涉及哪些類型的貸方可以持有租賃抵押

任何與地面租賃進(jìn)行談判的人都知道它必須是可融資的，即，其中必須包含一些條款，這些條款將促使貸方接受其作為大量抵押貸款的抵押。這些規(guī)定定義明確。不過，在最近的幾項地面租賃交易中，我進(jìn)行了一些新的討論，涉及哪些類型的貸方可以持有租賃抵押。

傳統(tǒng)上，想要合格的貸方必須是“機構(gòu)”，即它是銀行或其他一些傳統(tǒng)的金融機構(gòu)。它通常還必須滿足財務(wù)測試，例如凈資產(chǎn)和流動性。在許多地面租賃中，這被視為衡量信譽，認(rèn)真程度和責(zé)任感的必要措施。

隨著越來越多地使用房地產(chǎn)基金，其他基金和其他非銀行作為貸方，地租下的財產(chǎn)所有人和租戶應(yīng)擴大對機構(gòu)的看法。

例如，大型基金可能希望創(chuàng)建一個單一目的的實體以充當(dāng)貸方。該實體將由其上級實體全資擁有和管理，上級實體顯然符合財務(wù)測試的要求，并且是機構(gòu)性的，但實際的貸方實體本身不會達(dá)到該測試條件。

同樣，想要成為貸款人的基金本身可能無法通過財務(wù)測試，但可能屬于具有機構(gòu)質(zhì)量和規(guī)模的大型基金的一部分。如果將該組中的多個基金放在一起，它們將很容易滿足財務(wù)測試的要求。但這不是資金運作的方式。

憑直覺，財產(chǎn)所有者可能總是希望貸款人具有高度信譽，因為這總是一件好事。但是，如果深入研究地面租賃如何對待貸方，那么貸方的實際信譽就不會有多大影響。貸方僅很少承擔(dān)對財產(chǎn)所有人的任何直接義務(wù)。

在大多數(shù)情況下，典型的地面租賃僅賦予貸方權(quán)利，而很少有需要信譽良好的貸方的義務(wù)。貸方擁有權(quán)利，例如，有權(quán)接收通知，糾正違約(即，嘗試解決任何違反租賃的義務(wù))，進(jìn)入租賃場所，拒絕某些交易以及在某種程度上消失的情況下獲得替代租賃的權(quán)利。

財產(chǎn)所有人不能強迫貸方支付未付的租金或花費金錢來解決違約，但可以放心，因為貸方有各種動機來這樣做以保留其抵押品。當(dāng)然，激勵措施很棒。但是，物業(yè)所有人也想知道，放貸人有能力在必要時支付租金，并以其他方式解決租戶的違約行為。這推動了對租賃抵押貸款的財務(wù)測試。

但是，如果放款人能夠獲得必要的資金而不是自己持有這些資金，則通常應(yīng)該使財產(chǎn)所有人滿意。因此，合理的財產(chǎn)所有者通常應(yīng)將符合財務(wù)測試條件的母公司的任何子公司視為一家機構(gòu)，即使該子公司本身不符合該測試條件。如果貸方選擇解決任何拖欠的債務(wù)，對母公司資源的訪問就足夠了。

附屬團體的絕對規(guī)模也應(yīng)使財產(chǎn)所有人放心，放款人作為該團體的成員，將以故意，明智和機構(gòu)化的方式行事。

如果放款人本身是不符合財務(wù)測試標(biāo)準(zhǔn)的基金，但屬于大量基金的一