多家族投資者 做好重新考慮的準(zhǔn)備

今年，紐約州、加利福尼亞州和俄勒岡州的立法人員通過了租金控制法案，這讓多戶型出租行業(yè)感到沮喪。一些人認(rèn)為，到2020年底，伊利諾斯州、新澤西州、馬里蘭州、康涅狄格州和馬薩諸塞州可能也會(huì)這么做。

早期的跡象表明，后果正如反對(duì)者所警告的那樣嚴(yán)重。在紐約市，銷售量直線下降，第三季度與去年相比下降了60%。

由于投資者難以達(dá)成交易，倫敦金融城的上限稅率已從2018年的平均3.69%升至平均4.41%，這意味著數(shù)十億美元的資產(chǎn)價(jià)值損失。許多人認(rèn)為，市場(chǎng)已經(jīng)到了進(jìn)行價(jià)格調(diào)整的時(shí)候，這意味著最高利率可能會(huì)進(jìn)一步上調(diào)。

人們對(duì)此有很多指責(zé)，擔(dān)心這些法律在不久的將來會(huì)被擴(kuò)大是有道理的。然而，怨恨并不能取代數(shù)十億美元。從任何已經(jīng)或可能通過類似法律的市場(chǎng)撤資也是如此。

相反，多戶型房地產(chǎn)的所有者應(yīng)該退后一步，重新評(píng)估其財(cái)務(wù)模型中的假設(shè)，并采取行動(dòng)收回資產(chǎn)價(jià)值。具體地說，所有者應(yīng)該關(guān)注技術(shù)，以便更嚴(yán)格地控制運(yùn)營(yíng)和資本支出。

例如，金融模型通常每年都會(huì)將營(yíng)業(yè)費(fèi)用和資本支出準(zhǔn)備金提高3%。這正是行業(yè)經(jīng)驗(yàn)法則的類型，盡管對(duì)于繁榮時(shí)期來說已經(jīng)足夠好了，但我們可以而且應(yīng)該更仔細(xì)地審視它。

不幸的是，在沒有技術(shù)幫助的情況下進(jìn)入兔子洞會(huì)導(dǎo)致無數(shù)的問題，這些問題無法在合理的時(shí)間框架內(nèi)得到回答。

冷水機(jī)最后一次檢查是什么時(shí)候?我們的電梯維修供應(yīng)商履行合同了嗎?我們的燃料更換是否已全部交付?火警警報(bào)拉響后，所有的暖通空調(diào)系統(tǒng)都恢復(fù)正常了嗎?這個(gè)照明改造能省我多少錢?我的鍋爐花了我多少錢?如果發(fā)生重大泄漏怎么辦?

這些問題即使在最復(fù)雜的商業(yè)投資組合中也很難回答。多戶住宅的預(yù)算更緊張，現(xiàn)場(chǎng)團(tuán)隊(duì)規(guī)模更小、訓(xùn)練更少，也沒有“建筑管理系統(tǒng)”來控制和監(jiān)控設(shè)備。此外，公寓樓運(yùn)營(yíng)商往往要扮演多重角色;任何花費(fèi)在維護(hù)上的時(shí)間都不是花在租戶改進(jìn)和翻新上的時(shí)間。

所有這些都會(huì)導(dǎo)致浪費(fèi)，從而導(dǎo)致多戶房產(chǎn)的價(jià)格上漲。現(xiàn)狀是如此普遍,主人很少只是一眨眼的功夫當(dāng)被告知他們的電梯維護(hù)供應(yīng)商所做的5%的工作在他們的合同規(guī)定或最近的細(xì)節(jié)修復(fù)草草寫在一張活頁(yè)紙,貼在他們的400000美元的冷水機(jī)組。

房東也很清楚，這種浪費(fèi)是一個(gè)機(jī)會(huì)。但是，要實(shí)現(xiàn)健壯的預(yù)防性維護(hù)計(jì)劃和升級(jí)系統(tǒng)以降低公用事業(yè)成本實(shí)在是太困難、太耗時(shí)、太昂貴了。

現(xiàn)在的不同之處在于，為優(yōu)化商業(yè)資產(chǎn)的工作流程和效率而開發(fā)的技術(shù)，其價(jià)格已不再超出多戶住宅的承受能力。這在一定程度上是由物聯(lián)網(wǎng)傳感器成本的下降所推動(dòng)的。物聯(lián)網(wǎng)傳感器以每平方英尺幾美分的價(jià)格解鎖有關(guān)其資產(chǎn)的粒狀數(shù)據(jù)。

同樣重要的是，機(jī)器學(xué)習(xí)增強(qiáng)軟件已經(jīng)由經(jīng)驗(yàn)豐富的商業(yè)工程師“培訓(xùn)”，為建筑員工提供如何最有效地操作他們的建筑的指示，這些指示基于物聯(lián)網(wǎng)傳感器的數(shù)據(jù)和可量化的行業(yè)最佳實(shí)踐。

依靠技術(shù)不僅可以降低運(yùn)營(yíng)成本，還可以通過向房產(chǎn)評(píng)估者和潛在買家提供透明度，人為地壓縮上限稅率。對(duì)一項(xiàng)資產(chǎn)中發(fā)生的所有事情都進(jìn)行數(shù)字記錄，可以在購(gòu)買該資產(chǎn)后不久消除意外資本支出的風(fēng)險(xiǎn)。

簡(jiǎn)而言之，租金管制的影響是真實(shí)的，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值是有害的，但它們不必被忽視。多戶業(yè)主可以利用手中的工具來削減開支，同時(shí)為租戶創(chuàng)造更好的體驗(yàn)，并為下一代物業(yè)經(jīng)理實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)現(xiàn)代化。