商鋪公攤面積并非越小越好不同商鋪類(lèi)型公攤也不同

商鋪投資熱潮涌動(dòng)，但與住宅相比，近50%或者更高的公攤面積，也讓許多人難以接受。那么商鋪公攤率一般是多少，有沒(méi)有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，是越少越好嗎?事實(shí)上，在選擇擇商鋪時(shí)，很多人帶有買(mǎi)商品房的慣有思維模式，認(rèn)為公攤系數(shù)大不劃算，這實(shí)際是認(rèn)識(shí)上的一個(gè)誤區(qū)。商鋪公攤面積并非越小越好，一定程度上的高公攤反而對(duì)投資者有利。

不同商鋪類(lèi)型公攤也不同

目前我國(guó)還沒(méi)有頒布法律約定商業(yè)用房公攤面積，只有部分行政規(guī)章進(jìn)行了原則性規(guī)定。而且相關(guān)規(guī)定大多涉及住宅，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的公攤并未做上限。

根據(jù)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上的操作經(jīng)驗(yàn)，通常來(lái)看，普通多層住宅公攤比例在10%~15%之間;帶電梯的小高層住宅，公攤比例在15%~20%之間;高層住宅則在20%~30%之間。另外，以前建設(shè)的磚混結(jié)構(gòu)的多層住宅公攤面積要多一些，邊戶(hù)公攤面積比非邊戶(hù)的也要多一點(diǎn)。

在國(guó)家技術(shù)監(jiān)督局2000年8月1日發(fā)布的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中，大堂、公共門(mén)廳、走廊、電梯井等可以劃分為公攤面積，倉(cāng)庫(kù)、車(chē)庫(kù)、車(chē)道等則不能計(jì)入公攤。與普通住宅不同，商鋪要包含一些顧客通道、休息場(chǎng)所、消防設(shè)施等公攤區(qū)域，公攤率自然也會(huì)大大增加。因此，商鋪的公攤面積要根據(jù)實(shí)地設(shè)計(jì)、配套等測(cè)定，無(wú)法設(shè)置固定的范圍。

商鋪的公攤來(lái)看，一般沿街店鋪公攤在10%-20%左右，部分商場(chǎng)的公攤在25%-40%，大多數(shù)較高端的商業(yè)地產(chǎn)公攤甚至超過(guò)了50%。

公攤小不見(jiàn)得合算

對(duì)于住宅來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者顯然希望公攤比例越小越好，這樣可以得到更大的居住空間。然而與投資任宅不同，投資商鋪?zhàn)钪匾氖顷P(guān)注人氣，不能在公攤率、使用面積等方面過(guò)于計(jì)較。整體的商業(yè)氛圍、購(gòu)物舒適度等才是投資者首先要考慮的因素。

例如一個(gè)好的商業(yè)街或商場(chǎng)，必須有足夠?qū)挸ǖ念櫩屯ǖ篮托菹?、休閑場(chǎng)所，才能提供舒適的購(gòu)物環(huán)境，這便要求商鋪相應(yīng)增加公攤比例。如果公攤率過(guò)小，導(dǎo)致消費(fèi)者無(wú)法得到舒適的購(gòu)物環(huán)境，最終無(wú)法帶來(lái)足夠的客流量，那么商鋪使用面積再大也難以保證投資回報(bào)。

此外，商鋪在轉(zhuǎn)讓時(shí)依然要按建筑面積計(jì)算總價(jià)，投資者在出售商鋪時(shí)并不會(huì)因公攤面積讓資產(chǎn)縮水。

買(mǎi)老商鋪要注意面積差異

由于國(guó)家在2000年才制定出臺(tái)正式的房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范，一間商鋪的使用面積在不同測(cè)量方法之下必然存在差異。而且即便規(guī)范在出臺(tái)之后，相關(guān)細(xì)則也在不斷地調(diào)整。因此，一些老商鋪按照最新的標(biāo)準(zhǔn)測(cè)量后，難免與購(gòu)房合同中約定的成交面積存在一定誤差，此時(shí)投資者應(yīng)該怎么辦呢?

按照相關(guān)規(guī)定，如果購(gòu)房合同中沒(méi)有對(duì)這種情況進(jìn)行約定，那么在面積誤差≤3%時(shí)，仍應(yīng)按合同結(jié)算房?jī)r(jià);如果誤差>3%，購(gòu)房者有權(quán)退房，開(kāi)發(fā)商則應(yīng)在客戶(hù)提出退房后30日內(nèi)返還房款，并支付利息。

如果誤差超過(guò)3%，投資者還是想購(gòu)買(mǎi)這套商鋪，那么也只能按照當(dāng)時(shí)標(biāo)準(zhǔn)確定面積。