一些精明的布魯克林人開始關(guān)注J線M線和z線

都在J, M, Z的地鐵線上。

雖然L線的部分和暫時停運要到2019年才會成為現(xiàn)實，但一些房地產(chǎn)投資者和租戶已經(jīng)在采取措施，期待著即將到來的人潮。因此，在J、M、Z火車站附近的房地產(chǎn)需求增加，價格上漲，這是威廉斯堡(Williamsburg)和布什威克(Bushwick)地區(qū)僅次于L的地方。(沒有曼哈頓站的G線列車也在討論之列。)

Bestreich Realty Group的合伙人兼銷售副總裁史蒂夫·雷諾茲(Steve Reynolds)說，未來L大樓的關(guān)閉已經(jīng)影響到了布魯克林的投資者。

雷諾茲說:“我們肯定注意到，在過去的12個月里，”人們對J、M、Z線周邊的房產(chǎn)越來越感興趣。而那些沿著L線的投資者“現(xiàn)在正在承保15%的租金損失，主要是住宅租金。”

他補充說:“我有投資者說，他們不想支付目前的價格，因為政府關(guān)門，他們正在尋找其他地方。他們說，‘我怎么能在2019年支付X ?’”

他說，12個月前，每平方英尺可建土地的價格是170美元，現(xiàn)在已經(jīng)漲到了200美元。

2015年，艾瑞爾地產(chǎn)顧問公司(Ariel Property Advisors)在威廉斯堡(Williamsburg)和布什威克(Bushwick)的J、M、Z線(不包括濱河地區(qū))進行了27筆開發(fā)交易，平均每平方英尺可建樓盤233美元。2016年，45個開發(fā)項目在這些地區(qū)的交易價格平均為每平方英尺255美元。

馬庫斯百貨公司(Marcus & . n:行情)負責投資的副總裁肖恩里尼(Shaun Riney)說，“我們看到，在J、M、Z等地，投資者對公寓和混合用途資產(chǎn)的報價和價格出現(xiàn)了大幅增長，預計2019年這些租賃單元的需求將大幅增長。Millichap調(diào)查指出?！八麄冞€在尋求多樣化，或?qū)_其投資組合中L-train特定部分的風險?！?/p>

里尼指出，租賃行業(yè)將會出現(xiàn)一場運動，“只提供L線列車的地方租金將會下降?！?/p>

馬庫斯,Millichap正在利用L線列車新聞作為威廉斯堡市場上兩處住宅租賃物業(yè)的“賣點”:Icon Realty Management的Keap街331號(售價1,600萬美元)和Morgenstern Capital的Lorimer街347號(售價2,050萬美元)，這兩處物業(yè)都靠近J、M、Z線。

去年11月，米德伍德投資開發(fā)公司(Midwood Investment and Development)在南威廉斯堡(Williamsburg)的南5街282號(South 5thStreetin)開始出租其在威廉斯堡的81套住宅出租單元，并在宣傳材料和銷售談話中大肆宣傳其毗鄰Marcy Avenue J, M, Z站。米德伍德投資開發(fā)公司(Midwood Investment and Development)的首席運營官梅胡爾·帕特爾(Mehul Patel)說，開發(fā)商曾考慮在L火車站為威廉姆斯購買廣告，上面寫著，“當它關(guān)閉時，我們應(yīng)該是你首先關(guān)注的人。”

對于不受歡迎的繼子來說，這是一個相當大的逆轉(zhuǎn)，即J、M、Z線。在此之前，J, M, Z被嘲笑為不可靠的;當他們離開布魯克林時，他們繞過曼哈頓下城的一個偏遠地區(qū);幾乎沒有轉(zhuǎn)車點。這條鐵路線經(jīng)過的布魯克林地區(qū)，遠遠落后于貝德福德大道(Bedford Avenue)和威廉斯堡最令人垂涎的地段。

地鐵恐慌始于2016年7月，當時大都會運輸署(Metropolitan Transportation Authority)宣布將關(guān)閉連接曼哈頓和布魯克林的高鐵，為期18個月，從2019年開始修復超級風暴桑迪(Sandy)造成的破壞。每天有22.5萬名布魯克林人往返于曼哈頓。通勤的替代方案，如威廉斯堡大橋上的穿梭巴士服務(wù)，目前仍不清楚，公眾的強烈抗議已促使大都會運輸署就這一情況召開公開會議。

雖然L線的臨時停運將影響威廉斯堡和布什威克的大部分居民和工人，但一些房地產(chǎn)專家認為，這種情況對一些人來說是有利的，對另一些人來說是不利的。

總部位于布魯克林的CPEX房地產(chǎn)公司的執(zhí)行合伙人布萊恩·利里(Brian Leary)說，對于布什威克的當?shù)亓闶酆筒宛^來說，L的關(guān)閉可能會給他們的生意帶來好處，因為人們越來越傾向于留在當?shù)亍?/p>

他表示:“這將促進當?shù)亟?jīng)濟更加強勁。”但是，“負面影響是對這些地區(qū)的通勤者的影響，這些地區(qū)現(xiàn)在的通勤距離真的很近?！比绻麄兪亲饪?，他們會尋找其他的選擇。這可能會給住宅租金帶來壓力?！?/p>

一位不愿透露姓名的布魯克林零售經(jīng)紀人說，零售商們對政府關(guān)門心存疑慮，他們想知道的是，政府會按時關(guān)門嗎?

“任何依賴這部分人口的人都非常謹慎，不愿搬到威廉斯堡和L-train受影響的社區(qū)，”他說。他指出，他辦公室的經(jīng)紀人覺得有責任向零售租戶客戶通報L-train未來停運的情況。這個消息影響著租賃決策。

“有一些租戶在政府關(guān)閉的現(xiàn)實變得清晰之后，選擇離開威廉斯堡，”這名經(jīng)紀人說。“尤其是在這種氣候下，任何未知的東西都是他媽的可怕的?！?/p>

由于L線列車停運要到2019年才會到來，《商業(yè)觀察》采訪的一些高管說，現(xiàn)在看到市場出現(xiàn)大量可量化的變化還為時過早。

投資銷售經(jīng)紀人Brendan Maddigan是高緯物業(yè)的高級董事總經(jīng)理。韋克菲爾德說，沿著J, M, Z線，“興趣已經(jīng)上升，但它還沒有轉(zhuǎn)化為一個戲劇性的價值轉(zhuǎn)變?！?/p>

馬迪根代表一家阿根廷投資集團，正在威廉斯堡(Williamsburg)的百老匯151號，以3200萬美元的開價，推銷一處面積9.5萬平方英尺的開發(fā)項目。它離Marcy Avenue J, M, Z站只有幾個街區(qū)，而曼哈頓離它只有一個地鐵站。

有趣的是，Ariel的投資銷售總監(jiān)DanielTropp說，如果能在L線停工前上網(wǎng)，一些建筑商正在指望J線、M線、Z線沿線的住宅租金上漲。但是，他說，比現(xiàn)在政府關(guān)門更重要的是421a稅收計劃的到期和建設(shè)貸款市場的緊縮。

但ABS Partners Real Estate董事總經(jīng)理沃勒(Ben Waller)說，無論如何，根據(jù)洛杉磯政府關(guān)門的消息進行投資都是不明智的。

沃勒說:“開發(fā)商和投資者知道得足夠多，不會錯過時機。”“這只是一筆交易的一小段時間，更不用說投資房地產(chǎn)了。會有一個平衡。有太多的未知因素和變動因素，這不是一種有凝聚力的投資策略?！?/p>

2019年，業(yè)主可能會增加優(yōu)惠，并最終降低租金，以吸引居民和公司在L線沿線的建筑內(nèi)居住或工作。少數(shù)的主人L train-focused商業(yè)開發(fā)項目,如遺產(chǎn)Equity Partners的維克發(fā)電機在215街和哈德遜公司314年斯科爾斯已經(jīng)同意買單的航天飛機J, M, Z停在法拉盛大道當L服務(wù)中斷。

Patoma的開發(fā)商保羅·亨利(Paul Henry)說，歇斯底里癥是不必要的。他的資產(chǎn)主要包括威廉斯堡、布魯克林布什維克和皇后區(qū)里奇伍德附近的住宅開發(fā)項目。

亨利說:“這條L型公路仍將從貝德福德大道向東行駛。”“它正在布魯克林上演。這絕對是我腦子里想的事情，我正在計劃，但我也認為它被夸大了。是臨時的，18個月。我不認為這是世界末日。”