億美元。2000年至2007年的資本收益甚至更大：按2016年美元計算，房地產(chǎn)價值增加3680億美元，家庭凈財富增加4340億美元。