瑞銀列出了世界上最被高估的城市

一項(xiàng)新的分析顯示，歐洲城市面臨房價(jià)泡沫的最大風(fēng)險(xiǎn)，但盡管經(jīng)濟(jì)下滑，澳大利亞人仍未能逃脫壓力。

根據(jù)瑞銀(UBS)對24個(gè)主要城市的全球分析，慕尼黑是全球最被高估的房地產(chǎn)市場，其估值創(chuàng)歷史新高。

在本周發(fā)布的《瑞銀全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)2019》中，阿姆斯特丹，法蘭克福和巴黎也是被認(rèn)為存在泡沫風(fēng)險(xiǎn)的七個(gè)城市，多倫多，香港和溫哥華也是如此。

瑞銀全球財(cái)富管理公司首席投資官馬克·海夫勒(Mark Haefele)表示：“在全球范圍內(nèi)，經(jīng)濟(jì)不確定性勝過利率下降對城市住房需求的影響。” “但是，在歐元區(qū)部分地區(qū)，低利率仍然有助于將房地產(chǎn)估值推入泡沫風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域。”

該指數(shù)發(fā)現(xiàn)，在所有評估城市中，有一半存在泡沫風(fēng)險(xiǎn)或房地產(chǎn)市場被嚴(yán)重高估。術(shù)語“泡沫”是指對資產(chǎn)的重大且持續(xù)的錯(cuò)誤定價(jià)，除非其破裂，否則無法證明。

該研究的主要作者馬蒂亞斯·霍爾熱(Matthias Holzhey)表示，投資者應(yīng)警惕房地產(chǎn)市場面臨泡沫風(fēng)險(xiǎn)，并指出，包括悉尼在內(nèi)的2016年排名前四的所有城市均已比各自的高峰平均下跌10%。

盡管看到被分析城市的房地產(chǎn)價(jià)格下降幅度最大，但悉尼仍是被認(rèn)為被高估的另外十二個(gè)城市之一，包括倫敦，紐約和東京。

悉尼的一名熟練服務(wù)工人需要節(jié)省七年的時(shí)間才能在市中心附近購買一套60平方米的公寓，從而使海港城市躋身價(jià)格收入比最高的前12名之列。排名最高的是香港，它將花費(fèi)21年，而在芝加哥，它將僅花費(fèi)3年。

該指數(shù)報(bào)告稱，同樣大小的悉尼公寓需要租用25年才能支付。但是在蘇黎世，慕尼黑，香港和巴黎，價(jià)格與租金的比例要高得多，這至少需要35年的時(shí)間。

報(bào)告指出，雖然悉尼在兩年前處于泡沫風(fēng)險(xiǎn)中，但各種降溫措施，包括新的空置費(fèi)和外國買家的土地稅增加以及抵押貸款收緊，使房地產(chǎn)需求減弱。

報(bào)告稱：“到2019年第一季度末，價(jià)格比高峰時(shí)低了15%，住房信貸增長達(dá)到了歷史最低點(diǎn)。”

“我們認(rèn)為，由于信貸政策的放松，外國需求的增加以及承受能力的提高，市場應(yīng)該很快會見底。”

來自CoreLogic的數(shù)據(jù)表明它已經(jīng)存在了，過去三個(gè)月的房屋價(jià)值上漲了3.6%，盡管今年到目前為止它們?nèi)韵碌?.9%。

BIS Oxford Economics首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家莎拉·亨特(Sarah Hunter)表示：“我們肯定已經(jīng)觸及了市場底部，[價(jià)格]大幅回升。” [但是]我不擔(dān)心我們會看到目前的價(jià)格增長速度保持不變。”

亨特博士說，住房供應(yīng)的短缺(再加上降息和放寬的貸款限制正在推動買方活動增強(qiáng))應(yīng)該是短暫的，近期的價(jià)格上漲可能會鼓勵(lì)賣方回到市場，從而抑制價(jià)格上漲。

她補(bǔ)充說：“鑒于軟增長環(huán)境，這不會使我們陷入泡沫。”

市場經(jīng)濟(jì)學(xué)總經(jīng)理史蒂芬·庫庫拉斯(Stephen Koukoulas)預(yù)計(jì)價(jià)格將繼續(xù)上漲。雖然首次購房者和投資者的壓抑需求可能只會在短期內(nèi)推動價(jià)格上漲，但由于住房供應(yīng)不能跟上人口增長的步伐，價(jià)格仍將承受持續(xù)上漲的壓力。

但是，庫庫拉斯認(rèn)為，悉尼不會在未來幾年內(nèi)面臨泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

“是的，悉尼的房屋價(jià)格昂貴……[但是]如果人們愿意支付價(jià)格-他們已經(jīng)有數(shù)十年的歷史了，而價(jià)格不斷使每個(gè)人驚訝-這顯然不是泡沫，因?yàn)閇泡沫]會帶來災(zāi)難性的后果。”