樓市究竟何去何從以及樓市會被政策打壓嗎

國內(nèi)已經(jīng)逐漸得到控制，房企競爭格局、政策趨勢、樓市發(fā)展趨勢也隨之發(fā)生了巨大變化

經(jīng)過這幾個月的巨大跌宕，很多購房者觀望情緒濃重，只等房企們來一波吐血促銷;但也有人根據(jù)五一小長假局部地區(qū)的火爆行情預判，房價可能要漲。

樓市，究竟何去何從?

樓市會被政策打壓嗎?

期間，各地出臺的房地產(chǎn)政策經(jīng)歷過多次朝令夕改，“在邊緣試探”的基本都被打回了原形。這也讓很多人擔心，樓市會不會遭到嚴格的打壓?會不會有更嚴格的限購限售政策出臺?想弄清這個問題，首先要了解房地產(chǎn)這個行業(yè)的基本邏輯。

大家都知道，房地產(chǎn)業(yè)并不是獨立存在的，它跟各行各業(yè)都有或多或少的關(guān)系。在的房地產(chǎn)市場，參與主體大致分為四個：政府、房企、購房者、。

眾所周知，賣地是絕大多數(shù)地方政府的主要財政來源之一。除了賣地，地方政府還要收稅，既收開發(fā)商的稅，也收購房者的稅。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，開發(fā)商賣一套新房，大約有60%左右的成本是土地和稅費。所以說樓市在很長一段時間內(nèi)，都會對地方政府財政非常重要。

在房地產(chǎn)市場里，在一定程度上依靠房企和購房者生存，而房企和購房者如果沒有的支持也很難交易，大家都是一條繩上的螞蚱。雖然受影響，有些人收入大幅減少，但很多地方都出臺政策，延遲了還貸時間。而且人有儲蓄習慣，一般家庭都會留有至少半年左右的房貸儲備金。再加上復工復產(chǎn)緊鑼密鼓的進行，絕大部分人恢復了工作，同時也恢復了收入，這也意味著不會產(chǎn)生大量壞賬。

如此來看，樓市在金融方面的影響也很有限。金融穩(wěn)了，相應(yīng)的政策也會更穩(wěn)健。所以，站長并不認為樓市會遭遇更加嚴苛的調(diào)控。

買房超低折扣會來嗎?

房企方面，因為前幾個月各地關(guān)閉售樓處、房企拿地延遲、工地停工等因素，對房企資金是一個很大的挑戰(zhàn)。房企一邊要承受還債壓力，一邊還要面臨受影響導致的銷售回款延后，這些壓力都會加速行業(yè)內(nèi)的優(yōu)勝劣汰。

外界因素確實會導致一部分房企倒下，但對于盲目高速擴張、沒有充足現(xiàn)金流的房企而言，遲早需要經(jīng)歷這種優(yōu)勝劣汰的過程。僅僅是加速了這一過程而已，站在行業(yè)角度來看，這波洗牌反而可以促進行業(yè)良性發(fā)展。

而房企開發(fā)、營銷計劃的延后，直接的后果是結(jié)束后樓盤競爭態(tài)勢的進一步加劇。計劃年中入市的項目會提前入市以回籠資金，很多新老樓盤將在一個時間節(jié)點競爭，激烈的競爭將給購房者打開了一個難得的“窗口期”。

在非常時期，房企會為了盡快回收資金，補充流動性，采取一定程度的降價促銷活動，對于購房者來說，這是可以期待的實實在在的實惠。在這種情況下，可選擇的項目會比較多，其中不乏資質(zhì)非常好的樓盤，但是不要對降價幅度有太高的期待，類似打五六折的促銷并不現(xiàn)實，因為開發(fā)商最了解，降價從來都不是最好的促銷方法。

哪些城市值得入手?

目前很多消費者都在觀望，其實從5月開始，大家懸著的心可以放下了。因為經(jīng)濟已經(jīng)在逐漸恢復，終歸會過去。過去之后，該就業(yè)的還是會就業(yè)，有需求的人該買房的還是會買房，房地產(chǎn)市場會逐漸復蘇。

非典就是個例子，時間久了，各行各業(yè)一切如常。2003年非典在快速蔓延時期確實給房地產(chǎn)市場造成了不小的打擊。但隨后，市場經(jīng)歷短期休整，迅速恢復并加速上行。全年來看，非典對樓市的影響并不大。

放眼未來，剛需普宅，包括限競房，回暖會比較快。一是這類產(chǎn)品客群基數(shù)大，戶型小，總價低，是市場跑量的先鋒。二是部分地段優(yōu)勢突出、價格倒掛明顯的項目，依然是樓市稀缺的存在，引領(lǐng)一波熱銷自不在話下。

相比而言，慢熱的產(chǎn)品可能是高端住宅，或者說豪宅受到的影響比較大。因為豪宅客群大部分為企業(yè)主、高管，這次對這個群體的財富消耗非常大。如果企業(yè)、公司都面臨生死一線，甚至虧損、萎縮，那么企業(yè)主或企業(yè)高管的置業(yè)需求也會延后。

市場行情方面，雖然一季度樓市低迷，但四五月份的樓市又開始“躁動不安”了。尤其是深圳、杭州、北京等地屢屢爆出“千萬級豪宅日光”盛況。五一小長假期間，四大一線城市及20多個二線城市的網(wǎng)簽成交量都迎來了大幅上漲。開發(fā)商的售樓處更是人頭攢動，不減往年火爆場景。

目前樓市的火熱是局部的，未來肯定也會冷熱不均發(fā)展。有些城市會像一個不起眼的蝸牛一樣，在你不注意的時候慢慢地上漲。而有些城市則會原地不動，甚至會緩慢倒退，因為地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展差別很大。

房子的價值不僅和品牌地段有關(guān)，也和附加資源密不可分。一二線城市的資源和源源不斷流入的人口、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)，都是促使房屋升值的因素。但三四線小城市大多沒有先進的醫(yī)療條件，而且教育、交通等配套也都與大城市有著量級差距，人口流失不可避免。因為人往高處走，追求更好的生活環(huán)境是人的本能。

隨著我國勞動人口不斷減少，人口流動必然會產(chǎn)生越來越強烈的抱團效應(yīng)?；浉郯拇鬄硡^(qū)、長三角、京津冀、長江中游和成渝地區(qū)，五大都市圈半徑100公里內(nèi)的都市圈中的樓市發(fā)展將進入快車道。

如果資金有限，在深圳、北京等一線城市無法置業(yè)，可以在附近城市購買。有些人會說，我工作在深圳，如果在惠州買房無法通勤啊。其實不要太擔心核心城市周邊衛(wèi)星城位置偏、通勤時間長的問題，未來都市圈內(nèi)的城市都是同城化發(fā)展，交通會被逐步解決，異地生活、工作都會成為常態(tài)?，F(xiàn)在大家苦于交通配套而不去買衛(wèi)星城，卻沒想到等交通配套落地后，價格可不是現(xiàn)在這樣了。買房有前瞻性，才有性價比!

結(jié)論

從政策面來看，2020年高層堅持“房住不炒”的大方向預計依舊不會發(fā)生改變，但為應(yīng)對帶來的影響而適時、有針對性地調(diào)整政策將會是大概率事件。預計各地仍會“因城施策”出臺適合本城市的政策。目前來看，多地出臺了房企拿地寬松政策，預計未來更多的城市會出臺針對“供應(yīng)端”的寬松政策，部分城市的政策將向“需求端”調(diào)整。

經(jīng)濟方面，目前正處于新舊動能轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵期，面臨較大的下行壓力。大環(huán)境上經(jīng)濟增速趨緩，而樓市本身也正處在調(diào)整期。但是房地產(chǎn)的體量是非常龐大的，只會造成暫時的沖擊，但樓市的走向不會因此改變。得益于大部分城市已經(jīng)得到有效的控制，部分城市樓市逐步“解凍”，在未來政策面較為寬松、央行降息、購房者信心加強、房企降價促銷等多重利好因素影響下，預計今年下半年市場會逐漸回暖。

被壓制的需求會把造成的樓市空當緩慢燙平。對大眾而言，不要因為一場對樓市失去信心，但也不要對結(jié)束后樓市的反彈存有太高的幻想。