賺錢(qián)和出租率術(shù)語(yǔ)的意義

商業(yè)房東通常以每平方英尺(PSF)的三倍凈值(NNN)或總租金率(GROSS)來(lái)表示其房地產(chǎn)租金。有什么區(qū)別?如何輕松評(píng)估這兩個(gè)選項(xiàng)之間的差異?

如果您正在閱讀本手冊(cè)，則可能是在租用或希望為您的企業(yè)租用商業(yè)空間。假設(shè)您要簽署新的租約并將搜索范圍縮小到兩個(gè)位置。業(yè)主A的要價(jià)為每平方英尺15.00美元NNN，業(yè)主B的要價(jià)為每平方英尺20.00美元。所有其他條件都相同(位置，搬遷成本，裝修等)，NNN和GROSS租金有什么區(qū)別，當(dāng)房東報(bào)價(jià)不同的租金結(jié)構(gòu)時(shí)，您如何比較這兩個(gè)房產(chǎn)?

首先，讓我們討論什么是純?nèi)W(wǎng)租約(NNN)以及通常如何定義它。簡(jiǎn)而言之，NNN的租金分為三個(gè)部分：租金加上“網(wǎng)”，公共區(qū)域維護(hù)，保險(xiǎn)和房地產(chǎn)稅。NNN租賃結(jié)構(gòu)將房東的公共區(qū)域維護(hù)(CAM)，保險(xiǎn)(INS)和房地產(chǎn)稅(TAX)直接轉(zhuǎn)移給租戶(hù)。因此，房東將提供維護(hù)并將其退還給承租人，或者將要求承租人自行執(zhí)行維護(hù)并直接承擔(dān)CAM的費(fèi)用。無(wú)論哪種方式，都將要求租戶(hù)支付RENT + CAM + INS + TAX =總租金。在這種情況下，向房東詢(xún)問(wèn)其歷史或估計(jì)的CAM費(fèi)用。房地產(chǎn)稅是公共記錄，通?？梢栽谑姓u(píng)估者的門(mén)戶(hù)網(wǎng)站上進(jìn)行確認(rèn)。

讓我們使用以下假設(shè)：房東提供維護(hù)，并通知您CAM = $ 4.50 PSF，INS = $ 0.50和TAX = $ 2.50 PSF。因此，選項(xiàng)A的總租金義務(wù)為$ 15.00 + $ 4.50 + $ 0.50 + $ 2.50 = $ 22.50 GSF。

選擇B，房東提供的租金為每平方英尺GSF 20.00美元，與選擇A相比如何?總租金率與NNN率的不同之處在于，總租金率已包含在基本租金數(shù)字中的CAM，INS和TAX 。選項(xiàng)B的房東估計(jì)CAM為$ 4.00，INS為$ 0.50，TAX為$ 1.50 PSF。為什么這很重要?為了比較根據(jù)不同租金基準(zhǔn)報(bào)價(jià)的租賃，租戶(hù)需要采用“逐個(gè)交易”的方法來(lái)評(píng)估哪種交易在經(jīng)濟(jì)上更好。在這種情況下，選項(xiàng)B為$ 20.00-$ 4.00-$ 0.50-$ 1.50 = $ 14.00 NNN PSF。

困惑于哪種選擇更經(jīng)濟(jì)?

從表面上看，選項(xiàng)B似乎更昂貴，對(duì)嗎?選項(xiàng)B顯然比選項(xiàng)A多了$ 5.00 PSF。但是，當(dāng)您“綜合”選項(xiàng)A的NNN租賃組件(RENT + CAM + INS + TAX)時(shí)，很明顯，選項(xiàng)B的成本實(shí)際上比每PSF低$ 2.50。

那么，你從這里去哪里呢?考慮以下三個(gè)有用的技巧：

1.如果您仍然偏愛(ài)選項(xiàng)A，但不確定價(jià)格是否合理，請(qǐng)與房東A協(xié)商，并隨時(shí)分享選項(xiàng)B中的數(shù)字。他們的數(shù)字中可能有足夠的空間來(lái)匹配或匹配更好地?fù)魯×诉x項(xiàng)B的全價(jià)。

2.經(jīng)驗(yàn)豐富的商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以幫助您進(jìn)行談判，并幫助您找到最適合您的價(jià)格的最佳房地產(chǎn)。

3.強(qiáng)烈建議與經(jīng)驗(yàn)豐富，聲譽(yù)卓著的房東開(kāi)展業(yè)務(wù)。

最后，在評(píng)估NNN與GROSS租約時(shí)，還需要考慮其他一些因素。向房東或您的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人問(wèn)這個(gè)至關(guān)重要的問(wèn)題：誰(shuí)負(fù)責(zé)進(jìn)入建筑物