如何在買房時(shí)找準(zhǔn)開(kāi)發(fā)商貓膩

在房地產(chǎn)領(lǐng)域，精裝修的質(zhì)量問(wèn)題，一直飽受詬病。即使是高度重視品質(zhì)的開(kāi)發(fā)商，也無(wú)法做到100%的客戶入住滿意度。

2015年4月，上海的向先生一家搬入新房，入住之后發(fā)現(xiàn)房屋管道漏水嚴(yán)重，墻面、地板難逃一劫。“現(xiàn)在漏水的問(wèn)題物業(yè)是糊弄過(guò)去了，但精裝修的維修每次反饋給物業(yè)都是石沉大海。”提起房子問(wèn)題，向先生還是一臉愁容。

若是以“精裝修維權(quán)”為關(guān)鍵詞進(jìn)行搜索，相關(guān)案例并不少見(jiàn)，維權(quán)過(guò)程也各有各的艱辛。如何在買房時(shí)找準(zhǔn)開(kāi)發(fā)商貓膩，把自己的損失降到最低?且聽(tīng)小編為您支招。

第一招：簽訂合同注意細(xì)節(jié)

熟知各種政策的開(kāi)發(fā)商最容易玩文字游戲，稍不留神就會(huì)被其鉆空子--收房時(shí)才發(fā)現(xiàn)實(shí)際房屋與樣板間相去甚遠(yuǎn)，翻看合同才發(fā)現(xiàn)盡是“優(yōu)質(zhì)”、“高檔”、“相當(dāng)于”、“不低于”等含糊字眼。

通常情況是這樣的：到正式簽訂購(gòu)房合同時(shí)，裝修單上的建材、家電均未注明品牌和價(jià)格;復(fù)合地板、乳膠漆、抽油煙機(jī)等雖標(biāo)注了幾個(gè)知名品牌，但型號(hào)、價(jià)格只字未提;清單最后還特別注明“甲方保留對(duì)精裝修項(xiàng)目以同檔次品牌進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整權(quán)力”。

模糊概念是開(kāi)發(fā)商簽合同時(shí)常玩的文字游戲，僅木質(zhì)地板就分為實(shí)木地板、強(qiáng)化復(fù)合木地板、實(shí)木復(fù)合地板、竹木地板、軟木地板等多種品類。訂立購(gòu)房合同時(shí)要事無(wú)巨細(xì)，模糊字眼一定避免，建材材質(zhì)和家電品牌型號(hào)價(jià)格要標(biāo)注清楚。

精裝修的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)針對(duì)不同價(jià)位也有差別，不同地方的標(biāo)準(zhǔn)也各有不同。部分網(wǎng)絡(luò)版驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)存在刪改，要以原文件為準(zhǔn)。即使合同中存在模糊項(xiàng)，只要不符合地方標(biāo)準(zhǔn)，消費(fèi)者均可維權(quán)。

簽訂合同之后，購(gòu)房者一定要注意留底。

去年底，北京亦莊某業(yè)主就因?yàn)楹贤瑳](méi)留底，開(kāi)發(fā)商又一年多不返還合同，最終面對(duì)房屋地板、地磚拼接不齊、地磚破碎、陽(yáng)臺(tái)貼磚裂縫明顯等問(wèn)題無(wú)法維權(quán)的窘境。邦地產(chǎn)君建議業(yè)主簽訂合同之后，通過(guò)拍照、掃描、復(fù)印等方式留底，留待后期出現(xiàn)糾紛時(shí)方便維權(quán)。

第二招：施工環(huán)節(jié)加強(qiáng)監(jiān)督

簽完合同，接下來(lái)就是開(kāi)發(fā)商進(jìn)行施工建設(shè)了，當(dāng)然也是最重要的環(huán)節(jié)。這個(gè)環(huán)節(jié)購(gòu)房者可以在簽訂購(gòu)房合同之初提出施工監(jiān)督。

據(jù)《都市快報(bào)》報(bào)道，杭州某樓盤業(yè)主李女士在開(kāi)發(fā)商交房后的9個(gè)月里，就進(jìn)行了4次天花板維修。為了尋找漏水點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商工程部敲開(kāi)了整個(gè)天花板。

遇到這樣的黑心開(kāi)發(fā)商，收房驗(yàn)房環(huán)節(jié)是難以發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的，等問(wèn)題出了只能亡羊補(bǔ)牢。建議購(gòu)房者加強(qiáng)施工過(guò)程中的監(jiān)督，由于裝修材料和工藝涉及諸多專業(yè)知識(shí)，最好聘請(qǐng)專業(yè)人士或機(jī)構(gòu)。

精裝修的業(yè)主都會(huì)對(duì)原有設(shè)計(jì)進(jìn)行更改，只是大改小改的問(wèn)題在，與其買完再拆不如在施工之初就提出修改，節(jié)約了人財(cái)物力，也減少了建筑垃圾。

至于施工過(guò)程中的重點(diǎn)環(huán)節(jié)，要分門別類把竅門告訴您。

家具

首先，甲醛超標(biāo)就是裝修過(guò)程中最大的隱藏殺手。根據(jù)《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范GB50325-2010》規(guī)定，室內(nèi)裝修甲醛含量不能超過(guò)0.08mg/m?，而人體感覺(jué)到“嗆鼻子”、“辣眼睛”時(shí)，甲醛含量已經(jīng)超標(biāo)4倍之多。

室內(nèi)甲醛含量如何控制?嚴(yán)把開(kāi)發(fā)商選材和施工質(zhì)量關(guān)自然是重中之重。由于涂料、地板、門窗、櫥柜、沙發(fā)、窗簾等均可能含有甲醛，家裝建材和家具家電的搭配組合顯得尤為重要。以一套三居室為例，如果臥室均采用了甲醛含量較高的木質(zhì)地板，則建議廚衛(wèi)、客廳和陽(yáng)臺(tái)采用石材地板。從單獨(dú)空間看，使用了木質(zhì)地板的臥室，建議購(gòu)置甲醛含量較低的實(shí)木家具，而地板甲醛含量較低的客廳則可以適當(dāng)擺放板材家具。

墻面

在控制室內(nèi)空氣質(zhì)量方面，墻面裝修同樣需要注意。目前PVC材質(zhì)的壁紙長(zhǎng)期使用之后容易出現(xiàn)粉化問(wèn)題，形成的粉塵吸入肺中將對(duì)人體造成極大傷害。而墻面刷漆則含有較多的甲醛等有害物質(zhì)，建議置業(yè)者選擇紙基覆膜材質(zhì)的壁紙，造價(jià)也略低于部分墻面漆。

除了整體墻面，購(gòu)房者還需要注意板塊鋪貼的細(xì)節(jié)問(wèn)題。據(jù)許國(guó)忠透露，為了省時(shí)省力開(kāi)發(fā)商在粘貼踢腳板時(shí)偏愛(ài)膩?zhàn)诱澈?，但其粘合度與水泥相距甚遠(yuǎn)。根據(jù)《家庭居室裝飾工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)DBJ/T01-43-2003》規(guī)定，“墻地磚鋪貼應(yīng)符合砂漿飽滿、粘貼牢固，墻面單塊板邊角空鼓不得超過(guò)鋪貼數(shù)量的5%。”5%是指單塊磚面積的5%，而非針對(duì)整體鋪貼量而言。

管道

一方面，精裝修交房時(shí)管道埋藏較深不易檢測(cè);另一方面，管材輕微滴漏不易被發(fā)現(xiàn)，日積月累發(fā)現(xiàn)墻體滲水則為時(shí)晚矣。廣大購(gòu)房者要加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商施工過(guò)程的監(jiān)督，否則后患無(wú)窮。

與管道滲漏相反，管道熱熔成瘤還會(huì)造成堵塞。日常生活中，水龍頭流量開(kāi)到最大卻總感覺(jué)水流不給力，除了水壓不足外，就可能是管道堵塞。在此邦地產(chǎn)君建議購(gòu)房者在監(jiān)督和收房時(shí)，均對(duì)輸水、排水管道的滲漏、堵塞問(wèn)題等進(jìn)行細(xì)致檢測(cè)。

電路

水電不分家，在這里特別提醒廣大置業(yè)者，考慮到未來(lái)家電增多、用電量增大的問(wèn)題，在選擇入戶電線時(shí)宜粗不宜細(xì)，以免去后期用電量過(guò)大帶來(lái)的安全隱患。

第三招：交房驗(yàn)收明察秋毫

除了模糊概念，偷換概念也是開(kāi)發(fā)商常玩的文字游戲。按照規(guī)定，業(yè)主收房時(shí)應(yīng)該收到“兩書(shū)一表”，即《房屋質(zhì)量保證書(shū)》、《房屋使用說(shuō)明書(shū)》以及《建筑工程竣工備案表》。提醒廣大購(gòu)房者，建設(shè)主管部門出具的《建筑工程竣工備案表》只能證明建筑結(jié)構(gòu)安全符合交房質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，精裝修部分是否合格并不在考核范圍之內(nèi)。在精裝修工程質(zhì)量方面，建委目前尚無(wú)明確備案標(biāo)準(zhǔn)。

了解了施工過(guò)程中常存隱患，以及施工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)之后，您就可以踏踏實(shí)實(shí)按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)房收房了。

值得一提的是，驗(yàn)房時(shí)除了開(kāi)發(fā)商偷工減料，建材本身的質(zhì)量問(wèn)題同樣需要留心。

近日，國(guó)家質(zhì)檢總局發(fā)布的《質(zhì)檢總局關(guān)于公布2014年國(guó)家監(jiān)督抽檢產(chǎn)品質(zhì)量狀況的公告(2015年第18號(hào))》顯示，2014年共抽查28種4015家企業(yè)生產(chǎn)的4030批次建筑裝飾裝修材料，抽查合格率為91.2%。盡管拿到了2010年以來(lái)最優(yōu)秀的成績(jī)單，但拼塊地毯、太陽(yáng)能光伏組件用減反射膜玻璃2種產(chǎn)品的抽查合格率不到80%。

要想知道建筑材料是否合格，還真不是件容易事。“施工過(guò)程中產(chǎn)生的問(wèn)題，以及建筑材料是否合格并不在驗(yàn)房項(xiàng)目之內(nèi)。”驗(yàn)房師通常會(huì)對(duì)房屋的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行檢驗(yàn)和排查，重點(diǎn)關(guān)注開(kāi)發(fā)商施工過(guò)程有沒(méi)有偷工減料，施工工藝是否合格，而建材本身的質(zhì)量問(wèn)題則是另外的檢測(cè)項(xiàng)目。

相比精裝修流程工藝，建材質(zhì)量問(wèn)題更難檢驗(yàn)。最簡(jiǎn)單的辦法是向開(kāi)發(fā)商索要該建材的檢驗(yàn)報(bào)告、合格證。“但可能開(kāi)發(fā)商提供的質(zhì)檢報(bào)告只是針對(duì)其中某個(gè)批次做的抽樣檢測(cè)，要想確認(rèn)建材質(zhì)量問(wèn)題還需要再申請(qǐng)權(quán)威機(jī)構(gòu)檢測(cè)。”以目前質(zhì)檢過(guò)程中常見(jiàn)的甲醛問(wèn)題為例，可將建材樣本送檢至中國(guó)環(huán)境科學(xué)院。

“一塊瓷磚可能我們看外表毫無(wú)差別，但他本身的密度、緊實(shí)度，以及用料都可能千差萬(wàn)別。”邦地產(chǎn)君致電中國(guó)建筑裝飾協(xié)會(huì)住宅裝飾裝修委員會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)張仁了解到，建材檢測(cè)專業(yè)度要求高，驗(yàn)房師驗(yàn)房等企業(yè)行為只能起到一定監(jiān)督作用，而拿起法律武器維權(quán)則需要向國(guó)家權(quán)威機(jī)構(gòu)，即各地建筑工程質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)中心及其委托機(jī)構(gòu)申請(qǐng)檢測(cè)。