春天即將來(lái)臨 房產(chǎn)銷售的旺季就要開(kāi)始

詹妮弗-威茲(Jennifer Waze)是住在美國(guó)康州的一位資深房產(chǎn)中介。春天即將來(lái)臨，房產(chǎn)銷售的旺季就要開(kāi)始。威茲給第一財(cái)經(jīng)記者展示了自己正在出售的一處位于康州韋斯特波特(Westport)的獨(dú)棟房屋，該房屋面積287平方米，去年4月份開(kāi)價(jià)162萬(wàn)美元，一直沒(méi)有成交，且價(jià)格一路下跌，去年12月一度降到120萬(wàn)美元。不過(guò)就在前不久，賣家又提高開(kāi)價(jià)到121萬(wàn)美元。

“去年的形勢(shì)不太好，但最近來(lái)詢問(wèn)的人開(kāi)始增加了。”威茲告訴第一財(cái)經(jīng)記者，“我希望今年有所改變。”

威茲眼中的房市，也是美國(guó)近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)縮影。美國(guó)商務(wù)部3月4日公布的數(shù)據(jù)顯示，去年12月?tīng)I(yíng)建支出同比下降0.6%，遠(yuǎn)低于之前專家預(yù)計(jì)的上升0.2%，也遠(yuǎn)低于去年11月的上升0.8%。消息公布以后，股市開(kāi)始回吐漲幅，最終收跌。

很快美國(guó)還將公布去年12月新屋銷售，專家們預(yù)計(jì)，環(huán)比將出現(xiàn)-8.7%的跌幅，也就是預(yù)期美國(guó)去年12月新屋銷售將從11月的65.7萬(wàn)戶下跌到59萬(wàn)戶。

營(yíng)建數(shù)據(jù)大跌但專家們都很樂(lè)觀

因?yàn)榘讓m創(chuàng)紀(jì)錄的長(zhǎng)時(shí)間停擺，去年12月?tīng)I(yíng)建支出數(shù)據(jù)的公布時(shí)間被推遲到3月。作為一項(xiàng)重要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，12月?tīng)I(yíng)建支出同比下降0.6%的消息，對(duì)美國(guó)2018年第四季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)帶來(lái)負(fù)面影響。彭博認(rèn)為，這一指標(biāo)意味著，2018年的營(yíng)建支出很可能是上世紀(jì)大蕭條以來(lái)最糟糕的一年。

另外，美國(guó)2018年全年私人營(yíng)建支出同比只增長(zhǎng)了3.3%，為2011年以來(lái)最小增幅。在12月，私人住宅類營(yíng)建支出環(huán)比下跌1.4%，遠(yuǎn)遜于11月環(huán)比增長(zhǎng)3.3%的水平。私人非住宅類營(yíng)建支出環(huán)比增長(zhǎng)為0，比11月環(huán)比下跌1%有所好轉(zhuǎn)。

盡管經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示增長(zhǎng)正在放緩，房地產(chǎn)專家們卻并不太悲觀。在由美國(guó)亞洲金融協(xié)會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)(Asian Financial Society Real Estate Committee)主辦的2019年美國(guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展論壇上，專家普遍認(rèn)為，這是個(gè)好的時(shí)機(jī)。

“目前市場(chǎng)已經(jīng)步入一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期的晚期。2018年美聯(lián)儲(chǔ)提升了4次利率，對(duì)房地產(chǎn)自然不利。但如果美聯(lián)儲(chǔ)解下來(lái)放緩甚至?xí)和＜酉ⅲ?019年將值得期待。”美國(guó)國(guó)際集團(tuán)(American International Group，AIG)首席經(jīng)濟(jì)師和房地產(chǎn)市場(chǎng)分析專家董事總經(jīng)理亨利·莫(Henry Mo)告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

而美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Cushman & Wakefield的經(jīng)濟(jì)學(xué)家和美洲地區(qū)市場(chǎng)預(yù)測(cè)負(fù)責(zé)人麗貝卡·洛奇(Rebecca Rockey)則更加樂(lè)觀。“2018年年底和2019年年初股票市場(chǎng)有所波動(dòng)，是由于全球金融市場(chǎng)波動(dòng)導(dǎo)致的。”洛奇在會(huì)上提到，“整體來(lái)說(shuō)，2018年的GDP是繼2015年之后增長(zhǎng)最快的一年，漲幅預(yù)計(jì)為2.9%。預(yù)計(jì)2019年GDP增長(zhǎng)維持在2.5%左右，預(yù)計(jì)新增250萬(wàn)就業(yè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是美國(guó)一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前整體看來(lái)空置率低、需求強(qiáng)勁、租金見(jiàn)漲，同時(shí)市場(chǎng)資本充足，政府的政策有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)。”

逢低吸納美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)?

紐約大學(xué)房地產(chǎn)教授約書(shū)亞·哈里斯(Joshua Harris)在接受第一財(cái)經(jīng)記者專訪時(shí)強(qiáng)調(diào)，“投資房地產(chǎn)最重要的是當(dāng)?shù)氐娜丝跇?gòu)成。”科斯特洛認(rèn)為房地產(chǎn)投資需要考慮的因素很多，既要考慮宏觀數(shù)據(jù)的影響，也要考慮當(dāng)?shù)厍闆r。其中，他認(rèn)為當(dāng)?shù)厍闆r更加重要。

而商業(yè)房產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)Real Capital Analytics的高級(jí)主管吉姆·科斯特洛(Jim Costello)則認(rèn)為，在目前許多零售企業(yè)不景氣，紛紛空置或出售商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)代，逢低吸納會(huì)是一個(gè)很好的機(jī)會(huì)。

“目前零售房地產(chǎn)市場(chǎng)受到?jīng)_擊較大，行業(yè)調(diào)整較多，更多投資者轉(zhuǎn)而選擇投資工業(yè)、物流地產(chǎn)。但是我喜歡那些掙扎中的商場(chǎng)地產(chǎn)，沒(méi)人愿意賣掉賺錢的商場(chǎng)地產(chǎn)，掙扎中的商場(chǎng)地產(chǎn)則容易買到，也容易改建成其他建筑。如果你買下一塊綠地建房，很可能當(dāng)?shù)孛褚獯?、環(huán)保人士會(huì)阻止你的開(kāi)發(fā)計(jì)劃，但是改造一個(gè)經(jīng)營(yíng)不善的商場(chǎng)地產(chǎn)，可能相關(guān)申請(qǐng)費(fèi)用都可以減免。”科斯特洛告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

科斯特洛所說(shuō)的民意代表組織并非無(wú)風(fēng)起浪。亞馬遜去年曾打算在紐約長(zhǎng)島市投資25億美元，建造約120萬(wàn)平方米的第二總部，以及雇傭2.5萬(wàn)員工，就因?yàn)樯鐓^(qū)民意代表的反對(duì)而被迫放棄。亞馬遜在西雅圖總部的擴(kuò)建計(jì)劃也因?yàn)槲餮艌D市議會(huì)指責(zé)亞馬遜抬高當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)，制造無(wú)家可歸人士，并試圖立法對(duì)大公司加稅而告吹。

除了商業(yè)地產(chǎn)，洛奇認(rèn)為“寫(xiě)字樓和公寓都是投資熱門(mén)。隨著越來(lái)越多的嬰兒潮一代退休，老年公寓也是未來(lái)投資的熱點(diǎn)，學(xué)生公寓和數(shù)據(jù)中心更是未來(lái)投資需要關(guān)注的地方”。

而其他專家則認(rèn)為，美國(guó)傳統(tǒng)上的理想居住地——市郊——也有很大潛力。“因?yàn)槌鞘兄行膮^(qū)(Central Business District)生活成本高，人們開(kāi)始選擇住到城市周邊地區(qū)、郊區(qū)?，F(xiàn)在城市周邊地區(qū)、郊區(qū)住房市場(chǎng)正在迅速發(fā)展。”科斯特洛表示。

美國(guó)房地產(chǎn)能否在下一次危機(jī)中保值

雖然專家們都同意，目前市場(chǎng)已經(jīng)步入一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期的晚期，但是對(duì)于經(jīng)濟(jì)危機(jī)的時(shí)間和強(qiáng)度還有不同看法。

“雖然某些金融研究機(jī)構(gòu)對(duì)于金融危機(jī)有較詳細(xì)的時(shí)間預(yù)測(cè)和分析，比如穆迪認(rèn)為2019~2020年可能迎來(lái)下一次金融危機(jī)，但從多方面分析市場(chǎng)走向以及各方指標(biāo)，目前并沒(méi)有明顯的指標(biāo)說(shuō)明金融危機(jī)即將來(lái)臨。”亨利·莫說(shuō)。

哈里斯同樣不認(rèn)為2019年會(huì)發(fā)生金融危機(jī)。“目前市場(chǎng)流動(dòng)性好，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資回報(bào)率較為穩(wěn)定，投資者大多愿意把資金投入房地產(chǎn)。雖然從目前的情況來(lái)看，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)可能受到整體勞動(dòng)力不足的影響，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)還是要看市場(chǎng)需求和供給。供給和需求基本匹配，沒(méi)有出現(xiàn)供過(guò)于求的現(xiàn)象。”哈里斯說(shuō)，“美國(guó)房子存量老化嚴(yán)重。有一大批50年以上的房子還在等著被替換，目前的營(yíng)建速度根本不足。”

專家們認(rèn)為，雖然經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)已經(jīng)超過(guò)10年，但是經(jīng)濟(jì)危機(jī)的到來(lái)需要一個(gè)原因或者是一個(gè)觸發(fā)點(diǎn)。“如果利率繼續(xù)上升，觸發(fā)債券市場(chǎng)崩潰，市場(chǎng)流動(dòng)性大幅下降，資本出現(xiàn)匱乏，可能引發(fā)下一次金融危機(jī)。”亨利·莫說(shuō)。

但也有專家表示，即便發(fā)生經(jīng)濟(jì)危機(jī)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不見(jiàn)得會(huì)像2008年次貸危機(jī)時(shí)那樣大跌。“2008年金融危機(jī)后營(yíng)建開(kāi)支大跌。我們最近10年并沒(méi)有像上次那樣造出那么多房子，房子還是供給不足。即便下次金融危機(jī)襲來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)值應(yīng)該不會(huì)有太大的調(diào)整。”洛奇說(shuō)。