重新開發(fā)商場 80億美元的趨勢

通過對全國90家大型購物中心的調查，一份新的JLL報告發(fā)現(xiàn)，在過去的三年里，大多數(shù)購物中心都經(jīng)歷了改造，至少包括公共區(qū)域的改善、品牌更名或租戶升級。其他商場更進一步，增加了新的用途，設計元素或擴展到誘惑者，特別是千禧一代尋找21世紀的零售體驗。自2014年以來，這些購物中心總共進行了80多億美元的翻修。

“如此大規(guī)模的投資總是有風險的，但這些風險無疑是必須的，才能跟上零售業(yè)正在經(jīng)歷的演變，”該報告的作者、JLL高級零售研究分析師泰勒·科恩(Taylor Coyne)對商業(yè)地產管理公司(Business Property Management)表示。“對這些購物中心投入的數(shù)百萬美元，是對舊式購物中心形象的回應，消費者不再想在購物中心購物，也不再像過去那樣花那么多時間在商場里購物?！?/p>

專家們說，為零售地產的再開發(fā)項目融資并不比為其他類型的地產進行類似的投資更困難。

他說：“這顯然要視乎地點而定，但一般情況下，為商場融資是很有挑戰(zhàn)性的。”然而，如果你有合適的房客組合、良好的商業(yè)計劃以及對購物中心的愿景，市場上肯定有為他們融資的流動性，“JLL Capital Markets董事總經(jīng)理吉米·董事會(Jimmy Board)告訴CPE。

購物中心的成功部分歸功于它所在社區(qū)的質量。雖然商城業(yè)主對其資產的位置無能為力，但改善美觀和租戶名冊可以增加價值。報告顯示，41%的商場增加了食品和飲料(F&B)選項，超過一半的購物中心還增加了服務。今天，這是零售中心最流行的升級。專用于F&B的總面積預計將增長到總可租賃面積的20%，而現(xiàn)在僅為9%，十年前僅為5%。

商場轉型的另一個普遍特征(30%)是增加了非零售用途，包括呼叫中心、學校、配送中心和/或醫(yī)療設施。

Coyne補充說：“商城業(yè)主不僅在翻新，以提升零售體驗，還在戰(zhàn)略上考慮這些物業(yè)的未來可行性，增加住宅、酒店和辦公空間，以創(chuàng)造一套用途多樣的物業(yè)?！倍嗉彝ナ亲畛Ｒ姷倪x擇，約41%的商場房產增加了新的用途，選擇建造公寓，以提高價值和吸引力。

另一種策略是接近利基，比如千禧一代、奢侈品尋求者或那些想要購買本土品牌的人。三分之一的商場為了吸引顧客，改變了租戶組合，其中大多數(shù)都增加了健身或快速時尚零售商。經(jīng)過翻修后，波士頓的科普利廣場(Copley Place)被宣傳為奢侈品目的地，為吉米·喬(Jimmy Choo)、范思哲(Versace)和路易威登(Louis Vuitton)休斯敦的GalleriaVI在前薩克斯第五大道(Saks第五大道)的一處空間里增加了35家新商店和餐廳，此前還進行了價值3億美元的報告顯示，大多數(shù)新零售商都是奢侈品和奢侈品零售商。這個購物中心以前被命名為“休斯頓加里亞里婭”。

醫(yī)療中心和呼叫中心也是一個流行的選擇，當涉及到刺激租戶組合。據(jù)JLL稱，在佛羅里達州奧蘭多的西橡樹購物中心(West Oaks Mall)，施樂的一個呼叫中心占用了14.4萬平方英尺(約合14萬平方米)的前西爾斯(Sears)空間，而“床浴與超越”(BeyBath&Beyond)則將3.5萬平方英尺

2014年，俄亥俄州曼斯菲爾德的Richland Mall將一家前F&R Lazarus&Co.百貨公司改建為Avita醫(yī)療中心。兩年后，Avita宣布進一步擴大該中心。根據(jù)曼斯菲爾德新聞雜志上的一篇文章，該公司注意到購物中心的流量增加了10%。

據(jù)報道，五分之一的商場都在為社區(qū)提供空間，包括開放的綠地和兒童友好的游樂場所。在科技、虛擬現(xiàn)實和社交媒體的時代，一些房產正在剝離屋頂，創(chuàng)造開放空間，以鼓勵社會互動。社區(qū)意識也通過重塑品牌運動得到解決。JLL的報告顯示，近20%的零售中心將“購物中心”從他們的名字中刪除。業(yè)主更喜歡“商店”、“托恩中心”和“村莊”這樣的詞，因為他們覺得自己的社區(qū)更小、更親密。

當這些策略都沒有對業(yè)主有吸引力時，總有拆除和重建的選擇。然而，這并不意味著它們全部滅絕。

科恩說：“盡管這些趨勢改變了我們購買某些商品的方式，但盡管世界末日的頭條新聞越來越多，但實體空間不會過時。”科恩說：“電子商務將對零售行業(yè)產生不同的影響，一些零售商更愿意在網(wǎng)上進行滲透，但消費者仍然希望有零售體驗，商場也沒有更好的時機利用這種情緒，與零售商和品牌一起營造環(huán)境，為現(xiàn)代購物者提供量身定制的體驗?！?/p>