莫斯科地區(qū)倉庫的空置率大幅下降

中聯(lián)已經(jīng)發(fā)布了最新的莫斯科倉庫市場更新。據(jù)中投估計(jì)，2016年第四季度，莫斯科地區(qū)新倉庫供應(yīng)量已達(dá)57萬平方米，創(chuàng)市場歷史最高季度水平。新的租賃和銷售交易年交易量為120萬平方米，略低于2015年的水平(130萬平方米)。

“2016年第四季度的交易數(shù)量與前9個(gè)月相同，”JLL、俄羅斯和獨(dú)聯(lián)體地區(qū)總監(jiān)兼?zhèn)}庫和工業(yè)部主管Viacheslav Kholopov評(píng)論道。“經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、沒有重大貨幣波動(dòng)和全球政治穩(wěn)定，鼓勵(lì)一些公司在其計(jì)劃中更加積極主動(dòng)。我們預(yù)計(jì)租戶今年也將繼續(xù)活躍。一些談判正在進(jìn)行中，一些短期協(xié)議(2-3年)在2014-2015年的“危機(jī)時(shí)期”和長期協(xié)議到期后得到了活動(dòng)的支持。我們預(yù)計(jì)2017年的總成交量將與去年的水平大致持平，達(dá)到100萬至110萬平方米?！?/p>

2016年，零售商和分銷商是主要的需求驅(qū)動(dòng)因素，分別占所有交易的41%和22%。零售運(yùn)營商的比例比2015年略有下降(50%)，而制造業(yè)公司的比例在去年大幅下降后開始回升--從2015年的9%降至15%。

他說：“總體政治形勢的變化，加上業(yè)務(wù)向新的經(jīng)濟(jì)形勢的調(diào)整，使幾個(gè)參與者重新接受了將制造業(yè)遷往俄羅斯的想法?！薄拔覀冋J(rèn)為，2017年可能標(biāo)志著俄羅斯制造業(yè)一系列重大項(xiàng)目的開始，這將對倉庫市場產(chǎn)生積極影響?！?/p>

隨著需求的增長，2016年第四季度的完工量繼續(xù)下降，比2015年第四季度下降了11%，達(dá)到14.3萬平方米。2016年全年總供應(yīng)量達(dá)到77萬平方米，比2015年水平低10%。在目前的高假期條件下，預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)這種下降。在2016年第四季度交付的最大倉庫完工量中，PNK-北Sheremateevo，PNK-Valischevo(總面積16.5萬平方米)，南門(BTS for Leroy Merlin，總面積100，000平方米)，Logopark Sever-2(85，000平方米，BTS for O‘Key和Stolichnye Postavki)；新的物流綜合體Vnukovo物流(50，000平方米)。

Viacheslav Kholopov說：“該行業(yè)的建筑活動(dòng)繼續(xù)放緩，去年的完工量比2014年的水平(155萬平方米)低了兩倍。”“目前正在建設(shè)中的建筑面積超過80萬平方米，有望在今年交付?！?/p>

在過去六年中，記錄的高收卷率導(dǎo)致空缺率的最大幅度下降，從第三季度的13.6%下降到12.2%，絕對值為160萬m2。然而，這仍然超過了2015年年底的增長率（10.5%）。

他說：“去年簽署的一些協(xié)議(約三十萬平方米)是BTS計(jì)劃。其中大部分將在2017至2018年建造。請注意，這一活動(dòng)對目前的空置空間水平?jīng)]有任何影響，“Viacheslav Kholopov強(qiáng)調(diào)?！氨M管莫斯科倉庫市場上有大量可用空間，但一些公司更愿意等待新建筑交付給它們的項(xiàng)目?！边@是市場的標(biāo)志，表明空間的質(zhì)量對客戶至關(guān)重要。此外，現(xiàn)有的樓宇并不能成功地適應(yīng)每個(gè)租戶的需要。“

據(jù)JLL分析師稱，如果今年的漲幅與2016年持平，到2017年底，空缺率將下降到11.6%-12%。

每年約3,500-4,000平方米（三網(wǎng)）的A級(jí)空間租金的平均租金保持不變。高空缺空間建筑之間的競爭給開發(fā)商帶來了低租金的壓力。同時(shí)，新項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的建設(shè)成本和復(fù)雜性不斷增加，將給價(jià)格范圍的上一級(jí)帶來壓力。根據(jù)JLL，在2018年初，租金可能會(huì)上漲。