專家稱 盡管價格上漲 抵押壓力測試緩沖仍在2.5％左右

專家稱，悉尼和墨爾本的房價將繼續(xù)推高至明年，銀行監(jiān)管機構(gòu)不太可能再干預一段時間，以致使借貸變得更加困難。

盡管這兩個城市的季度價格反彈都是自1990年代以來最強勁的，但潛在的房主更有可能在監(jiān)管行動放緩市場之前再次降息。

在過去幾個月住房市場情緒急劇上升之后，兩大城市預計將在2020年上漲多達15%，從而提高了預測。

令人矚目的轉(zhuǎn)變是因為聯(lián)邦大選結(jié)果鎖定了有利的住房稅政策，而儲備銀行三度削減了現(xiàn)金利率。與此同時，銀行監(jiān)管機構(gòu)APRA削減了壓力測試，禁止檢查借款人是否可以償還至少7%的利率，僅比申請人住房貸款利率高2.5%，這使?jié)撛诘馁J款規(guī)模增加了數(shù)萬美元。

根據(jù)Domain的數(shù)據(jù)，悉尼引領(lǐng)了反彈，房屋價格恢復了兩年低迷期間損失的價值的近三分之一，在九月份的季度中上漲了4.8%，至中位數(shù)1,079,491澳元。

墨爾本錄得最快的復蘇，收復了最近一次低迷時期損失的一半以上，墨爾本的房價中位數(shù)上漲4.1%，至855,428元。

過去，APRA采取行動來穩(wěn)定不斷上漲的住宅價格，在市場白熱化的2017年限制了僅利息貸款的流量，并限制了2014年向投資者的貸款增長。

隨著市場的走強，對首都城市住房價格的預測正在提高，SQM Research上周預測，到2020年，悉尼住宅價格將上漲10%至14%，而墨爾本將上漲11%至15%。

堪培拉預計將提價3%至7%，布里斯班提高3%至6%，珀斯提高3%至6%。

該預測假設(shè)APRA至少要到2020年末才再次介入市場。

SQM創(chuàng)始人兼董事總經(jīng)理路易·克里斯托弗(Louis Christopher)表示：“ APRA的最新評論基本上符合他們實際上對今年悉尼和墨爾本房價上漲的歡迎，因為這實際上將穩(wěn)定經(jīng)濟風險 。”

“展望未來，他們將只是在監(jiān)控信貸增長。”

聯(lián)邦銀行(Commonwealth Bank)也提高了房價預測，到2020年悉尼將增長7%，墨爾本將增長8%，布里斯班，坎培拉和珀斯分別增長4%，2.5%和2.5%。

國民銀行經(jīng)濟學家艾倫·奧斯特(Alan Oster)表示，不太可能獲得信貸。

“目前沒有信貸增長。您需要非常強勁的價格回升，”奧斯特先生說。“你不能只為悉尼和墨爾本籌集資金;您必須在整個澳大利亞做到這一點。在未來12個月內(nèi)不會發(fā)生這種情況。”

安永大洋洲首席經(jīng)濟學家喬·馬斯特斯(Jo Masters)說，7%的可償還率下限是在抵押貸款利率相對較高的時候設(shè)定的。

瑪斯特斯女士說：“壓力測試并不是您可借多少錢的主要驅(qū)動力，而是費用和收入。” “這具有很大的情緒影響，并且與選舉和降息同時，也改變了市場情緒。”

“我們沒有聽到澳洲聯(lián)儲對房價上漲的任何真正擔憂……我并沒有感覺到人們對此感到擔憂。”

馬斯特斯女士說，隨著銷量的增加，目前尚不清楚到2020年將如何保持增長速度。

AMP Capital首席經(jīng)濟學家Shane Oliver博士表示，僅房價上漲還不足以提高壓力測試的水平。

“這將需要綜合考慮。價格上漲是其中之一，但銀行信貸增長仍然很低，”奧利弗博士說。“如果這種信譽增加，那將使APRA重新回到人們的視野中。”

他說，僅利息貸款，投資者貸款以及貸款與價值比率的惡化將是增加抵押貸款還款緩沖的其他因素。

他說，但是有可能發(fā)生。

“如果我們繼續(xù)以(房價增長)的速度，到明年年中我們將達到歷史新高，如果它們沒有顯示出放緩的跡象，那么這就是一個主要問題。 ”