萬(wàn)科公告與深鐵簽署備忘錄擬成立合資公司共同推進(jìn)TOD項(xiàng)目合作

2020年6月30日，萬(wàn)科在深圳召開(kāi)2019年股東大會(huì)，大會(huì)審議了2019年度董事會(huì)報(bào)告、監(jiān)事會(huì)報(bào)告、年度利潤(rùn)分配方案，并表決通過(guò)了董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)換屆、H股增發(fā)一般性授權(quán)等各項(xiàng)議案，所有董事、監(jiān)事候選人順利當(dāng)選。深圳地鐵作為大股東，董事席位數(shù)量并無(wú)變化，仍然保持三席，分別是深圳地鐵董事長(zhǎng)辛杰、總經(jīng)理唐紹杰、副總經(jīng)理李強(qiáng)強(qiáng)。萬(wàn)科管理層的席位數(shù)量同樣保持了一致，仍為三席，分別是郁亮、祝九勝、王海武。

分析人士認(rèn)為，隨著寶能的徹底離場(chǎng)，大股東深圳地鐵信守“四個(gè)支持”承諾，一退一進(jìn)之間，曠日持久的股權(quán)之爭(zhēng)終告落幕。新一屆董事會(huì)席位延續(xù)既往穩(wěn)定平衡局面，萬(wàn)科的混合所有制結(jié)構(gòu)進(jìn)入穩(wěn)定期。

大股東秉承“四個(gè)支持”承諾，混合所有制結(jié)構(gòu)進(jìn)入穩(wěn)定期

三年前的今天，在眾多鎂光燈關(guān)注下，萬(wàn)科完成艱難換屆，王石主動(dòng)退休，郁亮臨危接班。但外界對(duì)萬(wàn)科的未來(lái)仍然充滿(mǎn)擔(dān)憂(yōu)，萬(wàn)科的股權(quán)結(jié)構(gòu)仍在動(dòng)蕩中，股權(quán)結(jié)構(gòu)仍存重大隱患，寶能雖未入局董事會(huì)，但仍居于第二大股東之位，而新晉大股東深圳地鐵和萬(wàn)科的聯(lián)姻能否琴瑟和鳴，國(guó)企大股東對(duì)萬(wàn)科的市場(chǎng)化機(jī)制、文化、團(tuán)隊(duì)是否會(huì)產(chǎn)生影響，都是留給2017年那次歷史性換屆的諸多疑問(wèn)。

盡管深鐵在2017股東大會(huì)上公開(kāi)表達(dá)了對(duì)萬(wàn)科的“四個(gè)支持”承諾，支持萬(wàn)科的混合所有制結(jié)構(gòu)，支持萬(wàn)科的城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商戰(zhàn)略，支持萬(wàn)科的事業(yè)合伙人機(jī)制，支持萬(wàn)科管理團(tuán)隊(duì)按照既定戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)施運(yùn)營(yíng)和管理，深化“軌道+物業(yè)”發(fā)展模式。但彼時(shí)外界仍有許多不看好的聲音。甚至有觀點(diǎn)表示，不理解萬(wàn)科為何選擇引入地方國(guó)企作為大股東，并認(rèn)為國(guó)企深鐵大概率會(huì)干預(yù)萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)，不可能當(dāng)“甩手掌柜”，萬(wàn)科有可能被“國(guó)企化”。

然而從結(jié)果上看，深鐵做到了言行合一，在過(guò)去三年嚴(yán)格履行了“四個(gè)支持”的承諾，以管資本而非管企業(yè)的方式行使大股東職責(zé)。三年間未派任何人員來(lái)公司，未參與或干預(yù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，對(duì)萬(wàn)科管理團(tuán)隊(duì)也給予了信任和支持。更重要的是，即使深鐵管理層出現(xiàn)變化，也并未改變其對(duì)萬(wàn)科的承諾。眾所周知，深圳地鐵近年進(jìn)行了管理層調(diào)整，原董事長(zhǎng)林茂德已于2017年退休，原總經(jīng)理肖民也于2019年初從深鐵離職擔(dān)任公職。但在本次股東大會(huì)上，深圳地鐵現(xiàn)任董事長(zhǎng)辛杰表示將秉承對(duì)萬(wàn)科的“四個(gè)支持”承諾，并全面支持萬(wàn)科發(fā)展，不干預(yù)萬(wàn)科自主經(jīng)營(yíng)。他還對(duì)萬(wàn)科過(guò)去三年的表現(xiàn)給予了高度評(píng)價(jià)，認(rèn)為萬(wàn)科是世界一流的市場(chǎng)化企業(yè)，相信在郁亮的帶領(lǐng)下，萬(wàn)科管理團(tuán)隊(duì)能披荊斬棘，更好地回報(bào)股東。

業(yè)界人士分析，深鐵和萬(wàn)科在業(yè)務(wù)上的合作也在進(jìn)入加速期。6月29日晚間，萬(wàn)科公告與深鐵簽署備忘錄，擬成立合資公司，共同推進(jìn)TOD項(xiàng)目合作。

三年間，另一個(gè)重要變化是寶能的離場(chǎng)。背后的艱辛斡旋外界不得而知，但從結(jié)果來(lái)看，寶能持有的股份比例由2017年的25.4%一路降低，截至萬(wàn)科2020年一季報(bào)，鉅盛華持有128,968,966股，占比僅1.14%。

一位資本市場(chǎng)人士認(rèn)為：“企業(yè)如果股權(quán)結(jié)構(gòu)不穩(wěn)，經(jīng)營(yíng)管理必受重大影響，業(yè)務(wù)和發(fā)展也無(wú)從談起，之前市場(chǎng)對(duì)于萬(wàn)科還是有擔(dān)憂(yōu)的。但從這三年來(lái)看，萬(wàn)科當(dāng)初堅(jiān)持混合所有制結(jié)構(gòu)，引入深鐵作為股東的選擇是明智的，既引入了國(guó)資作為白衣騎士，又未影響萬(wàn)科的市場(chǎng)化活力，還能有TOD項(xiàng)目的合作紅利。再加上寶能已徹底離開(kāi)，現(xiàn)在萬(wàn)科的公司股權(quán)結(jié)構(gòu)相對(duì)穩(wěn)定，有利于公司專(zhuān)注業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。”

萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮也在本次股東大會(huì)上表示，萬(wàn)科迎來(lái)了相對(duì)穩(wěn)定的股權(quán)結(jié)構(gòu)，深圳地鐵作為大股東，支持萬(wàn)科的混合所有制和事業(yè)合伙人機(jī)制，為萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)管理創(chuàng)造一個(gè)良好發(fā)展的環(huán)境，應(yīng)該感恩和感謝所有股東以及幫助過(guò)萬(wàn)科的人。

應(yīng)對(duì)白銀時(shí)代挑戰(zhàn)，保持健康和免疫力，實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量穩(wěn)健增長(zhǎng)

在2017年董事會(huì)換屆時(shí)，萬(wàn)科面臨的另一大挑戰(zhàn)來(lái)自于業(yè)績(jī)和發(fā)展方面，一是由于房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)周期，2015至2017年白熱化的“寶萬(wàn)之爭(zhēng)”，對(duì)公司業(yè)績(jī)的實(shí)質(zhì)影響將在2017至2019年逐漸呈現(xiàn);二是行業(yè)白銀時(shí)代的特征日趨明顯，公司面臨的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈和復(fù)雜;三是公司進(jìn)入轉(zhuǎn)型關(guān)鍵期，如何在眼前業(yè)績(jī)和長(zhǎng)期轉(zhuǎn)型發(fā)展之間做好平衡。

回顧這三年，萬(wàn)科的業(yè)績(jī)和轉(zhuǎn)型發(fā)展整體表現(xiàn)如何?

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年至2019年，萬(wàn)科銷(xiāo)售額從2016年的3648億元增長(zhǎng)至2019年的6308億元，累計(jì)增長(zhǎng)73%;營(yíng)業(yè)收入從2405億增長(zhǎng)至3679億元，累計(jì)增長(zhǎng)53%;歸母凈利潤(rùn)從2016年的210億元增長(zhǎng)至2019年的389億元，累計(jì)增長(zhǎng)85%;分紅從87億元增加至118億元，累計(jì)增長(zhǎng)36%;全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率(ROE)從18.5%提升至20.7%，提高了2.2個(gè)百分點(diǎn)。

轉(zhuǎn)型方面，萬(wàn)科物業(yè)跳出傳統(tǒng)住宅物業(yè)公司的范疇，形成了住宅服務(wù)、商企服務(wù)、城市服務(wù)的“三駕馬車(chē)”模式;物流倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)已迅速成為行業(yè)龍頭，一方面成為行業(yè)第一名普洛斯的第一大股東，同時(shí)自有品牌萬(wàn)緯物流躍居國(guó)內(nèi)規(guī)模第二，第三方冷庫(kù)儲(chǔ)藏業(yè)務(wù)也迅速達(dá)到全國(guó)規(guī)模第一，且運(yùn)營(yíng)能力和資產(chǎn)價(jià)值已受到資本市場(chǎng)認(rèn)可;集中式長(zhǎng)租公寓保持規(guī)模第一，2019年開(kāi)業(yè)規(guī)模突破10萬(wàn)間……

整體來(lái)看，在三大嚴(yán)峻挑戰(zhàn)下，業(yè)績(jī)穩(wěn)健增長(zhǎng)、各業(yè)務(wù)頗具亮點(diǎn)，萬(wàn)科這三年交出了不錯(cuò)的成績(jī)單。上述資本市場(chǎng)人士表示：“萬(wàn)科最難能可貴的一點(diǎn)是對(duì)行業(yè)的判斷有前瞻性，同時(shí)危機(jī)感很強(qiáng)，率先喊出‘活下去’，其很早就清醒地意識(shí)到過(guò)度追求規(guī)模不可持續(xù)，最早提出白銀時(shí)代要做有質(zhì)量的增長(zhǎng)。即在做到業(yè)績(jī)穩(wěn)健增長(zhǎng)的同時(shí)，保持企業(yè)自身的健康，不犧牲健康去換取短期激進(jìn)發(fā)展，這能夠幫助公司穿越長(zhǎng)周期，安然度過(guò)各種危機(jī)，為投資者帶來(lái)長(zhǎng)期回報(bào)。事實(shí)上近一兩年，行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代，不過(guò)度追求規(guī)模增速也逐漸成為行業(yè)共識(shí)，‘活下去’也成為中國(guó)企業(yè)界特別真實(shí)的存在。”

根據(jù)公開(kāi)信息，三年間，萬(wàn)科的凈負(fù)債率分別是8.8%、30.9%、33.9%,持續(xù)處于行業(yè)低位(據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)和易居統(tǒng)計(jì)顯示，2019年國(guó)內(nèi)上市房企平均凈負(fù)債率為92.52%);經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金方面，萬(wàn)科2019年凈流入456.9億元，連續(xù)實(shí)現(xiàn)11年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正;良好的財(cái)務(wù)、資金狀況也使萬(wàn)科繼續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先的信用評(píng)級(jí)，截止2019年標(biāo)普、穆迪、惠譽(yù)分別給予了公司“BBB+”、“Baa1”和“BBB+”的信用評(píng)級(jí)。

對(duì)于過(guò)去三年的表現(xiàn)，郁亮在股東大會(huì)上謙虛地表示：“我做得怎么樣，還是讓業(yè)績(jī)說(shuō)話(huà)，讓股東投票給出答案吧。于我而言，信任是最大的動(dòng)力，危機(jī)感是最強(qiáng)的驅(qū)動(dòng)力，合伙奮斗是最好的過(guò)程。”