總部設(shè)在洛杉磯的戰(zhàn)略性房地產(chǎn)開發(fā)和投資管理公司

在本系列的第二部分，商業(yè)地產(chǎn)管理公司與Primior的創(chuàng)始人兼首席執(zhí)行官Johnney Zhang談了他對機會地帶政策更新的看法，以及對加州房地產(chǎn)投資部門的影響。他的公司是一家總部設(shè)在洛杉磯的戰(zhàn)略性房地產(chǎn)開發(fā)和投資管理公司，今年夏天早些時候，該公司在奧蘭治縣啟動了一個混合用途的OZ項目。

故事的第一部分包括比爾津·桑伯格的房地產(chǎn)實踐小組組長蘇珊娜·阿馬杜奇-亞當(dāng)斯對這個話題的洞察力。

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你對最近修訂的機會區(qū)倡議有何看法？

張：在回顧了最新發(fā)布的機會區(qū)計劃指南之后，很明顯，國稅局正在采取嚴(yán)肅的措施，幫助投資界提供明確的信息。盡管仍有一些問題沒有得到解答，但我們從許多投資者那里聽說，他們對該計劃及其好處有了更好的理解。

這不是以前試過的嗎？許多人指出，1993年啟動了一項類似的計劃，即增強能力區(qū)、企業(yè)社區(qū)和復(fù)興社區(qū)倡議。

張：雖然所有這些項目都有相似的目標(biāo)，但從發(fā)展的角度來看，機會區(qū)項目更適合吸引投資者。以前的方案針對的是擁有就業(yè)工資信貸的雇主，或允許消除出售資產(chǎn)的資本收益。機會區(qū)計劃是專門針對精明的投資者，他們試圖抵消他們的流動資本收益負(fù)債，以及實現(xiàn)強勁的長期收益。

你認(rèn)為誰是臭氧排放系統(tǒng)的主要受益者--投資者、社區(qū)，還是一種平均分成的收益？

張：我們相信機會區(qū)計劃以許多方式給投資者和社區(qū)帶來好處。該計劃資助的項目將為投資者提供良好的投資回報和顯著的稅收優(yōu)勢。

同時，當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)將享受新的或基本翻新的結(jié)構(gòu)，以更好地為社區(qū)服務(wù)。一般而言，這些新的或改進的設(shè)施將更清潔、更好地維護，并將使社區(qū)多年來受益。

圍繞機會區(qū)的最普遍關(guān)注之一是，他們將加速發(fā)展，并促進低收入居民的流離失所。你對這件事的看法是什么？

張：雖然流離失所問題一開始可能看起來很重要，但重要的是要記住，機會區(qū)通常代表著任何一個特定城市的一個相對較小的分區(qū)。這些社區(qū)被確定為可以從重大發(fā)展中受益的地區(qū)。

還必須指出的是，對類似方案進行的分析，如賦權(quán)區(qū)方案，顯示就業(yè)和工資大幅增加，而當(dāng)?shù)厣畛杀静]有發(fā)生顯著變化。

每個項目將為社區(qū)創(chuàng)造短期和長期就業(yè)機會。從最初的發(fā)展開始，需要建筑師、工程師、繪圖員、熟練和非技術(shù)工人以及當(dāng)?shù)胤?wù)，以滿足那些在項目上工作的人的涌入。完成后，每個新的發(fā)展將為當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)提供額外的就業(yè)機會。

另一個緊迫的問題是時間問題。考慮到談判和結(jié)束房地產(chǎn)交易的時間，然后進行資本改善(同時也考慮到勞動力短缺)，這一過程是否可行？

張：好問題。這是機遇地帶土地開發(fā)進程的關(guān)鍵。開發(fā)人員需要非常徹底地執(zhí)行評估和盡職調(diào)查，以確保流程快速、順利地進行。如果一個物業(yè)有任何“隱藏”的缺陷，他們可能會推遲項目，并可能將其移出資本改進要求窗口之外。

讓我們來談?wù)凩IHTC和OZ的配對，這可能會產(chǎn)生高的投資收益。這種組合何時何以可能？

張：我們通常建議投資者首先評估投資收益，而不考慮機會區(qū)計劃或其他潛在激勵措施帶來的好處。任何投資交易都應(yīng)該在財務(wù)上有意義，而不需要這些額外的好處。從這些項目中獲得的任何額外收益都應(yīng)被視為獎金收入。如果一筆交易沒有它們就不能單獨存在，投資者就應(yīng)該走開。

對于配對程序，分析每個單獨的屬性以確定其最大潛在回報。這包括聯(lián)邦方案，如新市場稅收抵免、低收入住房稅收抵免或其他地方和州方案。

是否需要對OZ計劃進行額外監(jiān)督？

張：精心起草的政策對于讓投資者安心，并為開發(fā)人員提供明確的指導(dǎo)原則是至關(guān)重要的。正如我們在第一輪稅務(wù)指導(dǎo)中看到的那樣，仍然存在許多未回答的問題，這些問題導(dǎo)致投資者和投資公司都要謹(jǐn)慎地進入機會區(qū)空間。隨著更多準(zhǔn)則的發(fā)布，我們看到對該計劃的信心大幅上升。

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在加州投資OZS時，(UN)的可信度有多高？

張：這主要取決于投資者。具有前瞻性的投資者，如果能看到10年的房地產(chǎn)前景，就有信心他們的投資將提供他們所尋求的回報。在Primior，我們努力尋找機會區(qū)的投資機會，這將提供一個很好的回報，即使沒有附加的稅收優(yōu)惠。這一點很重要，因為一個項目不能僅僅依靠稅收優(yōu)勢來實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

在過去一年中，加州的新投資資本流動穩(wěn)定，在這些投資中，奧茲邊界的程度如何？

張：在過去的一年里，洛杉機和橙縣都看到了很好的增長率。2018年，洛杉機增加了28,600個工作崗位，而橙縣則增加了23,700個工作崗位。建筑業(yè)是6%的最大增長部門。我們認(rèn)為這是投資資本在增長上的一個強有力的指標(biāo)。

OZS是否影響土地價格？如果是這樣，純粹是推測還是這些估值是現(xiàn)實的嗎？

張：我們看到了全國各地機會區(qū)的平均地價。根據(jù)最近的調(diào)查，自計劃公布以來，機會區(qū)的地價上漲了約20%。雖然這些增長中的一些可能被認(rèn)為是推測性的，但似乎是一個指標(biāo)，即投資者和開發(fā)商都能看到這個計劃為投資回報和地方社區(qū)提供的價值。