郊區(qū)和城市的交匯之處

大衛(wèi)·帕克(DavidParker)記得25年前在波士頓的一家資產(chǎn)管理公司向波士頓的一家資產(chǎn)管理公司描述了萊斯頓市中心及其周邊地區(qū)的情況，當(dāng)時(shí)該地區(qū)剛剛出現(xiàn)?！澳悴豢赡苁菍?duì)的，”資產(chǎn)經(jīng)理告訴他?！坝幸粋€(gè)中心，它是華盛頓特區(qū)的核心城市，當(dāng)你離開(kāi)那里時(shí)，租金和地價(jià)應(yīng)該會(huì)降低?！?/p>

從理論上講，資產(chǎn)管理公司是有道理的；現(xiàn)實(shí)情況則更為復(fù)雜?！斑@是一種反常現(xiàn)象，”帕克說(shuō)，他現(xiàn)在是一名35年的行業(yè)老手，也是哥倫比亞特區(qū)高力國(guó)際(ColliersInternational)的地區(qū)董事總經(jīng)理?！霸诙爬账箼C(jī)場(chǎng)附近有個(gè)地方，那里的主人已經(jīng)在這里建立了一個(gè)真正的‘這里’?！彪x零點(diǎn)越近，租金就越高。從那以后，它就越來(lái)越成熟了?！?/p>

雷斯頓鎮(zhèn)中心距離杜勒斯國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅6英里，距離華盛頓特區(qū)市中心僅22英里，被證明是都市式郊區(qū)發(fā)展的先鋒。波士頓地產(chǎn)公司的迷你城市綜合功能辦公室、零售店、高層住宅和餐館，設(shè)計(jì)時(shí)有開(kāi)闊的大道和寬闊的人行道，并圍繞著一個(gè)叫做噴泉廣場(chǎng)的開(kāi)放區(qū)域建造。

在那次談話之后的四分之一世紀(jì)里，樸槿惠所描述的現(xiàn)象已經(jīng)成熟。開(kāi)發(fā)商們一直在磨練他們的策略，以捕捉和遏制郊區(qū)居民對(duì)城市生活品味的日益高漲的熱情。今天的使命是將城市生活的活力和巨大資源與較慢的地方、便利設(shè)施和與郊區(qū)相關(guān)的高質(zhì)量學(xué)校結(jié)合起來(lái)。這個(gè)公式不再僅僅是在交通樞紐周?chē)⒋笠?guī)模的混合使用項(xiàng)目，而是建立一個(gè)真正的人與人之間的聯(lián)系的地方。

“最終，城市形態(tài)來(lái)自于我們的交通技術(shù)，”總部位于費(fèi)城的咨詢解決方案的負(fù)責(zé)人彼得·安杰利季斯(PeterAngelides)指出。“當(dāng)你所能做的就是步行時(shí)，你必須步行，而城市則是密集的、可步行的?！卑步茺惖抡f(shuō)，在過(guò)去的20年里，人們的口味也轉(zhuǎn)向了生活在更適合步行的城市類(lèi)型的地方。

公共交通已經(jīng)改變了華盛頓特區(qū)的市場(chǎng)；維吉尼亞的雷斯頓和泰森是“大規(guī)模城市增長(zhǎng)的主要例子，尤其集中在鐵路將所在的地區(qū)，”帕克指出。到2050年，泰森的愿景是成為一個(gè)可步行的綠色城市中心，數(shù)百萬(wàn)平方英尺的住宅、辦公、零售和酒店集中在未來(lái)地鐵車(chē)站的周邊地區(qū)。

精明的編程是將城市生活融入郊區(qū)混合使用項(xiàng)目的另一個(gè)關(guān)鍵。10年前，擁有一個(gè)致力于積極策劃事件的團(tuán)隊(duì)并不常見(jiàn)，Kilroy房地產(chǎn)公司的高級(jí)副總裁薩拉·內(nèi)夫(Sara Neff)指出。她說(shuō)：“不僅僅是你建造了這個(gè)空間，然后把它租出去，然后你就走了?！薄拔覀冇X(jué)得，在郊區(qū)推動(dòng)房地產(chǎn)租金的方式，是使其高度美化和程序化?！?/p>

Kilroy將這些原則納入一個(gè)PascEO，一個(gè)24英畝的項(xiàng)目在CarmelValley，一個(gè)富裕的圣地亞哥郊區(qū)。帶電作業(yè)開(kāi)發(fā)功能為96,000平方英尺的零售和餐廳，30,000平方英尺的辦公空間和608間豪華公寓。一個(gè)Paso還將提供任何數(shù)量的社區(qū)活動(dòng)，這些活動(dòng)將給城市生活帶來(lái)一種味道。

各種各樣的多功能聚會(huì)空間將為電影之夜、瑜伽、戶外音樂(lè)、街頭藝術(shù)、農(nóng)民市場(chǎng)和藝術(shù)講習(xí)班等節(jié)目提供設(shè)置。一款Paseo將于今年春天開(kāi)始上線，零售商包括特制咖啡烘焙藍(lán)瓶咖啡和另一家珠寶商MarrowFiny。

華盛頓、紐約市、波士頓和芝加哥等大城市的特點(diǎn)是在郊區(qū)社區(qū)形成城市中心的成熟交通系統(tǒng)。然而，強(qiáng)有力的大眾運(yùn)輸?shù)拇嬖诓⒉槐厝皇菫榻紖^(qū)注入大城市活力的先決條件。

“亞特蘭大可能是一個(gè)海報(bào)孩子，(大眾)交通不是生活的一部分，”馬克托羅，北美房地產(chǎn)的管理合伙人說(shuō)。該公司在佐治亞州阿爾法雷塔開(kāi)發(fā)了價(jià)值10億美元、230萬(wàn)平方英尺的混合使用社區(qū)，位于亞特蘭大的北郊。這座城市風(fēng)格的、可持續(xù)設(shè)計(jì)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目包括57萬(wàn)平方英尺的零售面積、75萬(wàn)平方英尺的辦公面積、豪華住宅、公寓和一家330家重點(diǎn)豪華酒店。

所有組件實(shí)質(zhì)上超過(guò)了市場(chǎng)，Too報(bào)告。例如，AxisInsurance剛剛在每平方英尺40美元（約合40美元）上簽署了一個(gè)為期10年的租賃，建筑面積為70,000平方英尺；在馬路對(duì)面的一個(gè)財(cái)產(chǎn)上，行駛速度為每平方英尺25美元。他說(shuō)，去年剛剛開(kāi)張的Avalon酒店目前一直在執(zhí)行地鐵里所有豪華的酒店，多達(dá)30%。

“在某種程度上，我們對(duì)它的表現(xiàn)感到驚訝。但是，我們已經(jīng)從它得到的是，這不是建筑，這是關(guān)于建筑社區(qū)，“托羅說(shuō)。社區(qū)建設(shè)發(fā)生在社交媒體上，以及與禮賓、管家或總經(jīng)理的一對(duì)一關(guān)系?！叭祟?lèi)的能量是我們?nèi)绾螒?yīng)對(duì)零售和其他商品產(chǎn)品的弊病?！?/p>

這是一個(gè)復(fù)雜的方程式。托羅說(shuō)：“這種禮賓服務(wù)不僅限于與酒店客人的B到C關(guān)系?！薄艾F(xiàn)在我們和我們的零售商建立了一種B到B的關(guān)系，在他們的商店在他們的整個(gè)生命周期中，通過(guò)他們對(duì)該房產(chǎn)的租賃，我們都是從那里開(kāi)始的?！?/p>

雖然阿瓦隆公寓的平均年齡是50歲，家庭收入為26萬(wàn)美元，但托羅堅(jiān)持認(rèn)為，阿瓦隆的吸引力是基于千禧年對(duì)能源、興奮和經(jīng)驗(yàn)多樣性的需求，而這種需求只有在城市環(huán)境中才能找到。

托羅說(shuō)：“碰巧的是，中轉(zhuǎn)現(xiàn)在是跟隨阿瓦隆和更遠(yuǎn)，因?yàn)楝F(xiàn)在的密度在那里，所以乘客是確定的，”托羅說(shuō)。他是新成立的公共交通管理局的成員，該機(jī)構(gòu)將管理亞特蘭大地區(qū)公共交通的擴(kuò)展。

佐治亞州州長(zhǎng)布賴恩·肯普(BrianKemp)已在該州2019年預(yù)算中撥出1億美元用于公共交通項(xiàng)目。托羅預(yù)計(jì)，大眾交通將為北美地產(chǎn)公司Revel公司在Gwinnett縣的9億美元開(kāi)發(fā)提供服務(wù)。計(jì)劃于2023年完工，這個(gè)118英畝的項(xiàng)目與Gwinnett縣的14000座無(wú)限能源競(jìng)技場(chǎng)相連。

Toro預(yù)測(cè)，Revel將產(chǎn)生與Avalon相同的結(jié)果，盡管它將包括更多的辦公空間(在Avalon，需求超過(guò)供應(yīng))。開(kāi)發(fā)商指出無(wú)限能源競(jìng)技場(chǎng)的好處，他說(shuō)，它“給網(wǎng)站帶來(lái)了巨大的能量”，每年有120萬(wàn)游客。

在阿瓦隆的北邊，RocaPoint Partners正在建設(shè)一項(xiàng)價(jià)值3.7億美元的混合用途開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，名為Halcyon，該項(xiàng)目也寄望于郊區(qū)對(duì)和高品質(zhì)飲食場(chǎng)所等城市便利設(shè)施的渴望。和Avalon一樣，Halcyon也不依賴于與亞特蘭大的公共交通連接。相反，RocaPoint希望吸引當(dāng)?shù)氐腇orsyth縣居民，并利用它作為通往大溪綠道(BigCreek Greenway)的小徑的位置，這條10英里長(zhǎng)的鋪好的小徑與1萬(wàn)戶人家相連。

RocaPoint Partners的負(fù)責(zé)人菲爾·梅斯(PhilMays)說(shuō)：“我認(rèn)為，生活在郊區(qū)的人們要求更多，而不是認(rèn)為他們應(yīng)該為了和食物的利益而返回城市?！薄扒ъ淮鷮⑹荋alcyon能源的重要組成部分，因?yàn)榍ъ淮枰哔|(zhì)量的食物和，與自然的聯(lián)系，以及一個(gè)有趣的地方，而不僅僅是一個(gè)脫衣舞中心或一些與社區(qū)隔絕的室內(nèi)購(gòu)物中心?！?/p>