增長尋求者建議對房地產(chǎn)股票采取長期觀點

過去一年中SA上市房地產(chǎn)行業(yè)的高波動率主要歸咎于債券收益率上升，傳統(tǒng)觀點認為這對房地產(chǎn)收益不利。

盡管最近上市房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)績達到或超過預期，但房地產(chǎn)股的表現(xiàn)受到債券市場的影響，債券市場自5月中旬以來普遍疲軟。

自5月和6月初的主要拋售以來，該行業(yè)的市值進一步下滑，該行業(yè)繼續(xù)崎嶇不平。

今年2月，彭博數(shù)據(jù)顯示南非上市房地產(chǎn)指數(shù)(FTSE-JSE Sapy指數(shù))的市值自5月20日高峰以來下跌了17.1%。這一下跌近40億令吉正在從該行業(yè)的市值中消失。

但越來越多的研究表明，對這種思想幾乎沒有實證支持，在某些情況下，債券收益率上升和房地產(chǎn)收益率的提高可以同時發(fā)生。

SA REIT協(xié)會(SAREIT)是一家致力于推動房地產(chǎn)投資信托基金作為投資類別的地方傘式機構，也致力于向投資者介紹上市房地產(chǎn)業(yè)的機遇和挑戰(zhàn)。

“對于投資者來說，重要的是要意識到，即使債券收益率上升，房地產(chǎn)收益也會有很多不同的結(jié)果，”SA REIT營銷委員會Vukile Property Fund董事長兼首席執(zhí)行官Laurence Rapp解釋道。

債券收益率上升只是影響房地產(chǎn)回報的眾多因素之一。在過去13年中，南非上市的房地產(chǎn)行業(yè)在過去13年中表現(xiàn)優(yōu)于所有本地資產(chǎn)類別。由于回報的標準偏差低于一般股票，因此隨著時間的推移，以及整個周期的風險較低，它可以提供更好的回報。

拉普鼓勵投資者在整個周期中將房地產(chǎn)視為資產(chǎn)類別，而不是過于關注短期波動。拉普表示，“作為資產(chǎn)類別的房地產(chǎn)的防御性質(zhì)在其股票和債券的長期表現(xiàn)中很明顯。”

如果通脹上升推高債券收益率，那么通脹掛鉤租賃的房地產(chǎn)投資組合實際上可能會受益，通脹上升通常會受到商業(yè)地產(chǎn)利好的經(jīng)濟環(huán)境的推動。

“在SA，房地產(chǎn)租賃通常與內(nèi)置的凈租金和運營成本上漲簽訂，這是一個可行的方案，”他解釋說。

總部位于英國的專門從事風險和資本管理的公司Towers Watson最近進行的研究發(fā)現(xiàn)，幾乎沒有證據(jù)支持債券收益率上升意味著房地產(chǎn)收益率下降的觀點。

在進行的類似研究得出了同樣的結(jié)論。

事實上，的研究表明，房地產(chǎn)投資實際上在利率上升時表現(xiàn)更好 - 特別是在房地產(chǎn)基本面強勁的經(jīng)濟增長時期。

“盡管對這一主題的研究有限，但它強調(diào)了投資者和分析師在考慮上市或直接投資時，總是要評估一系列因素，”他補充道。

Grindrod資產(chǎn)經(jīng)理的首席投資官Ian Anderson指出，南非的投資者通常只關注上市房產(chǎn)相對于債券的當前收益率，而忽略收益增長部分對上市房產(chǎn)的估值?；蛘撸麄兛赡軙⒎浅５偷拈L期增長率應用于他們的收入預測。

“這種狹隘的焦點是上市房產(chǎn)在過去十年中每年以超過15%的速度超過債券市場的原因之一，”安德森說。他指出，相對于債券收益率和收入增長水平，上市房地產(chǎn)收益率過高。“在Grindrod資產(chǎn)管理多資產(chǎn)組合中，我們對上市房產(chǎn)的配置分配為25%，第28條規(guī)定允許的最大金額，以及南非債券幾乎為零。”