EB-5 3.0版提供了新的機遇和挑戰(zhàn)

公民和移民服務(wù)局(U.S. Citizenship and Immigration Services)最近公布了將于2019年11月21日生效的EB-5新規(guī)，EB-5行業(yè)正在熱烈討論它將如何影響房地產(chǎn)行業(yè)。以及EB-5項目的未來是什么樣子的。

這些規(guī)定的實施將開啟EB-5項目的新時代。我稱之為EB-5 3。0。你可能還記得，EB-5 2.0是該計劃使用的最后一次重大轉(zhuǎn)變，始于金融危機之后。在那個時候，這個項目從默默無聞變成了房地產(chǎn)開發(fā)的主流資金來源。EB-5 2.0時代的特點是大量的資本流入，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了項目的簽證能力，對項目的好處看法不一。一方面，2013年報告EB-5影響分析支持EB-5對創(chuàng)造就業(yè)產(chǎn)生了巨大的積極影響，但另一方面，在一些備受關(guān)注的欺詐和濫用案件中，媒體頭條引發(fā)了關(guān)于項目完整性的辯論。

本文詳細(xì)分析了為什么我們認(rèn)為EB-5 3.0時代將給現(xiàn)有運營商帶來重大變化和挑戰(zhàn)，但也將為那些能夠接受變化、調(diào)整其產(chǎn)品并重新致力于最佳實踐的運營商創(chuàng)造機會。

盡管在移民問題上發(fā)表了負(fù)面言論，但全球?qū)裆矸莸男枨笏坪踹_(dá)到了歷史最高水平，這一點可以從移民項目的積壓記錄和南部邊境數(shù)十萬移民的報告中得到證明。過去24個月EB-5簽證申請數(shù)量的減少與該計劃下的移民需求無關(guān)，而與合格投資者可獲得的簽證供應(yīng)有關(guān)。

30多年來，CanAm一直是領(lǐng)先的區(qū)域中心運營商，與超過5500名EB-5投資者合作。他們幫助創(chuàng)造了大約72,000個全職工作崗位，并繼續(xù)致力于EB-5項目，幫助外國投資者及其家人。

地區(qū)中心運營商CanAm Enterprises的總裁兼首席執(zhí)行官湯姆?羅森菲爾德(Tom Rosenfeld)表示:“合格的移民家庭希望通過保守的創(chuàng)造就業(yè)投資，讓成為他們的家，這種愿望依然堅定。

直到最近，一直在消耗絕大多數(shù)的簽證。然而，一旦達(dá)到產(chǎn)能限制，等待投資者的隊伍開始增加，該行業(yè)就需要在其他尋找感興趣的投資者。

直到最近，一直是EB-5投資者的最大來源國。下面的圖表基于我們的數(shù)據(jù)，顯示了向其他轉(zhuǎn)移的趨勢，包括、韓國和巴西。

一些開發(fā)商比其他開發(fā)商更早看到了以外市場日益增長的重要性。Driftwood Hospitality是NES自2014年以來的金融客戶，它是最早在南美(尤其是巴西和哥倫比亞)尋找投資者的公司之一，因此也是這些市場上最成功的公司之一。如今，Driftwood是一家領(lǐng)先的酒店開發(fā)和管理公司，在和哥斯達(dá)黎加運營著70多家酒店，擁有超過1萬間客房。

除了投資者對EB-5的強勁需求之外，市場的一大優(yōu)勢在于其成熟的移民代理網(wǎng)絡(luò)，這有助于發(fā)現(xiàn)和教育潛在投資者有關(guān)EB-5的知識，并向他們介紹潛在的投資機會。這種復(fù)雜的渠道促進(jìn)了EB-5在相對較短的時間內(nèi)籌集大量資金。

雖然來自以外其他市場的需求也可能很強勁，但它們?nèi)狈ν瑯拥那阑A(chǔ)設(shè)施。這增加了尋找和教育投資者的時間和難度。那些在早期完成轉(zhuǎn)型的開發(fā)者從中受益，但他們也必須適應(yīng)不同于的模式。

Driftwood Acquisitions &的首席運營官Carlos J. Rodriguez, Jr.說:“我們很早就看到了從南美吸引投資者來幫助創(chuàng)造就業(yè)機會的重要性。發(fā)展。“我們與巴西和哥倫比亞的投資者密切合作，他們?nèi)匀粚B-5項目非常感興趣。我們有意在設(shè)計項目時考慮到這些市場投資者的利益。我們的項目通常小于項目籌集資金來自和結(jié)構(gòu)化是股權(quán)平臺(而不是債務(wù)在很受歡迎),使投資者產(chǎn)生一個健康的投資回報在目前的水平,甚至增加投資最低?！?/p>

隨著境外市場投資的增加，EB-5項目結(jié)構(gòu)也適應(yīng)了這些的市場需求。下圖顯示了項目規(guī)模的歷史趨勢。從2015年開始，當(dāng)其他的投資開始增加時，EB-5項目的融資規(guī)模開始縮小，這反映了從這些尋找投資者的現(xiàn)實。

根據(jù)NES Financial收集的數(shù)據(jù)，我們早在2015年就看到了這樣的趨勢:項目仍在獲得資金，只是比例更小。2015年項目規(guī)模中值為2000萬美元，到2019年這一數(shù)字已降至1000萬美元。2015年的平均目標(biāo)是4700萬美元，今年已經(jīng)下降到1900萬美元。

為使用EB-5的開發(fā)人員改變環(huán)境

今年11月生效的一項重要EB-5規(guī)定是目標(biāo)就業(yè)地區(qū)的物價上漲。分級制度已經(jīng)就位;然而，從2019年11月21日起，50萬美元的茶相關(guān)項目將生效，總額為90萬美元。非茶葉類投資將從100萬美元增加到180萬美元。

也許更有影響的是茶的定義已經(jīng)變得更加嚴(yán)格。根據(jù)新的規(guī)定，茶葉是由移民局批準(zhǔn)的，取消了這種權(quán)力。此外，雖然高失業(yè)率地區(qū)的定義通常不會對農(nóng)村地區(qū)產(chǎn)生顯著影響，但在城市環(huán)境中，這一定義將發(fā)生顯著變化。以前，可以合并多個相鄰的人口普查區(qū)，形成一個高失業(yè)率地區(qū)地圖;然而，隨著EB-5程序的更新，這將不再可能。

當(dāng)新規(guī)于11月生效時，許多項目將不再符合較低的投資額度，開發(fā)商將發(fā)現(xiàn)自己要與投資差異極小的項目競爭。

EB5聯(lián)盟網(wǎng)絡(luò)管理合伙人Samuel B. Silverman稱，"我們還預(yù)計，在修正后的90萬美元投資門檻下，約有33%的EB-5項目仍有資格獲得TEA status。"

EB5聯(lián)盟網(wǎng)絡(luò)是最活躍的EB-5咨詢公司和區(qū)域中心運營商之一他認(rèn)為，市場正在演變，即使在發(fā)生變化之后，市場仍將是一個可行的融資來源。

“2019年11月21日發(fā)布的監(jiān)管變化,eb - 5投資將繼續(xù)投資資本的一個重要來源在房地產(chǎn)開發(fā)市場轉(zhuǎn)向更多的機構(gòu)發(fā)展和小,朋友和家庭事務(wù)有最小的需求彈性的價格從500000美元增加到900000美元,”西爾弗曼補充道。

對于CanAm企業(yè)來說，他們已經(jīng)意識到了11月將會發(fā)生的變化，并為新規(guī)定做好了準(zhǔn)備。CanAm Enterprises的Rosenfeld表示:"如預(yù)期的那樣，擬議的監(jiān)管規(guī)定將產(chǎn)生新的激勵機制，將重新定向EB-5項目的重點。"

已經(jīng)討論過的漲價也有好的一面。更高的投資金額更容易獲得工作數(shù)，這意味著更多的項目類型可以從EB5中受益。此外，所需的投資者較少，這意味著從資本的角度來看，該計劃規(guī)模更大

索爾?尤因?阿恩斯坦律師事務(wù)所合伙人羅尼?菲爾德斯通說Lehr, LLP和公認(rèn)的EB-5專家鼓勵投資者在11月改革生效前迅速行動。

”11月。這可能是最后一次投資50萬美元的機會。”“離場觀望的投資者有很大的動力將資金投入其中，并在截止日期前提交I-526申請，以獲得豁免權(quán)?！?/p>

從現(xiàn)在到2019年11月20日，我們預(yù)計將看到對EB-5項目的最后一輪投資熱潮，類似于EB-5 2.0時代的投資熱潮。在最近對NES金融客戶群的調(diào)查中(到目前為止，該客戶群是所有活躍項目和EB-5地區(qū)中心的主要份額)，超過90%的EB-5發(fā)行人預(yù)計投資者資金將會增加。

這對那些在市場上尋找資金和創(chuàng)造就業(yè)機會的開發(fā)商來說是個好消息。然而，不像其他人可能預(yù)測的那樣，我們相信這不是計劃的結(jié)束，而是一個新的黎明的開始。

據(jù)EB-5地區(qū)中心的主要貿(mào)易協(xié)會IIUSA稱，EB-5計劃已經(jīng)存在了近30年，并經(jīng)受住了14項即將到期的計劃的考驗。與過去一樣，該計劃將根據(jù)新的現(xiàn)實進(jìn)行調(diào)整和發(fā)展。EB-5 3.0將是該項目有史以來最具變革性的時代。首都華盛頓將繼續(xù)成為歷史上最有效的創(chuàng)造就業(yè)機會的項目，它將在不損害納稅人利益的情況下為創(chuàng)造數(shù)量可觀的就業(yè)機會。在EB-5 3.0時代，移民通過這個項目對我們社會產(chǎn)生的積極影響將是不可否認(rèn)的。

所有這一切將建立一個過渡到EB-5 4.0，我們希望這將導(dǎo)致增加EB-5的簽證能力，以表彰該項目所做的努力。

Reid Thomas是NES Financial的執(zhí)行副總裁兼專業(yè)財務(wù)管理總經(jīng)理，主要負(fù)責(zé)技術(shù)型EB-5、1031和機會地帶基金管理。