百城商品住宅的庫(kù)存量達(dá)到56871萬(wàn)平方米同4月情況大體持平

近日，克而瑞地產(chǎn)研究中心公布了最新的樓市檢測(cè)數(shù)據(jù)，截至今年5月，百城商品住宅的庫(kù)存量達(dá)到56871萬(wàn)平方米，同4月情況大體持平，同比增長(zhǎng)了12%。

伴隨著庫(kù)存的攀升，市場(chǎng)的去化壓力也在進(jìn)一步加劇。有業(yè)內(nèi)人士表示，隨著下半年到來(lái)，市場(chǎng)供應(yīng)量將持續(xù)上升，前期被抑制的需求也將迎來(lái)持續(xù)釋放，熱點(diǎn)城市的庫(kù)存消化周期有望出現(xiàn)小幅回落。

而那些供過(guò)于求的城市，可能就沒(méi)有那么容易了。

01 供過(guò)于求

我國(guó)樓市庫(kù)存高是個(gè)普遍問(wèn)題，在三四線城市更是如此。

2016年，三四線城市的庫(kù)存壓力過(guò)大，去化周期拉長(zhǎng)，地方開(kāi)始松綁樓市政策，同時(shí)實(shí)施貨幣化棚改政策，從而帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的全面上揚(yáng)。從那以后，三四線城市房?jī)r(jià)過(guò)萬(wàn)，二線城市房?jī)r(jià)高不可攀，一線城市的房?jī)r(jià)更是立在了云端。

于是，去庫(kù)存就這樣跟漲房?jī)r(jià)聯(lián)系在了一起，畢竟大多數(shù)人都是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，只有量?jī)r(jià)齊飛才能不斷有人入局。

然而，伴隨著各地高樓的拔地而起，人是跟不上蓋房子的速度的。

所以就有了第一個(gè)問(wèn)題：什么時(shí)候房子才能蓋到頭?

近日，中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心副理事長(zhǎng)、重慶市原市長(zhǎng)黃奇帆在中宏國(guó)研研究員論壇上表示，“(中國(guó))人均住房面積50平方米，年建設(shè)量17億平方米，實(shí)際上是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的天花板。”

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，是時(shí)候到頭了，黃奇帆對(duì)此表示：“哪怕中央不說(shuō)‘房住不炒’，市場(chǎng)規(guī)則也會(huì)推動(dòng)識(shí)時(shí)務(wù)的房地產(chǎn)商的產(chǎn)量從一年生產(chǎn)17億，過(guò)個(gè)三五年降到15億、14億，而不是每年總是35%、50%地往上增長(zhǎng)。”

畢竟我國(guó)空置率在那兒擺著呢，樓市總是會(huì)有滿負(fù)荷的那一天。

2018年，住建部原副部長(zhǎng)仇保興表示，我國(guó)的房屋空置率比較高，其中北京的空置率在百分之十幾到二十，建議對(duì)房地產(chǎn)征收空置稅。而中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)同業(yè)聯(lián)盟主席胡景暉也曾在演講中提到，北京約有100萬(wàn)套房子是空著的，不出租也不賣(mài)，就那樣放著。

同年，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心主任甘犁也在接受采訪時(shí)表示，我國(guó)最新的空置率為22%。

按照國(guó)際慣例，商品房空置率在5%至10%為合理區(qū)，供求平衡;在10%至20%為空置危險(xiǎn)區(qū)，需要采取一定措施，加大商品房的銷(xiāo)售力度;而空置率在20%以上的則為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。

這也意味著，我國(guó)炒房客的數(shù)量可能比想象的要多，商品房的去化也比我們想象中困難。

供大于求，這就是三四線城市的真實(shí)寫(xiě)照。在2016年，三四線樓市的“泄洪”曾經(jīng)帶來(lái)了房?jī)r(jià)的全面攀升，橫跨大江南北，貫穿東西兩部。而在2020年，三四線的高庫(kù)存再次卷土重來(lái)。

克而瑞地產(chǎn)研究中心公布了最新一期的檢測(cè)數(shù)據(jù)，截至2020年5月，百城商品住宅庫(kù)存量高達(dá)56871萬(wàn)平方米，與4月大體持平，同比增長(zhǎng)12%。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，百城住宅整體庫(kù)存自2019年11月以來(lái)就一直在處于5.5億-5.6億平方米的高位波動(dòng)。

這個(gè)數(shù)據(jù)意味著什么呢?站長(zhǎng)給大家換算一下，按100㎡的住宅面積進(jìn)行計(jì)算，統(tǒng)計(jì)的百城商品住宅大約有550萬(wàn)套房子。

而業(yè)界對(duì)此的推測(cè)也頗為謹(jǐn)慎，專家表示隨著下半年的到來(lái)，樓市會(huì)逐漸回暖，熱點(diǎn)城市的去化周期會(huì)縮短;至于冷門(mén)城市，前景就沒(méi)有那么樂(lè)觀了。

2016年的劇情，可能會(huì)再次在三四線城市重演，屆時(shí)是漲是降，就全憑造化了。

02 難言樂(lè)觀

在剛剛過(guò)去的端午節(jié)，作為熱點(diǎn)城市之一的北京樓市又一次迎來(lái)了寒冬。

原因很簡(jiǎn)單，新冠疫情的二次沖擊讓北京樓市成交量出現(xiàn)大幅下跌，畢竟形勢(shì)嚴(yán)峻，不少小區(qū)再度封鎖，很多有購(gòu)房意愿的人也不得不打消了看房的念頭。

然而在這樣的形勢(shì)下，京城的家長(zhǎng)們卻再次因?yàn)閷W(xué)區(qū)房的事變得焦躁不安。

6月21日，北京市幼升小信息采集日期的最后一天，東直門(mén)北小街8號(hào)院的部分家長(zhǎng)被學(xué)校告知，自家孩子沒(méi)有機(jī)會(huì)派位到學(xué)區(qū)房對(duì)應(yīng)的景山學(xué)校。學(xué)校給出的解釋是，該小學(xué)的學(xué)位已滿員，只能看本學(xué)區(qū)其他學(xué)校學(xué)位的剩余情況。

換而言之，花了大價(jià)錢(qián)買(mǎi)來(lái)的學(xué)區(qū)房，并不能保證孩子一定能入讀名校。

對(duì)于學(xué)區(qū)的變動(dòng)，有家長(zhǎng)表示：“有時(shí)候也會(huì)后悔，為什么不能早點(diǎn)兒買(mǎi)房呢?趕在2019年1月1日之前買(mǎi)房就什么麻煩都沒(méi)有了。”

話里話外間，都透露出自己后悔沒(méi)有早買(mǎi)學(xué)區(qū)房。

學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的逐年攀升，背后凸顯了家長(zhǎng)們的追捧。有人表示，學(xué)區(qū)房就是一場(chǎng)炒作，家長(zhǎng)們投資近千萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房，給自家孩子博得一個(gè)念名校的機(jī)會(huì)。等到孩子念完書(shū)了，再轉(zhuǎn)手賣(mài)出去，還能再賺一筆，是穩(wěn)賺不賠的投資。

畢竟一線城市的優(yōu)勢(shì)，就是教育、醫(yī)療和交通，擁有這些優(yōu)勢(shì)的房產(chǎn)就是稀缺資源。從整體成交的大數(shù)據(jù)來(lái)看，剛需房和學(xué)區(qū)房在二手房的交易市場(chǎng)上占了很大的份額。

無(wú)獨(dú)有偶，南京的家長(zhǎng)最近也在為學(xué)區(qū)房發(fā)愁。6月5日南京宣布，今年該市將全面實(shí)行公辦、民辦學(xué)校同步招生——想要就讀好學(xué)校，要不就搖號(hào)看運(yùn)氣，要不就買(mǎi)學(xué)區(qū)房等就近入學(xué)。

雖然政策6月才公布，但坊間對(duì)此早有傳聞。從3月中旬至今，南京學(xué)區(qū)房的成交量一直在增大，客戶大多急著給孩子落戶，所以成交速度普遍很快。當(dāng)然，在家長(zhǎng)們一頭熱給孩子買(mǎi)學(xué)區(qū)房的時(shí)候，房東也在明晃晃地漲價(jià)。

隨著學(xué)區(qū)房的價(jià)格上揚(yáng)，南京剛需房的價(jià)格也開(kāi)始跟漲了。

這樣的房?jī)r(jià)上揚(yáng)還出現(xiàn)在其他城市，伴隨著疫情逐步得到控制，樓市再次恢復(fù)了火熱態(tài)勢(shì)，房企們也在蠢蠢欲動(dòng)，頗有幾分重演2003年樓市的兆頭。

租金下跌，房?jī)r(jià)上漲，這是近期不少城市都面臨的窘境。

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2020年5月一線城市房?jī)r(jià)普遍上漲，二線城市更是出現(xiàn)了萬(wàn)人搖號(hào)搶房的情況，樓市一片火熱。而房租卻呈現(xiàn)出兩極分化的態(tài)勢(shì)，全國(guó)20個(gè)大中城市的掛牌租金環(huán)比下降，同比下降幅度達(dá)到1.56%。

之所以出現(xiàn)這種情況，無(wú)非是疫情之下，經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定，部分人出于保值財(cái)富的考慮投資樓市，從而導(dǎo)致大量資金進(jìn)入樓市，因此帶動(dòng)了房?jī)r(jià)上揚(yáng)。同樣受到疫情的沖擊，部分人的收入減少，導(dǎo)致房租進(jìn)一步下跌。

在很多購(gòu)房者眼中，樓市只是一個(gè)資金避險(xiǎn)的渠道，他們對(duì)于房租的漲跌并不在意。

空置率節(jié)節(jié)攀升，房?jī)r(jià)卻不降反升，炒房客功不可沒(méi)。畢竟房?jī)r(jià)的上揚(yáng)，就是一個(gè)擊鼓傳花的游戲，有人愿意接盤(pán)，這游戲就能玩下去;要是沒(méi)人接盤(pán)了，游戲就得垮臺(tái)。

那么問(wèn)題來(lái)了，體量如此巨大的樓市還撐得起幾次擊鼓傳花?

03 結(jié)語(yǔ)

從現(xiàn)在的態(tài)勢(shì)來(lái)看，樓市的調(diào)控可能最后還是離不開(kāi)房產(chǎn)稅，而房產(chǎn)稅的征收還停留在“推進(jìn)立法”這一步。從法律制定到通過(guò)，可能還有很長(zhǎng)一段路要走。

業(yè)界普遍認(rèn)為，房產(chǎn)稅近兩年可能難以推出。而想要靠房產(chǎn)稅控制房?jī)r(jià)，其可行性也要打上一個(gè)問(wèn)號(hào)。

浙江大學(xué)公共管理學(xué)院土地管理系教授楊遴杰曾表示，房產(chǎn)稅或已錯(cuò)過(guò)最佳時(shí)間，“現(xiàn)在房產(chǎn)稅懸而未決，遲遲不能落地，即使日后推出房產(chǎn)稅，可能對(duì)于樓市的影響也極為有限”。

而在房產(chǎn)稅推出之前，樓市可能還要再度面臨幾次挑戰(zhàn)，最近的一次就是現(xiàn)在。

三四線樓市的高庫(kù)存，是重演2016年的房?jī)r(jià)上揚(yáng)之路，還是開(kāi)啟房?jī)r(jià)下跌的旅程?時(shí)間會(huì)給我們答案。