采訪Szymon?ukasik Cresa波蘭

Cresa是波蘭第一家專門代表租戶的商業(yè)房地產(chǎn)公司。它借鑒了美國的最佳做法，僅為交易的一方提供服務，以確保與客戶的關(guān)系不存在利益沖突。

在波蘭，零售部門負責人Szymon和Ukask談到了購物中心的所有者有權(quán)終止店鋪租賃以及租戶如何保護他們的利益。

主題：租賃終止的理由是什么？

承租人在某些購物中心占有優(yōu)勢，但在大多數(shù)情況下，尤其是在成功的零售計劃中，當與業(yè)主發(fā)生沖突時，租戶的地位較弱。

這是一個真實的故事。一家在幾家購物中心經(jīng)營門店的零售商最近要求我們提供咨詢，因為他覺得前面有一些麻煩。他說，他的購物中心經(jīng)理密切注視著他所做的一切，好像尋找一個理由來處罰。

經(jīng)理抱怨說，商店有一次開得晚了幾分鐘，或者關(guān)門太早了，工作人員抽了一口煙，或者貨架上的產(chǎn)品比附近的精品店少。房客盡管按時付款，但仍有一種感覺，即房東想要擺脫他，要么不延長租約，要么把他的空間租給別人。

在這種情況下，房客可以做什么嗎？

Szymon，Ukask，零售部門主管，Cresa波蘭：

雖然這聽起來有些陳詞濫調(diào)，但租客應盡量不給予業(yè)主任何理由行使租契所規(guī)定的權(quán)利，包括終止租契的權(quán)利。

租戶首先應該做什么？

他應該馬上和他的商店工作人員談談房東的投訴。在租賃協(xié)議下，除了進行銷售之外，并意識到租戶在租賃協(xié)議項下的其他職責是個好主意--以及在此方面發(fā)生任何故障的潛在后果。他們應該熟悉購物中心的規(guī)章制度，并在程序中接受培訓。

在購物中心的業(yè)主命令他關(guān)閉店鋪之前，租客要花多少時間才能理清問題？

它取決于具體的租賃規(guī)定。這就是為什么在七天或更長的通知中加入一項規(guī)定，停止和停止可能導致租賃終止的違約行為也是合理的。在沒有這種規(guī)定的情況下，如果房東想取消房客的話，該商店可能被迫關(guān)閉任何時間，通知承租人違約導致的終止。業(yè)主還可以對合同罰款進行收費，直到承租人撤離并將該場地恢復到其原始狀態(tài)。

這種附加通知的效果是什么？

商店以最輕微的借口連夜不起來.承租人將有更多時間來探討該問題或改善履約情況，以避免合同處罰，并將在書面通知中明確闡明違約行為。

業(yè)主何時有權(quán)終止或拒絕延長租賃協(xié)議？房客會發(fā)現(xiàn)什么指控難以反駁？

這些收費可能包括：雜亂無章的樓宇、與鄰近商店不同的存貨水平、對店鋪職員的投訴、開店時間遲或提早關(guān)門、商店暫時停業(yè)期間休息時間過多等。無論這些費用看上去多么微不足道，但根據(jù)租約或購物中心的規(guī)則和條例，這些費用都可能被視為有效收費，后者通常是協(xié)議的組成部分。

租約終止還有其他原因嗎？

它們通常是在租賃協(xié)議中明確列出的。例如，如果合同要求租戶報告對商店的所有損壞，并且不能這樣做，即使清潔人員損壞了商店前門或入口門，房東有權(quán)終止租約。不是因為損壞本身，而是因為承租人沒有采取行動

業(yè)主是否有權(quán)不續(xù)訂租約？

是的，零售計劃的所有者總是有權(quán)在租約到期時從他的角度更好地更換租戶。這就是為什么承租人最關(guān)心的原因是在租約中納入一項條款，允許租戶在相同的條款和條件下延長租約，即維持租賃關(guān)系。

這是非常方便的，如果租戶可選擇擴展，房東將要求承租人打算留在購物中心，至少在租約到期前六個月通知房東，這相當于租賃續(xù)期。如果房客沒有這樣做，房東會有免費的手和時間去找另一家零售商。

對租賃來說，還有什么是重要的？

在起草租賃協(xié)議時，承租人應確保其包括承租人首次拒絕的權(quán)利。在租賃期滿之前，出租人必須先將該房屋再提供給同一零售商。老實說，這并不保證租約將繼續(xù)，但承租人將優(yōu)先與房東進行談判。

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