Schorsch談最近購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)投資信托基金

該公司董事長(zhǎng)尼古拉斯?肖爾希(Nicholas Schorsch)稱，這是“對(duì)兩家公司都具有變革性的交易”American Realty Capital Properties首席執(zhí)行長(zhǎng)周二宣布，ARCP計(jì)劃以約22億美元的價(jià)格收購(gòu)CapLease Inc.，其中包括債務(wù)。

如果交易成功，ARCP將成為第三大凈租賃房地產(chǎn)投資信托基金(REIT)，將其投資組合擴(kuò)大至約800處地產(chǎn)，并增加70多家CapLease資產(chǎn)。該提議仍需獲得CapLease股東和證券交易委員會(huì)(sec)的批準(zhǔn)?？偛课挥诩~約的房地產(chǎn)投資信托基金CapLease擁有并管理著價(jià)值19億美元的單一租戶物業(yè)組合，其中包括寫(xiě)字樓和工業(yè)資產(chǎn)。最終協(xié)議還賦予CapLease在7月7日前接受任何第三方投標(biāo)的權(quán)利。如果CapLease得到一個(gè)更好的報(bào)價(jià)，并在“go-shop”期間終止ARCP報(bào)價(jià)，它必須支付ARCP 1500萬(wàn)美元。

周二，兩家房地產(chǎn)投資信托基金的高管召開(kāi)了電話會(huì)議，并談到了潛在合并的好處。

“我們對(duì)這次收購(gòu)對(duì)我們公司、我們的投資組合和我們的市場(chǎng)地位的影響感到非常興奮，”Schorsch在包括CapLease董事長(zhǎng)&的電話會(huì)議上說(shuō)首席執(zhí)行官保羅·麥克道爾。

兩家公司董事會(huì)一致通過(guò)的最終合并協(xié)議要求ARCP以每股8.50美元的現(xiàn)金支付CapLease普通股。CapLease的A系列、B系列和C系列優(yōu)先股的每一股將被轉(zhuǎn)換為獲得25美元現(xiàn)金的權(quán)利，外加一筆金額，等于合并日期之前的任何應(yīng)計(jì)未付股息，但不包括合并日期。

ARCP已經(jīng)同意承擔(dān)CapLease 12億美元債務(wù)中的約5.8億美元，并償還其余部分。

預(yù)計(jì)該交易將立即增加，并每年從業(yè)務(wù)(AFFO)中產(chǎn)生大約每股0.11美元的額外調(diào)整資金。Schorsch在交易結(jié)束時(shí)表示，ARCP將能夠?qū)⑵鋵?duì)股東的股息提高0.03美元，折合年率為0.94美元。

對(duì)麥克道爾來(lái)說(shuō)，重點(diǎn)是CapLease的股東。麥克道爾在電話會(huì)議上說(shuō)，CapLease管理層和董事會(huì)很高興這筆交易給了股東“現(xiàn)金交易的安全感”。

大部分(如果不是全部的話)CapLease團(tuán)隊(duì)成員將加入ARCP。

麥克道爾在一份聯(lián)合新聞稿中表示:“我的管理團(tuán)隊(duì)期待著繼續(xù)打造公司優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的機(jī)會(huì)?！?/p>

Schorsch周二對(duì)商業(yè)地產(chǎn)高管表示，在3月和4月以97億美元收購(gòu)Cole Credit Property Trust III失敗后，ARCP找到了CapLease。CCPT III拒絕了ARCP的三次主動(dòng)報(bào)價(jià)，而是收購(gòu)了其贊助商科爾控股公司(Cole Holdings Inc.)。Schorsch在4月初接受CPE采訪時(shí)表示，總部位于紐約的REIT將繼續(xù)尋求類似CCPT III的收購(gòu)。

他當(dāng)時(shí)對(duì)CPE表示:“我們對(duì)其它友好、簡(jiǎn)單、不存在所有伴隨風(fēng)險(xiǎn)的戰(zhàn)略組合抱有很大希望。”

他顯然在CapLease受到了友好的接待。

“我們尋找其他潛在的合作伙伴，并給他們打電話。我認(rèn)識(shí)保羅很多年了。我們一起參加許多委員會(huì)和小組討論。我們確實(shí)接觸了他們，”Schorsch周二說(shuō)。

Schorsch稱，ARCP "非常強(qiáng)勁的資產(chǎn)負(fù)債表"使其成為尋求交易的公司的良好合作夥伴。

布萊恩·布洛克，ARCP的執(zhí)行副總裁首席財(cái)務(wù)官在新聞稿中表示，收購(gòu)CapLease將帶來(lái)“巨大的協(xié)同效應(yīng)和股東價(jià)值”，并將每年增加約10%。

"我們根據(jù)AFFO公布的2014年修正獲利預(yù)估為每股1.17 - 1.21美元，較之前公布的2013年預(yù)估高出28% . "他補(bǔ)充道。

Schorsch表示，合并將為ARCP帶來(lái)數(shù)個(gè)戰(zhàn)略、財(cái)務(wù)和投資組合方面的好處，包括其地產(chǎn)和租戶的多樣化。CapLease帶來(lái)了71項(xiàng)資產(chǎn)，37個(gè)租戶和額外的1100萬(wàn)平方英尺的投資組合。合并后，十大租戶的租金收入將從60%下降到43%。

“這非常重要，”他告訴CPE。“我們會(huì)有92個(gè)不同的租戶，之前是55個(gè)。”

為聯(lián)邦機(jī)構(gòu)租賃空間的GSA是CapLease目前最大的租戶，占其投資組合的8.9%。緊隨其后的是怡安公司(AON Corp.)和TJX公司(TJX Companies)，分別為6.3%和5.4%。如果合并成功，Dollar General將成為ARCP最大的租戶，持有其投資組合10.8%的股份，合并后將成為最大的租戶，持有其6.4%的股份，其次是AON Corp.持有6.4%的股份，公民持有6%的股份。

Schorsch在新聞稿中說(shuō)，多樣化的增加進(jìn)一步加強(qiáng)了租賃收入的來(lái)源，支持支付每月股息。

增加的規(guī)模和規(guī)模是另一個(gè)重要的好處。根據(jù)目前的價(jià)格，ARCP的資產(chǎn)價(jià)值約為60億美元，是規(guī)模最大、增長(zhǎng)最快的上市凈租賃reit之一。Schorsh說(shuō)，這使得ARCP能夠在這個(gè)仍然非常分散的行業(yè)中執(zhí)行大型交易。

ARCP還計(jì)劃利用CapLease作為適合構(gòu)建的開(kāi)發(fā)人員的經(jīng)驗(yàn)。

“這是他們真正擅長(zhǎng)的領(lǐng)域，我們從中看到了真正的價(jià)值。這是對(duì)我們公司和股東的長(zhǎng)期增值?！盨chorsch在電話會(huì)議上說(shuō)。

Schorsch稱，在盡職調(diào)查期間，他的團(tuán)隊(duì)走訪了CapLease的51處房產(chǎn)。ARCP已經(jīng)瞄準(zhǔn)了5到6家可能出售的CapLease資產(chǎn)。他們沒(méi)有確認(rèn)這些財(cái)產(chǎn)。

與此同時(shí)，麥克道爾表示，CapLease將繼續(xù)擁有并經(jīng)營(yíng)這些資產(chǎn)。在此期間，我們將集中努力租賃這些資產(chǎn)。我們相信我們能把它們租下來(lái)?！?/p>

Schorsch表示，雖然這兩家reit有很多共同點(diǎn)，但也存在一些差異。他補(bǔ)充稱，CapLease的剩余租約期限為7至8年，而ARCP的租約期限為11至13年。他周二告訴CPE, CapLease的杠桿率更高。

“他們?cè)?jīng)是一個(gè)抵押房地產(chǎn)投資信托基金。它們演變成了股權(quán)投資信托基金。他們?nèi)匀怀钟羞z留的杠桿，”Schorsch解釋說(shuō)，為什么CapLease有大約12億美元的債務(wù)。

合并可能在第三季度末或第四季度初獲得批準(zhǔn)。在此期間，ARCP將繼續(xù)尋求更多的收購(gòu)機(jī)會(huì)。Schorsch表示，他預(yù)計(jì)今年將支出約8億美元，2014年將超過(guò)10億美元。

他也期待著把CapLease團(tuán)隊(duì)帶進(jìn)這個(gè)大家庭。Schorsch稱調(diào)查過(guò)程需要幾個(gè)月的時(shí)間，他說(shuō)追捕CapLease不是市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)的決定。

他在電話會(huì)議上表示:“企業(yè)文化和管理層必須搖擺不定，我認(rèn)為確實(shí)如此?！薄拔也幌肟吹皆愀獾幕橐觥！?/p>