住房組織確保奧克蘭市附屬住宅單元政策的變化

由加州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)® (CAR)贊助的非營利組織加州人住房所有權(quán)組織 ，旨在通過法律工具解決加州的住房危機(jī)，宣布已對(duì)奧克蘭市以前限制附屬住宅單元 (ADU) 發(fā)展的政策。

非營利組織獲得的變化將允許奧克蘭房主開發(fā)比以前允許的更大的單元，最多 1,200 平方英尺。在許多情況下，ADU 現(xiàn)在將被允許在紐約市以前禁止建造的地塊上，例如小地塊開發(fā)。這些變化還擴(kuò)大了在復(fù)式和更大的多戶型建筑旁邊開發(fā)新單元的機(jī)會(huì)。

“附屬住宅對(duì)于解決加州的經(jīng)濟(jì)適用房危機(jī)至關(guān)重要，”CAR 總裁Dave Walsh 說。“這就是為什么 CAR 長期以來一直支持放寬 ADU 開發(fā)的州立法，以及為什么加州人爭取房屋所有權(quán)努力確保每個(gè)加州業(yè)主都能利用這些法律允許的擴(kuò)大的住房創(chuàng)造機(jī)會(huì)。”

ADU，通常被稱為“姻親單位”或“小屋”，是在現(xiàn)有住宅區(qū)內(nèi)與單戶住宅和其他住宅建筑一起建造的額外單位。它們是完全獨(dú)立的，設(shè)有浴室和廚房。并且它們通常受住宅單元的正常建筑和安全標(biāo)準(zhǔn)的約束，包括與消防安全相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)。2019 年通過的州法律極大地?cái)U(kuò)大了全州房主和業(yè)主的 ADU 開發(fā)權(quán)。

加州的住房缺口為 200 萬至 350 萬套住房，人均住房數(shù)量在 50 個(gè)州中排名第 49 位。鑒于 大流行，這種需求變得尤為明顯，這凸顯了由于該州住房供應(yīng)不足而被迫居住在過度擁擠的住房單元中的加利福尼亞人的數(shù)量。為了解決住房危機(jī)，加州需要以比傳統(tǒng)的地面建筑允許的速度更快、成本更低的方式建造房屋。與其他形式的新開發(fā)相比，ADU 具有成本效益，并且可以最大限度地減少對(duì)周邊社區(qū)的影響。

加州各地的市縣正在制定當(dāng)?shù)氐?ADU 條例，以指導(dǎo)符合當(dāng)?shù)匦枨蟮陌l(fā)展。在城市或縣制定自己的地方政策之前，默認(rèn)州法律規(guī)則適用。Californians for Homeownership 一直在調(diào)查和監(jiān)督當(dāng)?shù)貙?duì)全州新 ADU 法律的遵守情況。自法律于 2019 年底通過以來，該非營利組織已審查了 200 多個(gè)城市的擬議 ADU 政策，并通過訴前通信對(duì)擬議政策進(jìn)行了廣泛修改。

在奧克蘭市目前正在開發(fā)它自己的本地ADU條例的過程。在作為該過程一部分的聽證會(huì)期間，加州人擁有房屋所有權(quán)了解到，市政府工作人員對(duì) ADU 開發(fā)應(yīng)用了許多限制，這些限制比州法律默認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)更具限制性。例如，市政府工作人員為新的獨(dú)立 ADU 設(shè)定了 1,000 平方英尺的限制，但州法律允許 ADU 達(dá)到 1,200 平方英尺——大約相差一間臥室。在某些情況下，工作人員將 ADU 限制在 800 或 400 平方英尺，而在其他情況下則選擇完全禁止它們。

“其中一些限制是由州法律授權(quán)的，但只有在經(jīng)過完整的公開聽證程序后才能獲得城市民選官員的批準(zhǔn)，”非營利組織的內(nèi)部訴訟律師馬修格爾凡德說。在非營利組織威脅提起訴訟后，奧克蘭的規(guī)劃人員同意停止應(yīng)用未經(jīng)授權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)。

“訴訟始終是我們組織的最后手段，”Gelfand 說。“但至關(guān)重要的是，城市要明白，如果他們違反州住房法，我們可以并且會(huì)起訴他們。” 迄今為止，該組織已提起兩起訴訟以執(zhí)行該州的 ADU 法律。它最近解決了其中一起針對(duì)惠蒂爾市的訴訟，該市改變了 ADU 政策并報(bào)銷了該組織的費(fèi)用和律師費(fèi)。

在制定 ADU 條例的過程中，奧克蘭現(xiàn)在將使用州法律默認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)來評(píng)估 ADU。紐約市已更新其 ADU 申請(qǐng)材料以反映這些標(biāo)準(zhǔn)，在大多數(shù)情況下允許獨(dú)立的 ADU 達(dá)到 1,200 平方英尺。對(duì)于住房擁有加州將監(jiān)測城市的ADU條例的發(fā)展靠的是正在努力在推進(jìn)優(yōu)質(zhì)ADU政策其他團(tuán)體奧克蘭，包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人橋牌協(xié)會(huì)®和加州租房法制宣傳和教育基金(卡拉)。