有時(shí)候豪宅的出現(xiàn) 并不意味著房?jī)r(jià)會(huì)暴漲

自2016年，開始大力推進(jìn)裝配式建開始，全裝修房的政策逐漸在各城市落地。

有些城市甚至要求至2020年全市的全裝修成品住宅要達(dá)到一定比例以上，鼓勵(lì)不斷提高全裝修住房的供應(yīng)量，精裝房慢慢占領(lǐng)整個(gè)市場(chǎng)。

那時(shí)候很多人發(fā)現(xiàn)，買房都買不到毛坯房了，市面上幾乎所有樓盤都在賣精裝。

又到了近一年，當(dāng)初做精裝的開發(fā)商，又走回了老路子。

同一樓盤，一期賣毛坯，二期賣精裝，三期又賣回毛坯......

這樣輾轉(zhuǎn)反復(fù)的背后，讓我們看到很多樓盤其實(shí)是為了漲價(jià)而做精裝，裝修大多以次充好。

當(dāng)限價(jià)放開之后，看到不做精裝，房?jī)r(jià)也能漲的勢(shì)頭，于是又做回毛坯。

大浪過(guò)后，最終才看到誰(shuí)在裸泳啊。

01

“這幾年交付的房子，是質(zhì)量最差的一批”，這樣的論斷不絕于耳。

如果可以，不要買2017-2018年的房子，特別是限價(jià)的精裝房，很多人這樣建議。

從近兩年精裝房不斷發(fā)生的維權(quán)事件看來(lái)，這樣的判斷，的確有著先見之明。

但對(duì)于前兩年的那些剛需來(lái)說(shuō)，他們似乎迎來(lái)了一個(gè)最壞的時(shí)代。

一個(gè)，房?jī)r(jià)一天一個(gè)價(jià)，不斷上漲，剛需似乎慢一拍，就要擠不上購(gòu)房那趟車。

二個(gè)，剛需想買房，一邊發(fā)現(xiàn)市面上都是精裝房，一邊新聞里不斷有業(yè)主在為精裝質(zhì)量維權(quán)，內(nèi)心很糾結(jié)。

推行全裝修的出發(fā)點(diǎn)，本意是好的。

多數(shù)人也知道它的意義在哪里，比如環(huán)保，節(jié)能，減少噪音，提高生產(chǎn)效率等等。

購(gòu)房者本來(lái)也想著如果房?jī)r(jià)合理，響應(yīng)號(hào)召買精裝房，自己也省了裝修成本，豈不是件兩全其美的好事。

可沒多久，自全國(guó)一線到二線蔓延開來(lái)的嚴(yán)格限價(jià)政策，無(wú)利潤(rùn)可賺的開發(fā)商開始在裝修上動(dòng)手腳，降成本。

導(dǎo)致很多購(gòu)房者在最近幾年買到的精裝房，最后交付質(zhì)量都不盡如人意。

甚至精裝體系很完善的品牌房企，也會(huì)出現(xiàn)精裝變”驚”裝,交付時(shí)的紙板門，外立面鼓包，手撕地板，地板漏水，墻壁裂縫等一系列質(zhì)量問(wèn)題。

銷售時(shí)，那些口口聲聲“XXXX元/平”的交付標(biāo)準(zhǔn)，是為了做精裝而做精裝，最終成為了變相漲價(jià)的手段。

除了裝修上的敷衍，產(chǎn)品的其它方面也會(huì)出現(xiàn)蝴蝶效應(yīng)，比如園林，比如戶型，物業(yè)等等。

02

在有些城市里，精裝房像是bug一樣的存在。

如果可以，即便是買同價(jià)位的毛坯房，也不要?jiǎng)幽切┙蹬涞木b房。

比如，三四線城市的房?jī)r(jià)，確實(shí)支撐不起一個(gè)開發(fā)商做很好精裝修房。

因?yàn)榉績(jī)r(jià)基數(shù)低，抬不起價(jià)格，同時(shí)也抬不起精裝的高標(biāo)準(zhǔn)。

均價(jià)1萬(wàn)5的城市房?jī)r(jià)，3000-5000元/㎡算是很高的裝修標(biāo)準(zhǔn)，其實(shí)很少開發(fā)商能夠做到。因?yàn)?，一旦開發(fā)商這么做，可能就會(huì)無(wú)利潤(rùn)。

房?jī)r(jià)1萬(wàn)5，如果真正做3000元/㎡的精裝，加上4000-5000元/㎡的土地成本，建安成本，營(yíng)銷成本，其它成本，其實(shí)是完全是超出預(yù)算的。

但是房?jī)r(jià)基數(shù)高的城市，比如上海，可以讓裝修標(biāo)準(zhǔn)做到最高8000-10000元/㎡，可以觸及到的產(chǎn)品力一定要比三四線城市更高，因?yàn)榭臻g更大。

同時(shí)，開發(fā)商在三四線的裝修標(biāo)準(zhǔn)的定價(jià)有自己的邏輯，不同的產(chǎn)品線對(duì)應(yīng)著不同的裝修標(biāo)準(zhǔn)，這也意味著不同的成本。

比如，萬(wàn)科不會(huì)把翡翠系，放在一個(gè)房?jī)r(jià)不到2萬(wàn)的城市里，因?yàn)橹尾黄疬@條產(chǎn)品線的定價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)。這樣的產(chǎn)品放在三四線城市里，也違背了市場(chǎng)邏輯。

所以我們看到，大部分三四線城市，毛坯房還是市場(chǎng)主流。

那些在三四線，看起來(lái)性價(jià)比很高的精裝房，背后多是個(gè)深坑。

03

那些土拍過(guò)熱，不斷刷新樓面地價(jià)，地王頻出的城市，對(duì)于這樣不理性的市場(chǎng)里的精裝房，保持警惕。

前兩年，有些城市采用了“雙限一競(jìng)”的土拍方式，在開發(fā)商競(jìng)得土地前就約定入市價(jià)格，地塊價(jià)格指標(biāo)除土地出讓起價(jià)、封頂價(jià)，還包括未來(lái)新房毛坯銷售均價(jià)、毛坯最高單價(jià)及最高精裝標(biāo)準(zhǔn)。

原本想要用這樣的方法，給土地降降溫，讓土地市場(chǎng)回歸理性。

但誰(shuí)知，在這樣嚴(yán)格的限制下，還有一種抬高土地價(jià)格的方式，競(jìng)產(chǎn)權(quán)移交房，公租房等等，這部分的成本也是要嫁接到拿地成本上的。

但明知拿地就是虧，舉牌的熱情還是不減，還硬生生是拍出了一個(gè)個(gè)地王項(xiàng)目。

開發(fā)商明明知道，即便這塊地沒有了利潤(rùn)空間，但為了進(jìn)這座城市，虧本也要拿，站崗也要拍。

當(dāng)土地市場(chǎng)開始不理性時(shí)，購(gòu)房者的心態(tài)也會(huì)跟著被影響，被炒熱的土地，讓很多人恐慌買房，不買明天房?jī)r(jià)就會(huì)暴漲，一定要立馬買房。

如果整個(gè)環(huán)境存在一股浮躁之風(fēng)，在這種浮躁逐利的市場(chǎng)下，又能有多少房企能夠沉下心來(lái)做好產(chǎn)品呢?

拿地一時(shí)爽，解套很漫長(zhǎng)。

恐怕，為了不背負(fù)更大的負(fù)債，快速賣房，快速回款還是王道。

04

很多因精裝質(zhì)量維權(quán)頻發(fā)的城市，曾有過(guò)極度嚴(yán)格的限價(jià)政策。

怎樣算極度嚴(yán)格?我們來(lái)看一個(gè)例子。

這塊土地，樓面地價(jià)6955元/㎡，限毛坯房?jī)r(jià)8837元/㎡，利潤(rùn)空間被嚴(yán)格壓縮。

明眼人都能看得出來(lái)這塊地，開發(fā)商拿下，無(wú)論做什么項(xiàng)目，一定是虧本的。

那它怎么盈利?翻了一下評(píng)論，深諳其道的購(gòu)房者還戲謔地幫開發(fā)商想起了辦法來(lái)：

除了指標(biāo)費(fèi)，茶水費(fèi)，很多人都提到一點(diǎn)：加最高標(biāo)的裝修，用最低的成本。

加上3000元/㎡的精裝最高標(biāo)準(zhǔn)，房?jī)r(jià)能到11837元/㎡，再加上2000元/㎡的茶水費(fèi)，綁定一個(gè)15萬(wàn)的車位，這個(gè)項(xiàng)目差不多可以回本了。

那么，加了3000元/㎡的最高精裝標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房者就能得到一個(gè)最高標(biāo)的精裝房了嗎?

實(shí)際上，那些號(hào)稱最高的精裝標(biāo)準(zhǔn)，最終交付給到的實(shí)際成本能有一半就不錯(cuò)了。

裝修采用的品牌，說(shuō)是采用了同等品牌檔次，但并不一定是同檔的價(jià)格，很多東西都會(huì)以次充好。

限價(jià)之下，難見精裝良品。

卡在限價(jià)政策和土地成本之間的開發(fā)商，裝修減配，似乎成了理所當(dāng)然的事。

試想這些城市，如果限價(jià)政策不放松，不讓市場(chǎng)去主導(dǎo)價(jià)格，恐怕只會(huì)產(chǎn)生更多品質(zhì)不佳的精裝房，最后讓購(gòu)房者買單。

05

好在，終于有城市開始對(duì)不合理的精裝交付，分級(jí)政策動(dòng)手了。

寧波，住建局發(fā)布新規(guī)，今后對(duì)全裝修交付的住宅樓盤，驗(yàn)收時(shí)有1/3及以上的購(gòu)房人對(duì)驗(yàn)收結(jié)論不認(rèn)可，樓盤就不能通過(guò)驗(yàn)收。

于2019年7月1日起試行，明確了全裝修住宅的質(zhì)量應(yīng)如何檢驗(yàn)、怎樣才算質(zhì)量合格等細(xì)節(jié)問(wèn)題。

去年9月，寧波還出臺(tái)了新規(guī)，明確要求付樣板房必須設(shè)置在可售住宅房源實(shí)體內(nèi)，并要求交付的新房與樣板房必須一樣，還對(duì)交付樣板房的保留時(shí)間作出嚴(yán)格規(guī)定。

這樣，影響要求項(xiàng)目必須做出一個(gè)實(shí)體樣板間在所售的樓棟內(nèi)，還要保證交付樣板房和新房必須一樣，防止精裝房交付，出現(xiàn)“貨不對(duì)板”的問(wèn)題。

還有南寧，這個(gè)曾經(jīng)精裝房市場(chǎng)魚龍混雜的城市，購(gòu)房者也等來(lái)了官方對(duì)精裝亂象下的“緊箍咒”。

除了限價(jià)的放松，毛坯價(jià)格的提高，官方還發(fā)布了精裝最高標(biāo)準(zhǔn)3000元/㎡的廢止令(意見函)，意味著執(zhí)行了兩年多的《南寧市商品住房全裝修分級(jí)指南》有可能要廢止。

同時(shí)要求精裝納入驗(yàn)收范圍，二個(gè)保留樣板間，并要求樣板間和交付標(biāo)準(zhǔn)一致。

看得出，前兩年精裝很亂的市場(chǎng)在逐漸的規(guī)范化，希望這樣的救市不僅僅停留在文件里，未來(lái)能夠在市場(chǎng)上真正發(fā)揮作用。

也期待看到，越來(lái)越多的城市，對(duì)于樣板間，精裝交付，出臺(tái)更嚴(yán)格的監(jiān)管政策，讓整個(gè)大環(huán)境更加良性。

06

前幾年交付的精裝房的業(yè)主，在為自己的不理性而懊悔，用維權(quán)來(lái)訴說(shuō)自己的不滿。

隨著限價(jià)的不斷放松，房?jī)r(jià)可以由市場(chǎng)決定，改善置換客戶的轉(zhuǎn)換，我相信，未來(lái)那個(gè)“驚裝房”的時(shí)代總會(huì)慢慢過(guò)去。

全裝修是未來(lái)不斷發(fā)展的趨勢(shì)，就像新能源車不斷在替代柴油車一樣，大時(shí)代的浪潮是不可阻擋的。

但，還是要警惕那些，土拍市場(chǎng)過(guò)熱，地王頻出，限價(jià)嚴(yán)苛的城市里產(chǎn)生的精裝房。

也不要選擇，那些臨時(shí)毛改精，為了漲價(jià)，但從來(lái)沒有做過(guò)裝修房的小開發(fā)商。

更不要，看到了周邊一二手房的倒掛，為了投機(jī)而去買精裝房，我們譴責(zé)無(wú)良的開發(fā)商，自己卻成為助長(zhǎng)精裝亂象的推手。

有時(shí)候，豪宅的出現(xiàn)，并不意味著房?jī)r(jià)會(huì)暴漲，而房?jī)r(jià)被抑制，也不全然帶來(lái)的都是好事。

一個(gè)成熟的市場(chǎng)，應(yīng)該讓不同層次的客戶，都能買到適合他們的產(chǎn)品，將價(jià)格拉開，讓市場(chǎng)化歸位。