房屋面積的準(zhǔn)確與否涉及到千家萬戶的切身利益

1、突出墻面和在房屋內(nèi)的承重結(jié)構(gòu)柱的面積計(jì)算

在高層建筑中，因結(jié)構(gòu)需要，在下面幾層(商業(yè)區(qū)和辦公區(qū))可能有與墻體相連和屋內(nèi)獨(dú)立的承重結(jié)構(gòu)柱，其面積計(jì)入該柱平面位置所在的套內(nèi)建筑面積中(分零攤位除外)，這意味著此面積還要去分?jǐn)偲渌墓灿忻娣e。

此種處理方法的弊端在于承重結(jié)構(gòu)柱是出于整棟建筑的結(jié)構(gòu)需要而設(shè)計(jì)，并不為某一戶專用，把其面積計(jì)入該戶套內(nèi)建筑面積不符合產(chǎn)權(quán)人的客觀利益。

《房產(chǎn)測量規(guī)范》明確規(guī)定有“套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積三部分組成”，由此可見把承重結(jié)構(gòu)柱納入套內(nèi)面積是不符合國標(biāo)精神的，而規(guī)范中并沒有明確承重結(jié)構(gòu)柱由哪些范圍來分?jǐn)?，因而我們采取上述處理方法也是不得已而為之。建議：承重結(jié)構(gòu)柱的設(shè)立是出于整棟建筑的結(jié)構(gòu)考慮，應(yīng)由整棟房屋共同分?jǐn)偂?/p>

2、關(guān)于自然層的認(rèn)定

《房產(chǎn)測量規(guī)范》中規(guī)定“樓梯間、電梯(觀光梯)井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算”，這就要求必須對自然層有明確的定義。《房產(chǎn)測量規(guī)范與房地產(chǎn)測繪技術(shù)》一書中對自然層作了如下定義：房屋自然層數(shù)是指房屋的樓板和地板結(jié)構(gòu)分層的層數(shù)，因此，復(fù)式(或躍層)結(jié)構(gòu)中上層應(yīng)算自然層數(shù)。由此引發(fā)了一些值得探討的問題：

(1)戶外樓梯、電梯(觀光梯)井、垃圾道、管道井的面積會(huì)大幅度(甚至成倍)增加，勢必會(huì)加大復(fù)式房(或躍層)權(quán)利人的共有面積分?jǐn)偭?。而對于住宅來說，一戶房屋在梯道上只有一個(gè)入戶門、一個(gè)垃圾道開口，只因是復(fù)式(或躍層)就加算梯間、垃圾道等的面積有些欠妥。

(2)當(dāng)一棟房屋中復(fù)式(或躍層)結(jié)構(gòu)與錯(cuò)層同時(shí)出現(xiàn)時(shí)，外墻面積如何計(jì)算。如圖二中A部分為復(fù)式結(jié)構(gòu)而上下為錯(cuò)層，顯然外墻是在復(fù)式結(jié)構(gòu)處算兩層其他部位算一層，如果復(fù)式與錯(cuò)層情況復(fù)雜，則外墻面積計(jì)算的難度會(huì)大大增加，同時(shí)也不利于圖形和數(shù)據(jù)的計(jì)算機(jī)處理。這種情況我們在實(shí)際工作中已多次遇到，我們都沒有把復(fù)式結(jié)構(gòu)(躍層)的上部算作自然層，這樣相關(guān)矛盾也都迎刃而解了。

3、共有面積被分?jǐn)偟讲煌δ軈^(qū)或樓層的計(jì)價(jià)差異問題

這是從房屋面積測算工作而引發(fā)的思考。隨著國家住宅商品化的深入和房地產(chǎn)市場的日益活躍，房屋的產(chǎn)權(quán)關(guān)系越來越復(fù)雜，由傳統(tǒng)的單一產(chǎn)權(quán)向多元產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化。因此共有面積計(jì)價(jià)與共有面積計(jì)算和分?jǐn)偝尸F(xiàn)出的矛盾越發(fā)突出：如地下室的銷售價(jià)格往往比地上部分低得多，當(dāng)其為共有面積被分?jǐn)偟讲煌δ軈^(qū)或樓層時(shí)，其價(jià)位也被確定為與該功能區(qū)或樓層的價(jià)位一致。若同時(shí)被攤位和住宅分?jǐn)?，則會(huì)出現(xiàn)同為地下層共有面積而價(jià)位差異畸形的情況。顯然，這種計(jì)價(jià)方法對權(quán)利人利益是一種極大的侵害，但是又十分隱蔽。故特提出如何從面積計(jì)算的角度出發(fā)來解決這一矛盾與各位探討。

4、非住宅共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?/p>

針對非住宅共有面積關(guān)系復(fù)雜、分?jǐn)偡椒ú灰装盐?，特提?ldquo;先整體后局部，分次計(jì)算”的方法。

從設(shè)計(jì)角度考慮，對非住宅而言，一般情況下其設(shè)計(jì)功能的最小單位為層，因此，把分?jǐn)偟淖钚挝粍澏閷邮呛侠淼?。這樣，不管每層內(nèi)權(quán)利人是否確定，都能保持其前后分?jǐn)偨缍ǖ囊恢滦浴?/p>

在以層為最小單位進(jìn)行分?jǐn)偳?，先以房屋劃分的功能區(qū)為單位對整棟公用的共有面積進(jìn)行分?jǐn)偅僖詫訛樽钚挝贿M(jìn)行對功能區(qū)內(nèi)共有面積的分?jǐn)?，在這之后當(dāng)出現(xiàn)因購房者的使用需求而修建割斷，形成樓層內(nèi)新的共有面積時(shí)，為能進(jìn)一步明確各權(quán)利人應(yīng)分?jǐn)偟拿娣e，應(yīng)進(jìn)行第三次分?jǐn)?，即用割斷本層的套?nèi)建筑面積去分?jǐn)傄蚋顢喈a(chǎn)生的共有面積。若功能區(qū)內(nèi)各層結(jié)構(gòu)完全相同則可省去分層分?jǐn)偟囊徊?，這樣并不會(huì)影響計(jì)算的結(jié)果。用這種方法處理有兩個(gè)明顯的好處：

1、計(jì)算過程清晰明了，易于過程表達(dá)和判讀;

2、在遇到按權(quán)利人購買力分割銷售時(shí)，不會(huì)影響已發(fā)證房屋的權(quán)屬登記面積。

5、空走樓梯的面積計(jì)算

在一些綜合樓宇中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)下面幾層(一般是非住宅)通往上部功能區(qū)(一般為住宅)的樓梯(含步行梯和電梯)連續(xù)空走的情況，即該樓梯在下面幾層不開門而直接通過。如果嚴(yán)格按照“誰使用，誰分?jǐn)?rdquo;的原則進(jìn)行分?jǐn)偀o疑無端加大上部功能區(qū)的共有面積。從使用功能來看，空走樓梯確定是只為上部功能區(qū)使用;而從設(shè)計(jì)角度看，它的出現(xiàn)是出于為上部功能區(qū)使用者出入方便和非住宅部分便于管理的需要而專門設(shè)計(jì)的。因此我覺得樓梯空走部分由其經(jīng)過的功能區(qū)和其服務(wù)功能區(qū)共同分?jǐn)傒^為合理。

房屋面積計(jì)算是一項(xiàng)政策性極強(qiáng)的專業(yè)技術(shù)工作，房屋面積的準(zhǔn)確與否涉及到千家萬戶的切身利益。因此，一個(gè)房產(chǎn)軟件開發(fā)公司，在軟件開發(fā)推廣與應(yīng)用房產(chǎn)軟件方面，有理由了解技術(shù)細(xì)則并以之指導(dǎo)工作，這是至關(guān)重要的。