為什么投資經理在零現(xiàn)金流量屬性中獲得利息

去年，對于證券化的1031市場及其投資者而言，情況有所不同，因為整個行業(yè)在整個4月至2020年5月期間的需求都出現(xiàn)了降溫效果。為應對Covid-19大流行，許多買賣雙方在交易暫停前按下了暫停按鈕。美國國稅局(IRS)延長了1031個交易截止日期，進一步強化了交易和這種“等待和觀察”的方法。此項擴展為投資者提供了更多時間來識別和購買替代財產。

《內部稅收法》第1031條允許投資者推遲支付因出售業(yè)務或投資物業(yè)而產生的資本利得稅。通過出售收益購買“同類”房地產，只要投資者滿足特定條件，就可以遞延聯(lián)邦所得稅。滿足債務置換要求是最大程度地延緩1031年交換交易中稅收延期的重要方面。為了實現(xiàn)全面的稅收遞延，投資者必須將出售其放棄的財產所獲得的銷售收益的100%投資到重置財產中。此外，投資的現(xiàn)金總和與替代財產的債務之和必須等于或大于投資的現(xiàn)金和所出售財產的債務之和。

對于出售大量債務的房地產占總售價的百分比的投資者而言，一種特別有利(但經常被忽視)的投資結構是零現(xiàn)金流量的房地產，通常被稱為“零”。 ” 零現(xiàn)金流量投資計劃，特別是以特拉華州法定信托(DST)的形式，為投資者提供了一個交鑰匙解決方案，旨在滿足較高的債務償還要求，同時通過持續(xù)的貸款本金清償來實現(xiàn)股權增長和資本保全。

零通常是由租戶支持的具有投資級信用等級的長期三網租賃商業(yè)房地產資產。工業(yè)配送中心，基于需求的零售中心和公司辦公室總部是可能被構造為零的屬性的示例。這些屬性通常具有很高的杠桿作用，其貸款價值比(LTV)在80%到90%之間，并且需要最低的股權首付進行收購。通過設計，通常會安排這些機會，以便將所有凈營業(yè)收入(NOI)以本金和利息的形式支付給貸方，直到貸款的本金余額全部償還為止。

高杠桿通常意味著更大的風險，這就是為什么對于那些對零感興趣的投資者而言，如此重要的原因是識別被認為是關鍵任務設施，資產負債表和投資級信用良好的租戶所占用的資產。識別具有這些特征的資產對于貸方至關重要，因為貸方與房東和開發(fā)商密切合作，以獲取與月租金和抵押付款相匹配的首筆抵押融資。

成功的零投資策略需要信用分析，房地產承銷和融資執(zhí)行。DST為零不僅是房地產投資;這也是對基礎融資的投資。尋找有吸引力的機會需要時間和耐心;但是，曾經很小的細分市場投資領域已經在規(guī)模上顯著增長，尤其是在DST市場上。我親眼目睹了這種增長：迄今為止，我們公司已與多家《財富》 500強企業(yè)的承租人聯(lián)合完成了超過10億美元的零交易交易。

投資者對零利率的興