最近的新聞報(bào)道突顯了即使擁有一個(gè)知名且成功的開發(fā)商業(yè)主也可能會(huì)合資

最近的新聞報(bào)道突顯了即使擁有一個(gè)知名且成功的開發(fā)商，業(yè)主也可能會(huì)合資。

在典型的合資企業(yè)中，業(yè)主和開發(fā)商會(huì)合作創(chuàng)建一家有限責(zé)任公司來開發(fā)項(xiàng)目。財(cái)產(chǎn)所有人向合資公司出資。開發(fā)人員會(huì)貢獻(xiàn)自己的專業(yè)知識(shí)，甚至可能會(huì)花一些錢。開發(fā)商走出去，為該項(xiàng)目找到抵押貸款，然后合資企業(yè)將其所有財(cái)產(chǎn)(包括土地在內(nèi)的整個(gè)項(xiàng)目)作為抵押。由于開發(fā)人員無需支付任何購(gòu)置成本，因此更容易找到融資。對(duì)于開發(fā)人員來說，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況可能看起來更好。

如果項(xiàng)目進(jìn)展順利，那么業(yè)主可能比直接出售土地所賺的錢更多。但是，如果項(xiàng)目進(jìn)展不順利，貸方通常會(huì)取消抵押品贖回權(quán)，而合資企業(yè)將失去其所擁有的一切，包括該項(xiàng)目。這意味著業(yè)主將不再擁有自己的土地(因?yàn)闃I(yè)主將它移交給合資公司)，沒有在出售其銀行任何錢，在一家合資企業(yè)，只是失去了一切毫無價(jià)值的興趣結(jié)束它的資產(chǎn)。這不是一個(gè)很好的結(jié)果。

據(jù)媒體報(bào)道，大理石學(xué)院教堂顯然與紐約市著名開發(fā)商Ziel Feldman達(dá)成了這樣的交易，該公司多年來非常成功，多年來一直非常成功。ZielFeldman的項(xiàng)目最近遭受了一些壓力。

教堂在其禮拜堂旁擁有財(cái)產(chǎn)，并希望看到其發(fā)展。教會(huì)沒有出售它或?qū)⑵涑鲎饨o地面，而是與費(fèi)爾德曼(Feldman)建立了合資企業(yè)。該合資企業(yè)直接或間接從一家名為Vanbarton Group的私人貸方借來的。該項(xiàng)目陷入困境。媒體報(bào)道稱，范巴頓正準(zhǔn)備進(jìn)行止贖拍賣，這將消滅合資企業(yè)對(duì)該項(xiàng)目的全部利益，包括教堂對(duì)該項(xiàng)目的利益。在撰寫本文時(shí)，尚不清楚那筆交易是否真的發(fā)生了，但是整個(gè)圖片顯示了合資企業(yè)可能會(huì)出錯(cuò)。

對(duì)于不從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司-特別是教堂和其他擁有過多土地的非營(yíng)利組織-合資企業(yè)可能非常誘人。但是，大理石大學(xué)教堂的故事提醒我們，合資企業(yè)可能會(huì)冒一些這類參與者不應(yīng)該承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。

如果他們想?yún)⒓右粋€(gè)開發(fā)項(xiàng)目，他們有幾種通常比合資企業(yè)更好的選擇。

最簡(jiǎn)單，最簡(jiǎn)單的方法就是直接出售他們的土地。這帶來了出售太便宜或賣給無法關(guān)閉并提起訴訟的人的風(fēng)險(xiǎn)。但是一旦關(guān)閉，就完成了。

作為更復(fù)雜，問題更豐富的選擇，土地所有者可以與開發(fā)商達(dá)成長(zhǎng)期地面租賃，該開發(fā)商找到了貨幣合作伙伴，并獲得了僅以開發(fā)商的租賃權(quán)益作為抵押的建筑貸款(而非抵押權(quán))。土地所有者作為房東的利益)，然后搭起建筑物。這種結(jié)構(gòu)迫使土地所有者在租賃期間可能會(huì)堅(jiān)持下去，但是租金流的價(jià)值通常會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過開發(fā)商在直接出售中所支付的購(gòu)買價(jià)格。如果出現(xiàn)問題，可能會(huì)提起訴訟，但土地所有者失去財(cái)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)保持