新標(biāo)題: 北京二手房市場(chǎng)持續(xù)下滑，成交量不足萬套，庫(kù)存攀升

北京的二手房市場(chǎng)在4月的大跌之后，5月仍然持續(xù)向下走勢(shì)。根據(jù)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京二手房市場(chǎng)的成交量不足萬套，整個(gè)月的成交趨勢(shì)已經(jīng)形成了下滑的趨勢(shì)。除此之外，一些熱門區(qū)域如和平里、德勝等地的掛牌量出現(xiàn)了大幅攀升，但是實(shí)際的成交量卻跌至谷底。據(jù)一位頭部經(jīng)紀(jì)公司證實(shí)，和平里地區(qū)的成交量從過去一個(gè)月的60、70套降至本月的不足10套，甚至有一些小業(yè)主降價(jià)90萬元兩個(gè)月仍然未能出售，目前門店的業(yè)務(wù)主要依靠給新房帶客維持。

對(duì)于經(jīng)紀(jì)人來說，今年5月的二手房市場(chǎng)相比4月更為慘淡，成交量銳減。一線經(jīng)紀(jì)人何斌表示，通常每年上半年小陽春過后的5月，二手房市場(chǎng)的成交量會(huì)有所回調(diào)，但以他所在公司門店為例，通常一個(gè)月的成交量不會(huì)低于60、70套，然而這個(gè)月截至目前還不到兩位數(shù)。降溫的趨勢(shì)起源于3月中旬，何斌直觀感受到帶看量的銳減，很快傳導(dǎo)到成交端。“我們一線直觀感受，在今年3月的后半月，門店定金合同已經(jīng)非常明顯出現(xiàn)了下滑，只是因?yàn)槎址拷灰椎奶厥庑裕袌?chǎng)的降溫感受還沒那么明顯。”

進(jìn)入五一假期后，市場(chǎng)的降溫趨勢(shì)更為明顯。“舉個(gè)最直觀的例子，我們整個(gè)店在五一期間并沒有休息，但是只留了兩個(gè)人值班或者處理二手房相關(guān)事務(wù)，其他的經(jīng)紀(jì)人都去帶看新房了。”二手房市場(chǎng)的慘淡情況讓新房銷售成為目前何斌和他的同事們最重要的任務(wù)。

盡管市場(chǎng)降溫已經(jīng)明顯，但從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，降幅并沒有一線經(jīng)紀(jì)人感受得那么明顯。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至5月24日，北京二手住宅共成交9599套，較4月同期下降11.8%，較3月同期下降39.8%。諸葛數(shù)據(jù)研究中心的首席分析師王小嬙表示，每年的4、5月市場(chǎng)成交都會(huì)出現(xiàn)季節(jié)性回落的現(xiàn)象。然而，根據(jù)目前的成交數(shù)據(jù)來看，預(yù)計(jì)今年5月的整體成交規(guī)模將在1.2萬套左右，低于疫情期間2020年和2021年的水平，這也說明了年初的復(fù)蘇速度沒有持續(xù)下去，二手房成交速度放緩的原因一方面是由于購(gòu)房者收入預(yù)期下降、入市信心不足，另一方面，5月8日出臺(tái)的關(guān)于對(duì)經(jīng)紀(jì)公司的規(guī)范鼓勵(lì)改革中介費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及鼓勵(lì)買賣雙方共同繳納中介費(fèi)的政策增加了購(gòu)房者的觀望情緒。

除了成交量的銳減和觀望情緒的增加，另一個(gè)問題是庫(kù)存量的攀升。一線經(jīng)紀(jì)人何斌所在片區(qū)的庫(kù)存量不斷攀升，預(yù)計(jì)與另外一家經(jīng)紀(jì)公司的庫(kù)存量相加約為700套左右，而在今年1月還不到400套，增加了近一倍。同樣的情況也在金融街片區(qū)得到了證實(shí)。一位經(jīng)紀(jì)人閻崇表示，掛牌量相對(duì)于往年并沒有大幅增加，主要問題是去化速度變慢，導(dǎo)致庫(kù)存量大幅增加。目前北京最大的中介公司鏈家的可售房源不到12萬套，但實(shí)際的庫(kù)存已經(jīng)超過14萬套，從消化速度與掛牌速度的比率來看，市場(chǎng)的消化節(jié)奏下降了50%。

市場(chǎng)下行趨勢(shì)以及庫(kù)存量攀升讓何斌和其他一線經(jīng)紀(jì)人擔(dān)心的是，一些小區(qū)的集中掛牌現(xiàn)象。何斌所在的和平里地區(qū)是一個(gè)東城與朝陽交接的區(qū)域，過去一直以來主要以朝陽賣房換取東城上學(xué)的業(yè)主為主，但最近的幾個(gè)月，大量東城的業(yè)主開始掛牌。和平里地區(qū)的掛牌量明顯增加，例如和平里七區(qū)、和平里五區(qū)和民旺園這些熱門小區(qū)，掛牌量都超過20套，甚至有些小區(qū)的掛牌量超過了30套。類似的情況也出現(xiàn)在其他地區(qū)的老舊小區(qū)內(nèi)。

然而，市場(chǎng)的下行趨勢(shì)并沒有到達(dá)踩踏式出貨的程度。雖然成交量銳減、庫(kù)存攀升，但行業(yè)資深分析師表示，目前的市場(chǎng)狀況還不能說是供過于求，買方市場(chǎng)下購(gòu)房者有更高的篩選權(quán)，比對(duì)時(shí)間也更長(zhǎng)。踩踏式出貨的前提是房?jī)r(jià)方面的體現(xiàn)，如果整體供給增加，房?jī)r(jià)持續(xù)下降，那么可能出現(xiàn)踩踏式出貨的情況。目前來看，需要進(jìn)一步觀察政策的走向。

總體而言，北京二手房市場(chǎng)持續(xù)下滑，成交量不足萬套，同時(shí)庫(kù)存量攀升。購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的觀望情緒增加，而賣方面臨著較長(zhǎng)的成交周期和報(bào)價(jià)難以達(dá)成的挑戰(zhàn)。市場(chǎng)下行趨勢(shì)預(yù)計(jì)將持續(xù)到6月，未來的走勢(shì)將取決于政策的變化。需要注意的是，目前的市場(chǎng)狀況還不足以稱為踩踏式出貨，房?jī)r(jià)的變化可能是決定因素之一。購(gòu)房者和賣方在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境中需要保持理性，根據(jù)自身情況做出適當(dāng)?shù)臎Q策。