您的信用承租人可以成為您的主要風(fēng)險嗎

商業(yè)房地產(chǎn)投資者通常采用一種策略，通過將全部或很大一部分空間出租給強大的信貸租戶來降低資產(chǎn)風(fēng)險。通常，該策略有助于為投資者提供可預(yù)測的現(xiàn)金流和更高的房地產(chǎn)價值。在某些資產(chǎn)中，該信貸承租人可以成為其他財產(chǎn)承租人和公眾對房地產(chǎn)產(chǎn)生興趣的驅(qū)動力。

然而，在整個正常業(yè)務(wù)過程中，尤其是在經(jīng)濟形勢瞬息萬變的情況下，即使對承租人的信用狀況或策略略有偏離，也會大大改變這一投資論點。因此，在任何投資周期中，尤其是在當前這種由大流行引起的氣候中，房地產(chǎn)投資者必須準備好回答以下重要問題：

•最大的資產(chǎn)-強大的信貸租戶-是否會成為主要風(fēng)險?

•您可以防范風(fēng)險嗎?

•如果發(fā)生轉(zhuǎn)移風(fēng)險怎么辦?

信貸承租人：資產(chǎn)還是風(fēng)險?

增加資產(chǎn)價值和吸引力的信貸承租人可能會成為主要風(fēng)險。可能發(fā)生的原因包括：

•以行業(yè)為中心的變化：行業(yè)在外部力量的推動下不斷發(fā)展和變化。例如，大流行摧毀了某些行業(yè)，例如旅游，健身和電影/娛樂體驗。經(jīng)濟損失可能顯而易見，或者我們可能正在等待另一只鞋掉下來。從財務(wù)或運營的角度來看，行業(yè)的持續(xù)發(fā)展也可能對企業(yè)產(chǎn)生重大的財務(wù)或運營影響。

•以公司為中心的變更：公司可能經(jīng)歷的變更類型是無止境的。進行積極的擴張努力可能會大量消耗資本。公司可能會合并，被收購或注入改變其財務(wù)狀況的債務(wù)。此外，可能存在其他的和新的競爭壓力，這些壓力會觸發(fā)運營問題并產(chǎn)生財務(wù)影響。

•租賃條款：所有者不能將任何事情視為理所當然，包括預(yù)期的續(xù)租確定性。如今，租戶有更多機會搬遷工廠并降低占用成本。如果續(xù)租率下降，并迫使租金降低，則對房地產(chǎn)價值的影響可能很大。

•法律上的挑戰(zhàn)：在大流行開始時，較大的信貸租戶采取的立場是，州和市政府關(guān)閉會使其有權(quán)獲得租金減免。即使這些租戶職位中的大多數(shù)都不成立，但揮之不去的威脅仍可能造成財務(wù)不確定性，并給房東帶來巨大壓力。

投資前防范風(fēng)險

投資者霍華德·馬克斯(Howard Marks)在他的《最重要的事情》一書中寫道：“投資成功不是來自“買好東西”，而是來自“買好東西”。家庭作業(yè)。從來沒有像今天這樣真實。能夠“把它放在抽屜里忘了它”的日子已經(jīng)一去不復(fù)返了。

幾年前，我的公司收購了一個133,000平方英尺的社區(qū)中心，該中心由一家國家書店固定。盡管零售商擁有良好的整體信譽，但當?shù)厣痰甑谋憩F(xiàn)不佳。在進行預(yù)先的盡職調(diào)查，相應(yīng)的承銷和建立強大的資本儲備以支付釋放和租用場地的過程中，我們保護了我們自己和