推進(jìn)老城區(qū)更新經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的重要措施

隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展，居民生活條件和居住環(huán)境都得到了極大的改善和提高，然而受到歷史條件的限制，一些老舊小區(qū)由于建造時間長、公共服務(wù)缺失等問題導(dǎo)致環(huán)境衛(wèi)生臟亂差，安全隱患多，停車難等，不僅給居民生活帶來極大的不便，也成為城市管理的難點問題。

近年來，圍繞著老舊小區(qū)的改造提升作為重大民生工程，也是解決城市發(fā)展不平衡不充分問題，推進(jìn)老城區(qū)更新、經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的重要措施。

4月，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，今年將繼續(xù)加大老舊小區(qū)改造力度，各地計劃改造老舊小區(qū)3.9萬個，是去年改造數(shù)量的一倍，涉及居民近700萬戶。

日前，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》(下稱“意見”)。7月20日，住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人對相關(guān)政策進(jìn)行了解讀。

哪些小區(qū)屬于老舊小區(qū)

根據(jù)《意見》，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)指建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設(shè)施不完善、社會服務(wù)設(shè)施不健全、居民改造意愿強烈的城鎮(zhèn)住宅小區(qū)(含單棟住宅樓)，要重點改造2000年年底前建成的老舊小區(qū)。

目前，老舊小區(qū)在三大問題上較為突出：一是管網(wǎng)破舊，上下水、電網(wǎng)、煤氣、光纖設(shè)施存在缺失或老化嚴(yán)重等問題;二是公共服務(wù)缺失。由于這些小區(qū)建造時間較早，在養(yǎng)老、撫幼、物業(yè)，以及文化娛樂、健身、機(jī)動車和非機(jī)動車的存放等問題較為凸顯。尤其是對電梯等設(shè)施的呼吁較為強烈;三是沒有物業(yè)管理，公共環(huán)境普遍比較差，這些問題直接關(guān)系到小區(qū)居民的生活品質(zhì)。

在第十一屆全國既有建筑改造大會上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額司巡視員倪江波介紹，我國2000年前老舊居住小區(qū)近16萬個，涉及居民超過4200萬戶，建筑面積約為40億平方米。

投資規(guī)模方面，來自方正證券的一份研究報告指出，根據(jù)已經(jīng)公布改造計劃的省份或城市來看，平均每平米需要投入的資金約為138-623元/平方米(安徽省合肥市)。將老舊小區(qū)的改造分為三部分：樓本體、小區(qū)公共區(qū)域、完善小區(qū)環(huán)境。這三部分的改造成本估算分別為400、200、100元/平方米，合計改造一個小區(qū)的成本約為700元/平方米。由此計算，整個老舊小區(qū)改造的成本大約為2.8萬億元。若再加上企業(yè)方利潤，保障在3%利潤+2%管理費，以及對社區(qū)服務(wù)方面的建設(shè)投入，總投資會更高些。

2019年3月，國務(wù)院參事仇保興撰文披露稱，據(jù)初步估算，我國城鎮(zhèn)需綜合改造的老舊小區(qū)投資總額可達(dá)4萬億元，如改造期為五年，每年可新增投資約8000億元以上。

對于房企是否有機(jī)會參與其中，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，房企可參與的環(huán)節(jié)不少，舊改領(lǐng)域和房企目前擅長的開發(fā)行業(yè)有著較大的差異度，對運營能力的要求也不同。從老舊小區(qū)的改造來說，除了加裝電梯，還包括建設(shè)完善水電氣路及光纖等配套設(shè)施，對小區(qū)的綠化及停車進(jìn)行優(yōu)化和改善。房企依靠在房地產(chǎn)上下產(chǎn)業(yè)鏈的優(yōu)勢，在這些舊改項目上具有明顯優(yōu)勢。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙補充道，從經(jīng)濟(jì)上來看，老舊小區(qū)改造對建材行業(yè)、建筑設(shè)計、電梯等行業(yè)會起到一定的拉動作用。此外，老舊小區(qū)一般社區(qū)管理比較弱，甚至有的小區(qū)沒有社區(qū)管理及物業(yè)服務(wù)，改造之后需要物業(yè)公司運營，物業(yè)管理方面對房企來說是一個機(jī)遇點。

改造進(jìn)度如何

據(jù)稱，今年要新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，到2025年，2000年年底前建成的老舊小區(qū)改造工作要基本完成。

受疫情影響，截至5月底，今年新開工的老舊小區(qū)改造項目約為年度任務(wù)量的20%左右，但進(jìn)入6月后新開工項目快速增加，截至6月底，已經(jīng)達(dá)到40%以上。

具體怎么改

維護(hù)和配套是老舊小區(qū)改造工作的重點，針對這些問題，《意見》將老舊小區(qū)的改造內(nèi)容分為基礎(chǔ)類、完善類、提升類三個大類。

基礎(chǔ)類改造主要是市政配套基礎(chǔ)設(shè)施改造提升以及小區(qū)內(nèi)建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修等，滿足居民安全需要和基本生活需求的內(nèi)容，而完善類改造則注重滿足居民生活便利需要，主要是環(huán)境及配套設(shè)施改造建設(shè)、小區(qū)內(nèi)建筑節(jié)能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。

其中，改造建設(shè)環(huán)境及配套設(shè)施包括拆除違法建設(shè)，整治小區(qū)及周邊綠化、照明等環(huán)境，改造或建設(shè)小區(qū)及周邊適老設(shè)施、無障礙設(shè)施、停車庫(場)、電動自行車及汽車充電設(shè)施、智能快件箱、智能信包箱、文化休閑設(shè)施、體育健身設(shè)施、物業(yè)用房等配套設(shè)施。

《意見》在確?；A(chǔ)設(shè)施的維護(hù)和完善便民設(shè)施的同時，也重視社區(qū)服務(wù)供給的豐富和居民生活品質(zhì)的提升，積極推進(jìn)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)及其智慧化改造，包括包括改造或建設(shè)小區(qū)及周邊的社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施、衛(wèi)生服務(wù)站等公共衛(wèi)生設(shè)施、幼兒園等教育設(shè)施、周界防護(hù)等智能感知設(shè)施，以及養(yǎng)老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務(wù)站等社區(qū)專項服務(wù)設(shè)施。

改造資金從何而來

張波對《國際金融報》記者表示，老舊小區(qū)的改造核心難點主要有兩個，一是如何做好小區(qū)業(yè)主的利益平衡，無論是加裝電梯還是改造停車位，都會影響到部分小區(qū)業(yè)主的利益，從而影響改造推進(jìn)的效率;二是如何籌措相關(guān)改造資金，畢竟老舊小區(qū)改造工程大、耗費高，也是一筆不小的財政壓力。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，老舊小區(qū)的改造收益需要積極做研究，很多舊改項目的盈利機(jī)制不明確，所以也會有資金壓力，后續(xù)需要探索盈利點。

對于改造資金來源，《意見》提出，要建立改造資金政府與居民、社會力量合理共擔(dān)機(jī)制。

一方面，按照誰受益、誰出資原則，積極推動居民出資參與改造，可通過直接出資、使用(補建、續(xù)籌)住宅專項維修資金、讓渡小區(qū)公共收益等方式落實?！兑庖姟繁硎荆С中^(qū)居民提取住房公積金，用于加裝電梯等自住住房改造。

另一方面，加大政府支持力度。將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入保障性安居工程，中央給予資金補助，省級人民政府要相應(yīng)做好資金支持。市縣人民政府對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造給予資金支持，可以納入國有住房出售收入存量資金使用范圍。此外，支持各地通過發(fā)行地方政府專項債券籌措改造資金。

此外，《意見》也強調(diào)要持續(xù)提升金融服務(wù)力度和質(zhì)效，推動社會力量參與改造。7月，住建部推動國家開發(fā)銀行、中國建設(shè)銀行與全國5省、9市簽約戰(zhàn)略合作協(xié)議，為簽約地區(qū)提供4360億元貸款，重點支持市場力量參與的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目。

對于舊改和棚改的區(qū)別，中國城市發(fā)展研究院投資部主任劉澄在接受《國際金融報》記者采訪時表示，棚改和舊改是完全不同的實施方式。舊改主要面臨的是資金投入與成果享有之間的有效分擔(dān)機(jī)制，與當(dāng)?shù)刎斦闆r、居民收入水平、周邊商業(yè)價值關(guān)系緊密。

王小嬙則認(rèn)為，棚改存在的問題就是拆遷難度大，補貼方案很難獲得全部業(yè)主同意，容易導(dǎo)致社會矛盾。而舊改的模式是業(yè)主出資改造社區(qū)環(huán)境，也存在動員社區(qū)群眾的難題，但相對于棚改，舊改無需搬遷房屋位置，也不存在拆除房屋重建給業(yè)主補貼資金，帶來的社會矛盾相對較小。

張波也強調(diào)二者差別非常大，一個是“改舊”一個是“拆舊”，兩者的內(nèi)在邏輯差別明顯，棚改主要針對老舊危房，只有拆除才能更好改善居住環(huán)境，而城鎮(zhèn)大量的老舊小區(qū)并非都是危房并急需拆除，但居住環(huán)境早已不能滿足人群的居住需求，包括小區(qū)內(nèi)缺乏電梯設(shè)備，不利于高樓層居民尤其老年人出行，以及缺乏養(yǎng)老、托幼、醫(yī)療、助餐、保潔等相關(guān)服務(wù)配套。

老舊小區(qū)改造后對房價有何影響

張波認(rèn)為，老舊小區(qū)改造不會拉動購房需求，同時也不會產(chǎn)生類似棚改之后的短期購房需求大量激增，因此對于現(xiàn)有房地產(chǎn)市場的影響相對有限，但小區(qū)改造之后居住環(huán)境有明顯提升，有可能延緩更多人群的換房需求。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)同上述看法，其坦言老舊小區(qū)的改造有助于房價降溫。嚴(yán)躍進(jìn)解釋道：“老舊小區(qū)改造提升了其居住品質(zhì)，適當(dāng)增加了業(yè)主對老舊小區(qū)的依賴度，帶動了老舊小區(qū)的出租和銷售情況，相當(dāng)于把存量市場挖掘出來了，有效增加了供應(yīng)，使得房價上漲的可能性減弱。”

此外，老舊小區(qū)改造后，對小區(qū)的價值會有明顯的提升作用。方正證券的研究報告表示，根據(jù)之前上海徐匯、楊浦區(qū)的小區(qū)改造后市價來看，平均提升5000元/平方米。