上限利率更正式地稱為資產(chǎn)資本化比率

對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)分析非常重要。我想說明上限費(fèi)率-以及它們的使用和操縱方式。封頂費(fèi)率既有正面特質(zhì)也有負(fù)面特質(zhì)，盡管它們在評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)方面可謂無價(jià)之寶，但該指標(biāo)固有存在明顯的缺陷。真正的收獲是減輕風(fēng)險(xiǎn)的過程。

常見的誤解

我的公司通過調(diào)查幾個(gè)受信任的聯(lián)系人，研究了如何感知上限的總體思路。該組由高資產(chǎn)凈值個(gè)人，家庭辦公室和其他每天依賴上限利率作為基本指標(biāo)的權(quán)益和債務(wù)來源組成。

回應(yīng)各不相同，但普遍的主題是上限利率越高越好。事實(shí)的真相是，在某些情況下可能會(huì)出現(xiàn)較低的上限利率并提供更好的機(jī)會(huì)。以下是一些不太明顯的示例，這些示例一旦得到補(bǔ)救，將導(dǎo)致資產(chǎn)上限利率提高。

•低于市場租金。

•需要增值組件。

•位于高檔區(qū)域。

•更好的債務(wù)條件-盡管上限利率可能更低，但現(xiàn)金現(xiàn)金可能更高。

•具有可以減少或減輕的大量費(fèi)用，即單獨(dú)的水計(jì)量。

•酒店不收取輔助費(fèi)用：停車費(fèi)，滯納金等。

當(dāng)您深入了解上限利率時(shí)，請記住一些基本的投資原則。隨著風(fēng)險(xiǎn)的增加，需要更大的回報(bào)。由于收益與風(fēng)險(xiǎn)量成正比，因此我從一個(gè)角度來觀察，在得出風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，您得出的結(jié)論是，風(fēng)險(xiǎn)加風(fēng)險(xiǎn)(R + R)不是風(fēng)險(xiǎn)(2R)的兩倍，而是風(fēng)險(xiǎn)平方(R²)。

最重要的是，您必須學(xué)習(xí)如何識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)并計(jì)算收益。確定上限比率是必要的，并且可能非常有用。這項(xiàng)基本任務(wù)具有其價(jià)值，但是盲目依賴上限價(jià)格可能會(huì)造成不準(zhǔn)確的樂觀幻象。

資本化率是多少?

在商業(yè)房地產(chǎn)中，資產(chǎn)的資本化率或更簡單地說是上限率，是資產(chǎn)在特定時(shí)期內(nèi)收益的觀點(diǎn)。公式很簡單;您將資產(chǎn)的凈營業(yè)收入(NOI)除以其價(jià)值。從理論上講，上限匯率的用途非常簡單。低上限率表示較低的風(fēng)險(xiǎn)和較高的價(jià)值，相反的比率越高，表示風(fēng)險(xiǎn)越大，價(jià)值越低。當(dāng)您繼續(xù)了解承保資產(chǎn)中使用的財(cái)務(wù)模型時(shí)，您會(huì)注意到許多假設(shè)已經(jīng)納入了這些看似可靠的風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)指標(biāo)。最好也考慮到NOI的可靠性以及影響上限率的變量。

用于建立NOI的計(jì)算是用于設(shè)置上限速率的公式的組成部分，并且充滿變化性。您會(huì)專注于稅收，物業(yè)管理和維護(hù)等標(biāo)準(zhǔn)預(yù)測，還是空置和壞賬等變量?在受冠狀病毒影響的市場中，后者變得越來越重要。但是，至少有十二個(gè)機(jī)會(huì)可以忽略并依賴不可靠的估計(jì)，這會(huì)對(duì)您的投資結(jié)果產(chǎn)生不利影響。建立評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)驗(yàn)和思考過程時(shí)，請真正考慮上限利率的完整性。

封頂利率的完整性

封頂費(fèi)率的完整性基于用于推算NOI的前瞻性數(shù)據(jù)集。封頂費(fèi)率是回報(bào)的指標(biāo)，它有明顯的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)。創(chuàng)造最大價(jià)值的是專注于財(cái)產(chǎn)本身