住宅和寫字樓投資用地成為市場發(fā)展的引擎

該公司總結(jié)了2015年波蘭住宅、辦公、零售、酒店和農(nóng)業(yè)投資用地的發(fā)展趨勢，并對2016年趨勢進(jìn)行了預(yù)測。據(jù)分析，由于波蘭經(jīng)濟(jì)的良好地位、資本和金融部門的良好平衡以及失業(yè)率的下降，這一市場在2015年蓬勃發(fā)展。

寫字樓市場的高速增長和住宅市場的良好條件對這些部門指定用于項(xiàng)目的投資土地的需求產(chǎn)生了積極影響。尋找零售土地的投資者主要集中在為規(guī)模較小的計(jì)劃準(zhǔn)備的地塊上。對酒店投資土地感興趣的公司熱衷于分析較小區(qū)域城市的投資土地，目的是開發(fā)低成本的酒店對象。

JLL的土地咨詢服務(wù)主管DanielPuchalski評論說：“這是在商業(yè)土地市場上很好的一年，如根據(jù)上市公司公布的文件、主要房地產(chǎn)開發(fā)和投資公司宣布的交易以及由區(qū)域維護(hù)的房地產(chǎn)價(jià)格登記冊中的數(shù)據(jù)所顯示的。2015年完成的交易超過250億印尼電力公司。這一結(jié)果證實(shí)了波蘭投資土地市場的同比增長。這主要是由于華沙和其他主要城市的住宅市場的動態(tài)，以及城市的寫字樓市場，如克拉科夫、W、Wrocelaw和Poznaher等?！?/p>

住宅項(xiàng)目用地-市場開發(fā)引擎

“2015年住宅市場的良好條件是對新住宅單位的需求較高。有利的因素包括低利率、鼓勵(lì)波蘭人貸款、收購上市市場的增長、MDM計(jì)劃和穩(wěn)定的價(jià)格。同時(shí)，來自該市場的開發(fā)者登記了最高的利潤，”解釋了JacekKamikinski，聯(lián)合總監(jiān)，JLL的估價(jià)部門。

波蘭最大的聚集地用于住宅開發(fā)的投資土地價(jià)格上漲，而需求卻很高，與2014年相似。

“由于2015年的良好金融和銷售業(yè)績，大多數(shù)開發(fā)商對未來持樂觀的看法，并期待著良好的市場條件將延續(xù)到2016年。這種樂觀將轉(zhuǎn)化為對住宅投資土地的進(jìn)一步興趣。2016年，由于土地可用性、價(jià)格和MDM計(jì)劃，我們預(yù)計(jì)在華沙非常中心外的投資地塊的流行度增加，Wrocinoaw、Krakingw或Gdaelsk，”說DanielPuchalski。

由于華沙的準(zhǔn)備好的土地的可用性減少，Wrocarah和KrakhouW，一些投資者和開發(fā)商將更愿意分析城市中的機(jī)會，比如Katowice或他們的風(fēng)險(xiǎn)。2016年，最大城市吸引力地區(qū)的較低供應(yīng)也可轉(zhuǎn)化為住宅價(jià)格的增加，特別是在較小地塊的情況下，這些地塊允許建造較小的、一個(gè)或兩個(gè)階段的項(xiàng)目。

JLL的分析人士認(rèn)為，未來幾年將會看到在高端市場不斷擴(kuò)大的公寓和公寓的范圍，尤其是在華沙。這種類型的投資項(xiàng)目用地吸引投資者，不僅代表波蘭首都，而且也吸引了和阿拉伯資本。

“目前，住宅和辦公用地的需求主要集中于其規(guī)模使可使用的或可用的和居住的地板空間可在4,000至10,000平方米之間建造的地塊。另一個(gè)重要的標(biāo)準(zhǔn)是在最短的時(shí)間內(nèi)開始發(fā)展的可能性。投資潛力為10,000至6,000平方米或以上的項(xiàng)目更愿意由擁有更多財(cái)政資源的公司進(jìn)行分析，前提是出售的土地具有明確的法律地位、建筑許可證和地方分區(qū)計(jì)劃或分區(qū)決定，”評論DanielPuchalski。

2015年，辦公市場的特點(diǎn)是開發(fā)商和租戶活動都很高。辦事處的記錄水平對購買新的投資土地的興趣產(chǎn)生了影響，特別是在三市和克拉科夫市。同時(shí)，對Bydgoszcz、Lublin、Opole和Rzeszhou等城市對投資土地的需求也日益增加。

盡管預(yù)測了空缺率的增加，但在2016年，特別是在克拉科夫和三市，辦事處的發(fā)展將繼續(xù)吸引投資者。預(yù)計(jì)將增加對RzeszinoW、Lublin和Poznaher的興趣。正如前幾年一樣，Wrocaraw也將保持一個(gè)城市，在那里土地交易將維持其目前的水平，并有可能進(jìn)一步增長。

開發(fā)商還繼續(xù)尋找位于華沙市中心和地鐵沿線的辦公樓的土地。

“位于華沙市中心的地區(qū)繼續(xù)吸引潛在的買家；但是，提供的價(jià)格符合投資分析所帶來的價(jià)值，”說DanielPuchalski。

根據(jù)JLL，投資者還瞄準(zhǔn)華沙計(jì)劃有軌電車線路附近的地塊，例如到WilanaginW的線路，并靠近作為都市地區(qū)重要通信節(jié)點(diǎn)的火車站。DollnyMokootinW、AleJeJerozoLimpskie（最多SaloMEA節(jié)點(diǎn)）和Hololborz的投資土地圖，具有良好的暴露和便捷的運(yùn)輸環(huán)節(jié)，在2016年有很好的機(jī)會找到買家。

2015年，聯(lián)合土地咨詢服務(wù)部觀察到投資者對零售土地的興趣是穩(wěn)定的。交易價(jià)格也與2014年相似。最受歡迎的土地是用于較小的項(xiàng)目。

“2016年，“街頭商城”或“方便”型中心目前流行的概念將繼續(xù)吸引開發(fā)商的利益。我們認(rèn)為，2016年最理想的土地面積為0.5至1.5公頃，特別是在人口為30,000至250,000的城市。同時(shí)，投資者們試圖尋找能夠補(bǔ)充城市中的零售服務(wù)或填補(bǔ)波蘭零售地圖上的空白的位置，”解釋了DanielPuchalski。

根據(jù)JLL，2016年的零售價(jià)格將保持在穩(wěn)定水平。

2015年的特點(diǎn)是酒店行業(yè)的增長。有利的宏觀經(jīng)濟(jì)因素直接影響到酒店投資者對波蘭的興趣，他們對這一部門的潛力持樂觀態(tài)度。此外，客人的數(shù)量每年都在增加，這就提高了酒店的入住率，進(jìn)而提高了運(yùn)營商的財(cái)務(wù)業(yè)績。此外，波蘭的會議(會議、獎(jiǎng)勵(lì)、會議、活動)部門在市場重要性方面正在迅速趕上西歐。

國際連鎖酒店將繼續(xù)在波蘭市場擴(kuò)張。他們不僅在最大的聚集地的著名地點(diǎn)尋找土地，具有良好的可見度和良好的通信能力，而且還尋找郊區(qū)的地塊，特別是用于低預(yù)算項(xiàng)目的區(qū)域城市。

根據(jù)他們的市場分析，JLL的專家估計(jì)，在接下來的2至3年里，波蘭將通過大型酒店連鎖店來建造大約30個(gè)新的酒店，而低預(yù)算的酒店占了該數(shù)字的一半。

2015年，關(guān)于農(nóng)業(yè)土地貿(mào)易的法律和條例有了變化。隨著關(guān)于《農(nóng)業(yè)系統(tǒng)發(fā)展法》新草案的工作取得進(jìn)展，我們看到，在修正案生效之前，買賣雙方?jīng)Q定在舊規(guī)則下關(guān)閉計(jì)劃的交易"。這是因?yàn)?，根?jù)預(yù)測，新規(guī)定被設(shè)定為對農(nóng)業(yè)土地的貿(mào)易實(shí)行額外的限制，以限制不從事農(nóng)業(yè)活動的實(shí)體獲取此類土地的可能性。

“2015年，盡管農(nóng)業(yè)土地價(jià)格在過去幾年中大幅增加，但它們?nèi)匀恢辽俦仍S多的平均價(jià)格低2至3倍，因?yàn)檫@類土地往往沒有可用的資源。這種價(jià)格吸引力直接影響到外國投資者對波蘭土地的興趣。然而，已經(jīng)宣布的立法改革削弱了許多外國投資者的積極性。特別是，這些變化對打算為投機(jī)目的購買土地的那些實(shí)體的利益產(chǎn)生了不利影響，”說DanielPuchalski。

《關(guān)于農(nóng)業(yè)系統(tǒng)發(fā)展的新法案》將于2016年5月1日生效，并將與土地市場開放給外國人，這些的公民簽署了關(guān)于歐洲經(jīng)濟(jì)區(qū)或瑞士聯(lián)邦的協(xié)議。近年來，由于"土地市場放松管制"，波蘭購買農(nóng)用土地的興趣不會下降。JLL的分析師估計(jì)，至少到2016年5月，我們?nèi)詫⒖吹絹碜圆ㄌm土地的國際投資者的興趣。同時(shí)，他們預(yù)計(jì)，由于這些立法變化，對農(nóng)業(yè)土地貿(mào)易的限制，這種興趣將大大低于預(yù)測。

“在2016年波蘭投資土地市場可能出現(xiàn)的預(yù)期趨勢中，值得一提的是，對住宅用地的需求很高，對辦公用地的穩(wěn)定占用和對區(qū)域城市投資的興趣日益增加。由于有關(guān)農(nóng)業(yè)土地交易的法律規(guī)定的變化，我們可能預(yù)計(jì)2016年需求、供應(yīng)和價(jià)格方面的最明顯變化將在該特定的房地產(chǎn)市場發(fā)生，”總結(jié)了DanielPuchalski。