坎伯的里克格羅珀在布朗克斯的經濟適用房

當談到經濟適用房的變化時，紐約的房東們并不羞于表達他們的不滿。

今年6月，紐約州立法機構通過了旨在更好地保護租戶的租金穩(wěn)定改革法案。之后，業(yè)主們多次威脅要逃離紐約市，而其他人則故意讓公寓空置，以免根據(jù)現(xiàn)行法律鎖定租金。

許多購買帶有租金管制公寓的大樓的房東的目標是將它們轉換成市場價，但里克·格羅珀(Rick Gropper)做了一件罕見的事情:他在坎伯房地產集團(Camber Property Group)發(fā)展了一項與此相反的業(yè)務。

格羅珀說:“我們的競爭對手是那些有商業(yè)計劃的買家，他們要買下這棟樓，裝修房子，盡可能提高租金，把人搬走?！薄拔覀儾扇×讼喾吹姆椒āＮ覀冑徺I了負擔不起的房屋，并與市政府合作制定了減稅計劃，這樣我們就可以降低稅收，然后我們就可以限制未來的租金?！?/p>

格羅珀的職業(yè)生涯始于L+M Development Partners，該公司是香港最多產的多戶住宅開發(fā)商之一。他在公司期間負責建造和保存了5000多套住房，總價值超過10億美元。

格羅珀于2016年與安德魯?莫里斯(Andrew Moelis)共同創(chuàng)立了Camber，兩人是通過莫里斯的父親、L+M的聯(lián)合創(chuàng)始人羅恩(Ron)認識的。雖然Camber的確在城市周圍建造了市價房，但它主要關注的是經濟實惠的項目，無論是從頭開始還是在現(xiàn)有建筑中。近幾個月來，它一直很活躍，尤其是在布朗克斯。

今年年初，坎伯以7500萬美元的價格買下了西農場(West Farms)社區(qū)的一套11棟、343套單元的公寓，并與Belveron Partners和紐約市住房保護與發(fā)展部(New York City Department of Housing Preservation and Development, HPD)合作，將100套市價公寓的價格提高到可以負擔的水平。

今年5月，Camber為兩座長木建筑剪彩——辛普生街960號的鐵杉和?？怂菇?000號的桑樹——這兩座建筑為社區(qū)增加了200套經濟實惠的住房。下個月，Camber與Belveron再次合作，買下了奧格登大道1133號的400套高橋公寓，并計劃將所有因空置而失去的公寓重新納入監(jiān)管范圍。

這個活動之后拱封閉在幾個銷售在2018年12月,包括722年收購50%的股份——單位的公共住房在布朗克斯14-building紐約市住房管理局Baychester和墨菲房子以9000萬美元作為合資企業(yè)的一部分L + M和MBD社區(qū)住房集團。

“我們正在更換從屋頂?shù)藉仩t、廚房到浴室的所有東西，”他說?！?我們)真的在考慮從整體上改變綜合體的外觀和感覺，這樣住在那里的人就不會住在公共住房里。他們住在一個他們可以稱之為家的地方，一個他們引以為傲的地方。”

總的來說，該公司已經關閉或正在建設紐約市的4000套公寓，其中很大一部分在布朗克斯。該投資組合包括新的市價開發(fā)項目、新的混合收入項目和完全可負擔得起的房產。

“他真的很了解這項業(yè)務，”富國銀行(Wells Fargo) Multifamily Capital的集團負責人艾倫·韋納(Alan Weiner)說?！八浅I(yè)，交易是正確的。因此，從貸款人和為他的交易提供資金的人的角度來看，我們真的很期待與他做生意?！?/p>

韋納稱格羅珀是一個“令人愉快的人”，然后充滿愛意地補充說，在達成交易時，他可能是一個“令人討厭的家伙”。

韋納說:“他想做成交易，想知道答案。“他不是a型(性格)，而是aaa級。我總是要他冷靜下來。”

這位37歲的運動員一直是一個有動力的人——參加滑雪比賽，兩次完成紐約馬拉松——他說他盡量不讓任何障礙擋住他的路。

他出生在紐約市，在新澤西州里奇伍德的一個滑雪愛好者家庭中長大。1996年，在一次前往佛蒙特州的家庭滑雪旅行中，他乘坐的汽車在一塊冰上打滑，撞上了一輛卡車。事故導致當時13歲的Gropper癱瘓。

但這并沒有讓他離開山太久:第二年，他開始學習適應滑雪。

“我真的很喜歡它，它就像一個新的挑戰(zhàn)，我可以朝著它努力，嘗試獨立滑雪，”他說?！拔椰F(xiàn)在坐著比站著滑得更好?！?/p>

他最終參加了競爭激烈的滑雪比賽，并計劃在大學畢業(yè)后搬到科羅拉多全職從事這項運動。

在其中一場比賽中，MTV的一位制作人聯(lián)系了格羅珀，邀請他參加一個真人秀節(jié)目。當Gropper在康涅狄格學院競選校長時，攝制組跟蹤了他的競選活動和校園生活。節(jié)目最終在“真實生活:我在輪椅上”播出。

格羅珀說，這部劇很好地反映了他當時的生活，他希望這部劇傳達了他應對生活挑戰(zhàn)的信息。

“我認為這是一個機會,將消息發(fā)送給他人,讓他人,如果你坐在輪椅上,或者如果你有一個殘疾,或者如果有東西在你的生活很糟糕,沒有理由,你必須繼續(xù)沿著黑洞,”他說?！澳憧梢杂羞x擇，你有選擇。你可以把看起來不太好的東西變成一個機會。”

格羅珀在去曼哈頓的火車上偶然遇到了一位來自哥倫比亞大學的房地產教授。那時，格羅珀已經從康涅狄格學院畢業(yè)，放棄了專業(yè)的滑雪計劃，住在紐黑文的時候還在從事籌款工作。與教授的談話激發(fā)了格羅珀的興趣，他申請了哥倫比亞大學，后來被錄取了。

2008年，他畢業(yè)于房地產開發(fā)專業(yè)，獲得了碩士學位。盡管就業(yè)市場不景氣，他還是在L+M找到了一份實習工作。他很快就被分配到公司不斷增長的經濟適用房部門工作——最終在一年的實習后找到了一份全職工作——在那里他培養(yǎng)了對市場的熱情。

格羅珀住在市中心，已經結婚六年了。他從小就渴望創(chuàng)辦自己的公司。他遇到了莫里斯，莫里斯當時在帝國大廈開發(fā)公司工作，兩人有很多相同的房地產價值。他們最終辭掉了工作，開始創(chuàng)業(yè)。

“我們想從頭開始，”格羅珀說。“用我們自己的價值觀和我們的團隊來建立我們的公司。”

該公司每年都在穩(wěn)步增長，目前約有15名員工。上個月，它搬到了公園大道南419號的新居，以適應增長。

格羅珀說:“我們不是專注于在每個項目上賺每一塊錢，而是專注于建設好項目?！薄白鑫覀冋f過要做的事，成為我們所在社區(qū)負責任的一員?！?/p>

盡管經濟適用房是Camber的主要收入來源，但它也在全市范圍內開展了幾個市價房項目。它的第一個開發(fā)項目是位于下東區(qū)東1街64號的六單元共管公寓大樓，于2017年竣工。

該公司目前在布魯克林布什威克(Bushwick)的1881年斯塔街(Starr Street)有一棟9層、122個單元的出租大樓正在建設中，其中25%的公寓將用作經濟適用房。

“我們專注于在建筑中創(chuàng)造一個社區(qū)，在底層有足夠的舒適空間和零售，”他說?！拔艺J為我們會吸引那些經常光顧里奇伍德(皇后區(qū))和布什威克(布什威克區(qū))酒吧和餐館的人，他們真的想搬到那里，住在一個設施齊全的地方?！?/p>

但格羅珀表示，無論是市價房還是經濟適用房，Camber都為每個項目帶來了相同的理念，即為人們提供舒適的居住環(huán)境，這將有利于社區(qū)的發(fā)展。

“我們主要關注的是高質量的項目，無論是財務上還是物質上，”他說?！白龊帽韭毠ぷ魇俏覀兡茏龅淖钪匾氖虑橹?。”

格羅珀說，該公司希望成為長期業(yè)主，通常會向所有經濟適用房項目投入資金。有時這只是意味著加強安全性和升級基礎設施，但有時這意味著更多的關注。

2017年，當Camber以1900萬美元的價格買下Soundview位于蒂里奧大道820和880號的卡羅爾花園(Carol Gardens)建筑群時，米切爾-拉瑪(Mitchell-Lama)的兩座建筑需要大量的翻新工作。

他說:“多年來，這棟建筑周圍都是人行天橋，地下室里有一個滿是水的廢棄水池，那個水池40年前就被廢棄了?！薄拔覀冇没炷涟阉顫M，然后封閉?！?/p>

讓經濟適用房項目頭疼的不僅僅是空置的游泳池。Camber必須審查稅收抵免、補貼、免稅、債券稅和貸款機構來為購買提供資金，所有這一切都要與市政機構和民選官員合作來完成。

“總的來說，每個人都希望達成協(xié)議，”他說?！皢栴}是我們如何獲得這10個來源和10個不同的競爭需求，并將其終結。”

Camber傾向于避免為這些交易支付得起的住房補貼，而是專注于從城市獲得稅收減免，使它們在財政上可行。

HPD提供了幾類稅收優(yōu)惠，可用于建造或保留經濟適用房，其中包括通過基于改善成本的抵免來減少對修復建筑的稅收。

格羅珀說:“我們可以在減稅的同時，用我們自己的錢和傳統(tǒng)的債務，在財務上對一處有私人債務的房產進行可行的投資?！薄皟H僅通過減稅，我們就可以以一種財政上可行和可持續(xù)的方式來實現(xiàn)這一目標，同時還可以創(chuàng)造出更多的經濟適用房。”

格羅珀還得先支付數(shù)百萬美元的首付款，然后才能獲得市政府對一個項目的減稅批準。但格羅珀說，他最喜歡的房地產問題是解決問題，經濟適用房肯定有這個優(yōu)勢。

“這才是我們真正的動力，”他說?！罢页鑫覀兊哪繕耸鞘裁矗鞘裁磫栴}阻止我們實現(xiàn)這個目標?”我們如何讓人們團結起來，以一種對所有利益相關者都有效的方式解決問題?”

在未來，格羅珀仍然認為有必要購買房屋，使其價格回到可承受的水平，他不認為租金改革會影響其商業(yè)模式。

坎伯實際上參與了一些倡導活動，以使租金改革法案獲得通過。雖然格羅珀表示，需要做出改變，但他擔心，改變重大資本改善項目(MCIs)以在30年后降低租戶的租金，而不是作為永久性的租金上漲，這樣做太過了，可能會給市場帶來災難性的后果。

格羅珀表示:“租金改革的結果將是一些業(yè)主及其房產的投資減少。”

到目前為止，他已經看到多戶住宅的價格在全市范圍內下降了20%。該法案使這些仍然擁有自由市場或優(yōu)惠租賃單元的房產更容易受到放松管制的影響，所以Camber已經開始把精力集中在嘗試解決這些問題上。

他表示:“這些部門將轉向市場，并將受制于市場力量，這是一個切實存在的風險?！彼f，“如果我們能夠購買一些以前在一個可承受的項目中受到監(jiān)管或目前是自由市場的建筑，我認為這是一個機會?！?/p>