羅馬尼亞的區(qū)域城市將成為經(jīng)濟(jì)增長的主要驅(qū)動(dòng)力

2017年，羅馬尼亞國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)增速遠(yuǎn)超鄰國中東歐，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)良好，特別是寫字樓、投資和土地板塊。高力國際(Colliers International)的最新報(bào)告稱，在首都(

2017年，國內(nèi)生產(chǎn)總值增長7%，主要得益于個(gè)人消費(fèi)和服務(wù)業(yè)、制造業(yè)、農(nóng)業(yè)等領(lǐng)域的良好發(fā)展。消費(fèi)的主要驅(qū)動(dòng)力是政府政策和勞動(dòng)力市場緊縮帶來的工資增長。我們認(rèn)為，考慮到羅馬尼亞的生產(chǎn)率和勞動(dòng)力成本之間的差距比該地區(qū)大多數(shù)都要大，工資上漲將被證明是可持續(xù)的。

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“在2018年，GDP增長將放緩到一個(gè)更可持續(xù)的水平(約5%)，這是由于財(cái)政刺激減少、貨幣政策收緊、通脹加速、更高的儲(chǔ)蓄意愿和更弱的RON，這些問題將會(huì)對消費(fèi)者信心造成壓力，而不僅僅是實(shí)際工資?！蔽覀冞€預(yù)計(jì)，羅馬尼亞的主要地區(qū)城市(克盧日-納波卡、蒂米什瓦拉、伊亞西、布拉索夫)在未來幾年將貢獻(xiàn)更高的GDP份額:他們提供良好的生活質(zhì)量影響人口的遷徙運(yùn)動(dòng)的首都和低運(yùn)營成本加上大量的它;C學(xué)生可能導(dǎo)致大公司在這個(gè)的其他地方擴(kuò)張”,根據(jù)Silviu流行,高力國際的研究主管羅馬尼亞。

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投資市場將超過10億歐元的門檻

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經(jīng)濟(jì)增長激發(fā)了投資者對羅馬尼亞的興趣，這導(dǎo)致了市場質(zhì)量的改善。然而，延長的談判階段推遲了2018年的一些交易，2017年的流動(dòng)性幾乎保持不變，在9.6億歐元左右。最大的一筆交易是尤利烏斯集團(tuán)(Iulius Group)與阿特伯里歐洲公司(Atterbury Europe)之間的合作(估計(jì)價(jià)值2億歐元)，以及麗笙集團(tuán)(Radisson Blu)出售給賽伯樂資本管理公司(Cerberus Capital Management)和Revetas Capital的交易(價(jià)值1.69億歐元)。

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2018年將是投資市場的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，尤其是從辦公領(lǐng)域來看。2015年至2017年易手的寫字樓平均面積為2萬平方米，而下一階段的管道項(xiàng)目平均面積超過5萬平方米。因此，寫字樓市場的投資額可能會(huì)從2017年的1.6億歐元增加到2018年的5億歐元。此外，今年的總投資額預(yù)計(jì)將超過10億歐元的門檻，零售、辦公和工業(yè)項(xiàng)目的收益率可能會(huì)被壓縮25-50個(gè)基點(diǎn)。

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辦公室開發(fā)，圍繞新極點(diǎn)和區(qū)域

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在布加勒斯特，辦公市場有了適度的增長，新交付的12萬3千平方米，使現(xiàn)代化辦公大樓的總庫存達(dá)到230萬平方米。這一低于預(yù)期的結(jié)果是由緊張的勞動(dòng)力市場、過度擴(kuò)張的建筑行業(yè)以及開發(fā)商希望提高其預(yù)售比例等因素造成的。然而，甲級寫字樓的總建筑面積達(dá)32萬平方米，凈建筑面積超過15萬平方米，成績相當(dāng)可觀，后者更是多年來的最高水平。it和c部門仍然是需求的主要驅(qū)動(dòng)力，產(chǎn)生了44%的租賃活動(dòng)(14萬平方米)。最活躍的地區(qū)是Floreasca/Barbu-Vacarescu和CBD(占交易總量的19%)，其次是Piata Presei/Bulevardul Expozitiei和Center-West。

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隨著開發(fā)商越來越謹(jǐn)慎，今年a級寫字樓將交付18.5萬平方米，預(yù)計(jì)總占地約30萬平方米，凈占地約13.5萬平方米。布加勒斯特北部地區(qū)所面臨的基礎(chǔ)設(shè)施限制將導(dǎo)致在中部-西部或集中在世博新中心等地區(qū)擴(kuò)大庫存。同時(shí),區(qū)域城市的磁性也將支持一個(gè)慷慨的管道:如果總辦公室四個(gè)地區(qū)主要城市的股票現(xiàn)在低于布加勒斯特的3.5倍,2018年將增加150000平方米,這將減少資本的差距。

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工業(yè)交付的新記錄

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去年全國工業(yè)倉儲(chǔ)面積達(dá)到350萬平方米，2017年交付約50萬平方米，比2016年增長40%以上。資本集中在總庫存的一半左右，也就是170萬平方米。不過，空置率仍然很低，布加勒斯特約為2%，全國低于5%。去年，約50萬平方米的出租交易成交，其中52%在布加勒斯特，14.6%在蒂米什瓦拉，12.4%在皮特斯蒂。最大的需求來自物流部門，占47%，其次是零售(17%)和汽車(9%)。

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“工業(yè)空間的發(fā)展條件仍然有利。因此，我們預(yù)計(jì)今年全國庫存將再增加70萬平方米，需求將來自物流、電子商務(wù)和快速消費(fèi)品。缺乏基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將有利于空間的濃度在首都地區(qū),預(yù)計(jì)銷量近400000平方米的地方,但是,人們也會(huì)注意到中部和西部地區(qū)提供快速訪問匈牙利公路”,Silviu流行解釋道。

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零售和寫字樓將影響地區(qū)城市的土地收購

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2017年，房地產(chǎn)項(xiàng)目(不含工業(yè)板塊)土地交易總額較2016年大幅增長，超過全國3.5億歐元的門檻。這些價(jià)值中約有三分之二歸屬于首都，用于住宅開發(fā)的土地交易占投資總額的一半以上，其余部分幾乎平分給零售和寫字樓。

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“2018年將至少和前一年一樣充滿活力，許多交易正在談判中。然而，考慮到許多開發(fā)商已經(jīng)獲得了良好的土地儲(chǔ)備，他們可能會(huì)更專注于開發(fā)計(jì)劃中的項(xiàng)目，而不是進(jìn)行新的收購，因此新的需求可能會(huì)略低一些。開發(fā)商也將前往主要的區(qū)域城市進(jìn)行辦公和住宅開發(fā)，因?yàn)樽鈶?買家的興趣越來越大，但也會(huì)前往人口不到10萬的小城鎮(zhèn)，那里缺乏現(xiàn)代零售計(jì)劃，”Silviu Pop總結(jié)道。