CMBS逾期付款開始激增

今年4月，受酒店和零售地產(chǎn)支持的中巴銀行貸款逾期付款激增，市場(chǎng)參與者正準(zhǔn)備迎接未來幾個(gè)月問題的惡化。

CRE金融委員會(huì)(CRE Finance Council)上周五公布的數(shù)據(jù)顯示，截至4月份，超過20%的酒店貸款和10%的零售貸款的抵押貸款逾期超過30天，而前一個(gè)月每筆貸款都不到2%。

根據(jù)Trepp的數(shù)據(jù)，對(duì)于多家庭（從3月的2.7%上升到5.8%)和工業(yè)地產(chǎn)(從3月的1.4%上升到4.6%），CMBS貸款延遲超過30天的比例要低得多。 與此同時(shí)，據(jù)Trepp稱，4月份，由寫字樓抵押貸款支持的逾期30天以上的抵押貸款略有下降（從2.6%降至2.3%）。

BofA Research和Intex的數(shù)據(jù)顯示，4月份被轉(zhuǎn)移到特殊服務(wù)的酒店獲得的貸款幾乎增加了兩倍，從3月份的2.2%增加到6.0%。 特殊服務(wù)的零售物業(yè)從前一個(gè)月的3.7%增至4.1%，而其他物業(yè)類型的數(shù)字則持平。

根據(jù)BofA/Intex的數(shù)據(jù)，截至4月，已轉(zhuǎn)移到特別服務(wù)的中巴銀行貸款的總百分比僅為4.0%，而Trepp的數(shù)據(jù)顯示，拖欠率為2.8%，但隨著關(guān)閉措施的繼續(xù)，這兩個(gè)數(shù)字預(yù)計(jì)在未來幾個(gè)月大幅上升。 當(dāng)隔離開始時(shí)，許多租戶用3月份的收入支付了4月份的貸款。 現(xiàn)金流量預(yù)計(jì)將在4月和5月下降，可能會(huì)更長(zhǎng)。

對(duì)于住宿和零售物業(yè)來說，關(guān)閉特別困難。 美國(guó)的大多數(shù)酒店要么已經(jīng)關(guān)閉，要么在基本水平上運(yùn)營(yíng)，而全國(guó)一半以上的零售點(diǎn)由于州內(nèi)仍有訂單而關(guān)閉，因?yàn)楫?dāng)局試圖阻止Covid-19的蔓延。 然而，其他資產(chǎn)類型預(yù)計(jì)不會(huì)免疫。 在過去的四周里，由于企業(yè)倒閉，超過2600萬美國(guó)人申請(qǐng)失業(yè)，這造成了幾乎所有房地產(chǎn)部門的財(cái)產(chǎn)收入損失。

由于感到困難，借款人要求貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)重新談判條款，例如降低貸款優(yōu)惠券，延長(zhǎng)到期日，推遲一年或更長(zhǎng)時(shí)間付款。 一位業(yè)內(nèi)人士表示：“每個(gè)人都想通過談判來克制自己。

雖然聯(lián)邦政府已經(jīng)規(guī)定，通過政府贊助的企業(yè)房利美和房地美提供的貸款必須得到120天的忍耐，但非機(jī)構(gòu)CMBS的服務(wù)人員必須單獨(dú)審查每一項(xiàng)請(qǐng)求。 一些服務(wù)機(jī)構(gòu)說，借款人的要求太過分了。 首先，借款人必須證明財(cái)產(chǎn)收入的損失只是由于大流行病的影響。

另一個(gè)問題是，一些借款人要求超過一年的忍耐，而服務(wù)機(jī)構(gòu)說，現(xiàn)在確定房產(chǎn)是否會(huì)在這段時(shí)間內(nèi)失去收入還為時(shí)過早。 一名服務(wù)人員表示，在現(xiàn)階段，要求長(zhǎng)期忍耐的要求“不符合我們希望的是我們所處環(huán)境的暫時(shí)性質(zhì)。 “許多這些要求缺乏合理性，”另一位說。 對(duì)許多服務(wù)機(jī)構(gòu)來說，一個(gè)更合理的選擇是給予60至90天的忍耐，并在這一點(diǎn)上重新審視經(jīng)濟(jì)和對(duì)物業(yè)表現(xiàn)的影響，以確定如何進(jìn)行。