房地產(chǎn)市場(chǎng)可能仍在尋找最低點(diǎn)

雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)可能仍在尋找最低點(diǎn)，但隨著租金上漲和需求增加，公寓市場(chǎng)顯示出強(qiáng)勁的基本面。這足以激發(fā)開(kāi)發(fā)商的興趣，他們希望趁熱打鐵。當(dāng)然，由于有超過(guò)6家開(kāi)發(fā)商希望為大型項(xiàng)目融資，問(wèn)題仍然是有多少資金可用，以及市場(chǎng)在過(guò)度飽和之前能夠支持多少新單元。對(duì)于那些正在尋找資金的人來(lái)說(shuō)，隨著麥哲倫發(fā)展公司獲得了在占地廣闊的湖岸東部規(guī)劃的多戶(hù)社區(qū)建造第一棟大樓的融資，情況最近變得更加緊張。

麥哲倫最近在湖岸東部有499個(gè)單位的海岸破土動(dòng)工。該公司從西北共同人壽保險(xiǎn)公司(Northwestern Mutual Life Insurance Co.)獲得了9,900萬(wàn)美元的股權(quán)融資，為這筆交易提供了資金。麥哲倫和其股權(quán)合作伙伴摩根大通資產(chǎn)管理公司也向該項(xiàng)目投資了5000萬(wàn)美元。

麥哲倫總裁大衛(wèi)?卡林斯表示:“需求存在，但供應(yīng)跟不上?！薄笆袌?chǎng)出現(xiàn)了范式轉(zhuǎn)變。”

Carlins指出，自住房危機(jī)開(kāi)始以來(lái)，住房擁有率下降了1%，這使得市場(chǎng)上又多了150萬(wàn)租房者。人們?nèi)匀徊桓屹?gòu)買(mǎi)，而那些確實(shí)想購(gòu)買(mǎi)的人發(fā)現(xiàn)很難獲得融資。所有跡象都表明，租賃市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)勁。

投資者對(duì)此做出了回應(yīng)，現(xiàn)在他們開(kāi)始把多家族項(xiàng)目視為可靠的投資選擇。

卡林斯表示:“有一種趨勢(shì)是向高質(zhì)量的多家庭模式發(fā)展?！薄拔覀兪盏搅?家不同和兩家壽險(xiǎn)公司的報(bào)價(jià)。資本和債務(wù)都在那里?！?/p>

雖然可以獲得債務(wù)，但該公司選擇了股權(quán)交易，因?yàn)閭鶆?wù)結(jié)構(gòu)的替代方案需要多家參與，Carlins說(shuō)，這“可能會(huì)變得復(fù)雜”。

該項(xiàng)目也不得不從原來(lái)的設(shè)計(jì)中縮減。

他表示:“我們并沒(méi)有把整個(gè)地塊的密度都開(kāi)發(fā)出來(lái)，但我們認(rèn)為，有499個(gè)單元的建筑是目前最合適的規(guī)模。”“一個(gè)1.5億美元的項(xiàng)目比一個(gè)2億美元的項(xiàng)目更容易融資。”

找到合適的項(xiàng)目和合適的融資途徑是許多公司都在努力尋找的過(guò)程。

這是一長(zhǎng)串令人印象深刻的公司名單，它們目前正在一個(gè)仍在猶豫的市場(chǎng)中嘗試大規(guī)模融資。愛(ài)必居公司在，Optima、AMLI Residential、RMK和相關(guān)的Midwest都是大型購(gòu)物公寓項(xiàng)目，這些項(xiàng)目的價(jià)格無(wú)疑會(huì)很高。盡管所有這些項(xiàng)目仍在規(guī)劃階段，但最低可達(dá)312套，最高可達(dá)500套，中西部相關(guān)部門(mén)在515 Peshtigo Court提出了更大的數(shù)字。此外，位于西111號(hào)的水景大廈項(xiàng)目也于近期關(guān)閉。瓦克。該公司將把這處房產(chǎn)重新開(kāi)發(fā)為一座擁有500套單元的豪華公寓樓。

AMLI負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)的執(zhí)行副總裁斯蒂芬?羅斯(Stephen Ross)說(shuō)，他的公司目前正在審批位于River North社區(qū)Clark街和Hubbard街的一座49層高樓。

AMLI Residential運(yùn)營(yíng)著一家子公司Prime Property Fund，這是一家由摩根士丹利房地產(chǎn)(Morgan Stanly real estate)管理的私人持有的房地產(chǎn)投資基金。羅斯表示，該項(xiàng)目將自籌資金，最早可能于9月破土動(dòng)工。

羅斯說(shuō)，這棟有409個(gè)單元的大樓可能會(huì)在2013年4月前部分交付。

我們可以有把握地假設(shè)，大多數(shù)項(xiàng)目不會(huì)得到任何資金支持，但很可能有少數(shù)項(xiàng)目會(huì)得到。目前的基本面足夠強(qiáng)勁，足以引起的注意。

PPR高級(jí)市場(chǎng)顧問(wèn)格倫?馬克(Glen Marker)表示:“過(guò)去6個(gè)月，需求一直不錯(cuò)?！薄拔覀儗?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況有所期待，但事實(shí)證明它比預(yù)期的要好?！?/p>

租房市場(chǎng)通常由20-35歲的年輕人推動(dòng)。在經(jīng)濟(jì)困難時(shí)期，很多年輕人搬回家住，或者為了減少開(kāi)支而找室友，公寓數(shù)量因此受到影響。馬克說(shuō)，這種情況確實(shí)發(fā)生過(guò)，但只是在很短的時(shí)間內(nèi)。一旦經(jīng)濟(jì)看起來(lái)有點(diǎn)穩(wěn)定，租房就開(kāi)始快速發(fā)展。隨著公寓開(kāi)始滿(mǎn)員，房東抓住機(jī)會(huì)提高了租金。

評(píng)估研究顧問(wèn)公司副總裁羅恩·德弗里斯(Ron DeVries)表示，與去年同期相比，租金將上漲7- 9%，目前的需求超過(guò)了供應(yīng)。過(guò)去3年，芝加哥市場(chǎng)平均每年吸收1700套公寓。按照計(jì)劃，今年將交付1000臺(tái)，而2012年的交付量還不到1000臺(tái)，看來(lái)還有更多的發(fā)展空間。然而，這是一個(gè)微妙的平衡行為，太多的項(xiàng)目可能對(duì)市場(chǎng)有害。

芝加哥預(yù)計(jì)將在2013年交付2000 - 3000臺(tái)，其中很大一部分來(lái)自麥哲倫目前的項(xiàng)目。德弗里斯說(shuō)，任何超過(guò)3000點(diǎn)的價(jià)格都有可能使市場(chǎng)疲軟。

如果一個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)在就獲得融資，很可能是2014年交付。

雖然市場(chǎng)屆時(shí)很可能會(huì)支持幾個(gè)新項(xiàng)目，但有一個(gè)因素是整個(gè)前景的變數(shù):公寓市場(chǎng)。

PPR的市場(chǎng)代表并不完全相信，市場(chǎng)可能已經(jīng)準(zhǔn)備好迎接新公寓項(xiàng)目的熱潮。隨著開(kāi)發(fā)時(shí)間表的制定，任何新融資項(xiàng)目都至少需要兩年時(shí)間才能完成，新單元可能面臨的競(jìng)爭(zhēng)不僅來(lái)自彼此，也來(lái)自正在復(fù)蘇的公寓市場(chǎng)。

傳統(tǒng)上，整體租賃市場(chǎng)可能是由更年輕的人群推動(dòng)的，但市中心市場(chǎng)則是另一番景象。成熟的專(zhuān)業(yè)人士和35-60歲之間的空巢老人構(gòu)成了典型的市中心居民。在過(guò)去，很多人都是公寓買(mǎi)家，而不是租房者。這一趨勢(shì)已經(jīng)逆轉(zhuǎn)，但這并不是說(shuō)它將持續(xù)到無(wú)限的未來(lái)。

“成熟的專(zhuān)業(yè)人士現(xiàn)在不買(mǎi)公寓，但這種情況會(huì)持續(xù)多久?””制造商說(shuō)?！耙坏┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定下來(lái)，這會(huì)吸走市中心的租金嗎?”

CNNMoney最近對(duì)27位經(jīng)濟(jì)學(xué)家進(jìn)行了調(diào)查，其中21位經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)2012年房?jī)r(jià)將上漲2%。這可能是非常溫和的升值，但這可能是讓買(mǎi)家重返市場(chǎng)所需要的一切。如果底部將在未來(lái)18個(gè)月的某個(gè)時(shí)候出現(xiàn)，許多買(mǎi)家可能會(huì)重新進(jìn)入市場(chǎng)，試圖購(gòu)買(mǎi)盡可能接近底部。由于有大量的共管公寓可供選擇，他們將有大量的選擇，并享受大幅折扣。

馬克說(shuō):“從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，我不認(rèn)為你會(huì)對(duì)公寓有任何問(wèn)題。”“租幾年后送貨可能會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

宣布潛在的項(xiàng)目: