一部首開(kāi)史半座北京城首開(kāi)股份的發(fā)家史

首開(kāi)股份于期末持有北京的土地儲(chǔ)備約400萬(wàn)平方米，稱之為北京最大“地主”。

在全國(guó)化布局上，首開(kāi)股份的策略是，統(tǒng)籌布局京津冀、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、“一帶一路”三大區(qū)域，著力在鞏固京廣、進(jìn)入滬深、拓展境外方面實(shí)現(xiàn)新突破。2018年，首開(kāi)股份開(kāi)始向長(zhǎng)三角、珠三角、成渝地區(qū)等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的京外地區(qū)發(fā)展，這一年，北京區(qū)域資源占比首次降至50%以下。

進(jìn)入2019年，首開(kāi)增加京外區(qū)域投資力度，全年京外區(qū)域新增土儲(chǔ)占比達(dá)八成。2019年新增16宗土地中，5宗土地位于京內(nèi)區(qū)域，累計(jì)規(guī)劃建筑面積為51.07萬(wàn)平方米，同比減少51%;其余11宗土地分別位于蘇州、福州、溫州、成都、保定、寧波及珠海等京外區(qū)域，累計(jì)規(guī)劃建筑面積209.44萬(wàn)平方米，同比增加27%。

在“調(diào)倉(cāng)”京外的背景下，首開(kāi)股份京外項(xiàng)目收入份額有所增長(zhǎng)，京外地區(qū)業(yè)務(wù)收入占比由2018年的44.79%升至2019年的56.18%，北京地區(qū)的收入則由2018年的55.21%降至2019年的43.82%。

但北京地區(qū)的業(yè)務(wù)比重仍然較大，2017 年、2018 年、2019 年及 2020年 3 月末，在北京地區(qū)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入占比分別為 49.18%、55.21%、43.82%和 36.02%，單個(gè)區(qū)域業(yè)務(wù)仍較為集中。

近幾年，首開(kāi)在拓展過(guò)程中，采取的是多是聯(lián)合拿地的方式。例如，2017年，在首開(kāi)所取得的16宗地中，14宗為聯(lián)合拿地;2018年，首開(kāi)直接參與拿下了6宗宅地，其中有5宗為聯(lián)合拿地。

外界評(píng)價(jià)，首開(kāi)風(fēng)格大變發(fā)生在 2015 年 7 月，潘利群上任集團(tuán)董事長(zhǎng)后。彼時(shí)首開(kāi)一改以往謹(jǐn)慎路線，大舉攻城略地。與此同時(shí)，首開(kāi)還與其它房企持續(xù)開(kāi)展合作。也在當(dāng)年，首開(kāi)重回京城銷(xiāo)冠。

2019年8月，李巖接棒潘利群，掌舵首開(kāi)股份后，還在繼續(xù)這一拿地風(fēng)格。2020年以來(lái)， 首開(kāi)與旭輝、金地、龍湖等房企組成聯(lián)合體，在全國(guó)攻城略地。7月14日，首開(kāi)又聯(lián)合金茂在蘇州常熟市以40.72億元拿下4宗涉宅地塊。

這種方式，極大地助力了首開(kāi)的規(guī)模和業(yè)績(jī)上升，但是也平攤了其權(quán)益。首開(kāi)流量銷(xiāo)售額在2018年破千億，但權(quán)益銷(xiāo)售額卻相對(duì)較低，2018年約731億元?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2020上半年，首開(kāi)股份全口徑銷(xiāo)售金額為410.3億元，位列房企銷(xiāo)售榜地36名;而權(quán)益銷(xiāo)售金額為248.2億元，排在第45名。

聯(lián)合拿地為首開(kāi)分擔(dān)了地價(jià)快速攀升帶來(lái)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，補(bǔ)齊操盤(pán)短板，但同時(shí)也面臨著去化難、毛利低，主動(dòng)權(quán)弱受制于人的窘境。事實(shí)上，聯(lián)合拿地中，如何平衡聯(lián)合體中各家房企的利益訴求，一直是個(gè)爭(zhēng)執(zhí)難解的命題。

另外，在業(yè)務(wù)增速的同時(shí)，首開(kāi)的債務(wù)規(guī)模也在快速增長(zhǎng)，由 2016 年末的 786.79 億元上升至 2019 年 9月末的 1,213.54 億元，