如何向多戶型投資物業(yè)添加中獎(jiǎng)便利

大致而言，存在三種流行的商業(yè)多戶家庭投資策略：

1.收益或交鑰匙： 通過收益或交鑰匙策略，投資者購買已經(jīng)處于良好狀態(tài)且現(xiàn)金流量為正的多戶家庭財(cái)產(chǎn)。除了實(shí)施強(qiáng)有力的管理實(shí)踐和監(jiān)控每月租金收取外，別無他法。這是一種相對(duì)低風(fēng)險(xiǎn)的策略，隨著時(shí)間的流逝往往會(huì)提供穩(wěn)定的回報(bào)。

2.苦惱：苦惱策略與收益策略完全相反。陷入困境的購房者積極尋找財(cái)務(wù)狀況不佳或管理不善的已倒閉財(cái)產(chǎn)。通過金融投資和運(yùn)營專業(yè)知識(shí)的結(jié)合，他們將物業(yè)恢復(fù)到市場標(biāo)準(zhǔn)并收取市場租金。這是可以帶來繁榮/蕭條回報(bào)的高風(fēng)險(xiǎn)策略。

3.增值：就風(fēng)險(xiǎn)而言，增值策略介于收益和不良策略之間。增值投資者是指在良好位置尋找價(jià)格低于市場租金的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，而這些地方需要相對(duì)較小的維修或翻新。通過物理改造和高效管理實(shí)踐的結(jié)合，他們能夠隨著時(shí)間的流逝“增加價(jià)值”。通常，增值策略以收入和資本增值的形式提供回報(bào)。

在我的課堂和個(gè)人投資業(yè)務(wù)中，我提倡增值策略，并取得了巨大的成功。使用它的棘手部分之一是，必須就要進(jìn)行的維修和翻新做出重要的決定。所有增值投資者都必須問自己的問題是：“我應(yīng)該增加哪些便利設(shè)施/裝修，才能為我?guī)碜畲蟮氖找?” 換句話說，哪種類型的裝修可以讓您最多增加租金以支付成本?我們稱這些獲勝的便利設(shè)施。

單位便利設(shè)施與社區(qū)便利設(shè)施

在考慮哪些潛在的翻新/增值將帶來最大價(jià)值時(shí)，將它們分為兩個(gè)部分會(huì)很有幫助：單位便利設(shè)施和社區(qū)便利設(shè)施。顧名思義，單位便利設(shè)施是指添加到每個(gè)單獨(dú)單位中的物品或飾面，以證明較高的租金價(jià)格是合理的，而社區(qū)便利設(shè)施是指為了使整個(gè)社區(qū)受益而增加的物品(同時(shí)也有理由證明較高的租金價(jià)格)。美國國家公寓協(xié)會(huì)(National Apartment Association)在2017年發(fā)布了一份白皮書，闡明了哪些類型的設(shè)施可提供最佳的投資回報(bào)。

在單個(gè)單元級(jí)別，洗衣機(jī)和烘干機(jī)是業(yè)主選擇添加或升級(jí)的最常見的單元便利設(shè)施，其次是高端設(shè)備(尤其是在廚房)，硬木地板，照明設(shè)備和節(jié)能設(shè)備。這些選擇中的每一個(gè)都提供了增加租金的機(jī)會(huì)，因?yàn)樽鈶粼敢鉃樗麄冎Ц兑鐑r(jià)。例如，在調(diào)查中，49%的租戶表示他們?cè)敢鉃橛材镜匕迕吭轮Ц?5美元(平均)的租金，而41%的租戶愿意為硬木地板支付每月50美元的租金。陽臺(tái)，還有39%的人愿意為花崗巖或堅(jiān)固臺(tái)面每月支付30美元的溢價(jià)。當(dāng)此溢價(jià)乘以許多單位和許多年時(shí)，收入的增加可能會(huì)很大。

在社區(qū)一級(jí)，故事是一樣的，因?yàn)橛行┰O(shè)施是居民愿意支付的，有些則不是。根據(jù)同一份報(bào)告，與健身和健康相關(guān)的設(shè)施是居民愿