在第五屆年度凈租賃峰會(huì)上 人們普遍持樂(lè)觀態(tài)度

7月25日，來(lái)自全國(guó)各地的約175名商業(yè)地產(chǎn)和凈租賃投資專業(yè)人士齊聚芝加哥大學(xué)俱樂(lè)部，參加《re》和《中西部房地產(chǎn)新聞》第五屆年度凈租賃峰會(huì)。我們的目標(biāo)嗎?讓我們來(lái)仔細(xì)看看凈租賃行業(yè)在今年年中所處的位置。

博爾德集團(tuán)總裁兼創(chuàng)始人蘭迪·布蘭克斯坦(Randy Blankstein)領(lǐng)導(dǎo)了市場(chǎng)調(diào)查小組的工作，并拉開了活動(dòng)的序幕。該行業(yè)的表現(xiàn)繼續(xù)超出預(yù)期，投資者對(duì)高質(zhì)量投資的興趣也保持不變?！?/p>

布蘭克斯坦指導(dǎo)了一個(gè)專家小組，其中包括安德烈斯·達(dá)拉爾，WP·凱里執(zhí)行主任;Gordon Whiting, Net Lease Real Estate的負(fù)責(zé)人，Angelo Gordon;以及SAB Capital的執(zhí)行合伙人兼聯(lián)合創(chuàng)始人亞倫?鮑姆(Aaron Baum)。博爾德首先要求對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行評(píng)估，然后詢問(wèn)市場(chǎng)的主要指標(biāo)。

Baum說(shuō):“債券和股票市場(chǎng)上有很多買家在追逐收益和風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的回報(bào)。他將市場(chǎng)的強(qiáng)勁歸因于多種因素，從歷史低位的失業(yè)率，到投資者對(duì)避開亞馬遜和電子商務(wù)租戶的關(guān)注，再到成熟買家群體的存在。

戈登將2019年描述為“因?yàn)槔识腥さ囊荒辍薄Ｋ赋隽耸袌?chǎng)上的分歧，很多人認(rèn)為我們已經(jīng)到了市場(chǎng)的盡頭，但也有很多人認(rèn)為我們還沒(méi)有走到盡頭。不過(guò)，Gordon表示，市場(chǎng)可能會(huì)維持"現(xiàn)狀"，由于"巨大的資本流動(dòng)"，需求將保持強(qiáng)勁。

Gordon補(bǔ)充道:“有很多公司需要投資?！?/p>

Dallal說(shuō):“這是成為一個(gè)公共REIT的好時(shí)機(jī)。他還指出，“資金比好的交易還多?！蔽覀冨e(cuò)過(guò)了很多東西，但有時(shí)候你會(huì)發(fā)現(xiàn)很劃算。”

該小組討論了市場(chǎng)上一些最大的挑戰(zhàn)。

鮑姆指出了幾個(gè)挑戰(zhàn)，包括銷售回租表現(xiàn)不佳，有時(shí)難以獲得預(yù)期的租金增長(zhǎng)。他還指出盈利能力的萎縮，尤其是在零售業(yè)，這導(dǎo)致零售商采取了更為謹(jǐn)慎和“精簡(jiǎn)”的方法——不是在每個(gè)角落都開放。

專家小組一致認(rèn)為，市場(chǎng)上買家數(shù)量的增加也會(huì)產(chǎn)生影響，這通常會(huì)給銷售價(jià)格帶來(lái)上行壓力。

對(duì)戈登來(lái)說(shuō)，整個(gè)行業(yè)面臨的最大挑戰(zhàn)之一是如何構(gòu)建良好的交易。隨著市場(chǎng)上資金充裕，一些交易條款正在發(fā)生變化，比如購(gòu)買期限較短的資產(chǎn)通常會(huì)產(chǎn)生溢價(jià)。

他說(shuō):“你需要認(rèn)真思考你要做的事情。”“像投資者一樣思考是很重要的，而不是一個(gè)可能會(huì)為房地產(chǎn)支付過(guò)高價(jià)格的交易人員?！?/p>

“買入和賣出同樣重要，”他補(bǔ)充道。

Dallal呼應(yīng)了這些評(píng)論，他說(shuō)，買家們?yōu)榱藢ふ医灰锥ハ鄡A軋。

他同意競(jìng)爭(zhēng)會(huì)導(dǎo)致激進(jìn)的承銷和交易結(jié)構(gòu)難以維持。

他補(bǔ)充稱:“未來(lái)10至12年，二級(jí)市場(chǎng)的租金不會(huì)以2%的速度增長(zhǎng)。”他指出，在某些情況下，我們“直到市場(chǎng)轉(zhuǎn)向才會(huì)知道(糟糕交易)的尸體埋在哪里”。

布蘭克斯坦就電子商務(wù)對(duì)凈租賃業(yè)的作用和影響向?qū)＜医M提出了問(wèn)題。

“它對(duì)安吉洛·戈登沒(méi)有同樣的效果，因?yàn)槲覀儧](méi)有做很多零售，”戈登說(shuō)。“但它影響著每一個(gè)人，在工業(yè)領(lǐng)域創(chuàng)造了機(jī)會(huì)，尤其是在最后一英里的設(shè)施方面?！?/p>

Dallal對(duì)此表示贊同，并補(bǔ)充道:“它已使工業(yè)成為達(dá)林投資級(jí)別?！?/p>

鮑姆表示，電子商務(wù)是一個(gè)熱門話題，尤其是零售業(yè)的投資者。

“我認(rèn)為電子商務(wù)是一種增長(zhǎng)手段。有些品牌需要消亡，而電子商務(wù)促進(jìn)了這一點(diǎn)，”鮑姆說(shuō)。

隨著市場(chǎng)不可避免的轉(zhuǎn)向，無(wú)論是6個(gè)月后還是兩年后，與會(huì)者都提出了各種各樣的建議。戈登就正確承銷的重要性提出了建議。“如果你有紀(jì)律，有正確的基礎(chǔ)，你就不會(huì)受傷。”

在展望2019年和2020年的平衡時(shí)，鮑姆說(shuō)，他不認(rèn)為會(huì)出現(xiàn)自由落式下跌，部分原因是有大量的買家。他相信我們是清白的。"

“如果有一點(diǎn)發(fā)生變化，你可能會(huì)看到一些退出，但不是最強(qiáng)的公司，”他說(shuō)。

達(dá)拉爾表示，保持自律將有助于公司和投資者避免做出讓他們后悔的決定。“是時(shí)候繼續(xù)你的編織工作了，”他說(shuō)。