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最近我看了中國社科院金融研究所所長張曉晶教授的一段視頻,主題是中國房地產(chǎn)。在這段5分鐘多的視頻中,張教授批評了“房子過剩論”,闡述了中國房地產(chǎn)長期發(fā)展的前景,得出了中國房地產(chǎn)將來還有發(fā)展空間的結(jié)論。張教授的觀點(diǎn)犀利,表達(dá)流暢,非常值得推薦。
中國房地產(chǎn)多年來處于輿論場的風(fēng)暴中心,其中夾雜了很多社會情緒。張教授公開支持中國房地產(chǎn)的態(tài)度需要相當(dāng)?shù)挠職狻km然他特意聲明“和房地產(chǎn)商沒有關(guān)系”,但在嚴(yán)重民粹化的中國輿論風(fēng)氣下,這樣的聲明大概是沒有什么“防護(hù)力”的。雖然雜音總是會有的,但我們不必過于在意。
我贊同張教授對中國房地產(chǎn)發(fā)展前景的長期樂觀,尤其贊成對“房子過剩論”的批評。然而,我認(rèn)為“長期樂觀”并不是無條件地盲目樂觀,長期看好的發(fā)展前景并不意味著短期、中期可以樂觀。
中國房地產(chǎn)并不過剩,而是供求不足
張教授對“過剩論”的批評很到位,我在此補(bǔ)充一些觀點(diǎn)。中國房地產(chǎn)的“過剩論”由來已久,隨著房價(jià)的不斷上漲,這一觀點(diǎn)的擁護(hù)者越來越多。然而這明顯違背了經(jīng)濟(jì)學(xué)常識,市場價(jià)格上漲正是供求關(guān)系稀缺性的體現(xiàn),沒有別的解釋。
“越過剩越漲”只是廉價(jià)的心理安慰,是失意者找點(diǎn)自我安慰罷了。反正當(dāng)年牛刀老師賣房式雞湯割韭菜割出幾套房的事,很多人應(yīng)該還記得。
這幾年,樓市明顯疲軟,價(jià)格下跌反映了供求關(guān)系的變化。局部地區(qū)出現(xiàn)供過于求,但這并不是因?yàn)?ldquo;中國房子太多了”,而是購買力下降和房產(chǎn)投資錯配復(fù)合作用的結(jié)果。
購買力下降是一種普遍現(xiàn)象隨著新冠疫情的影響和經(jīng)濟(jì)不確定性的加劇,全球范圍內(nèi)的購買力下降已經(jīng)成為一種普遍現(xiàn)象。許多國家和地區(qū)的人們在面對越來越高的生活成本和不確定的經(jīng)濟(jì)前景時(shí),開始減少消費(fèi)和投資。
在中國,購買力下降也已經(jīng)開始顯現(xiàn)。由于受到疫情的影響,許多人失去了工作或受到了收入的影響。加上房價(jià)的持續(xù)上漲,很多人的購買力已經(jīng)明顯下降。即使是那些有購房需求的人,也很難承受現(xiàn)在高昂的房價(jià)。
對于房地產(chǎn)市場來說,購買力下降可能是一個比“過剩論”更為現(xiàn)實(shí)的挑戰(zhàn)。如果人們的購買力不斷下降,那么房地產(chǎn)市場就會面臨更大的壓力。因?yàn)榉康禺a(chǎn)是一種高投入、高杠桿的產(chǎn)業(yè),如果購買力下降,就意味著更少的人能夠購買房產(chǎn),導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系發(fā)生變化。
然而,購買力下降也有可能導(dǎo)致市場的重新調(diào)整。當(dāng)人們的購買力不足以支撐現(xiàn)有的房價(jià)時(shí),市場會自動調(diào)整房價(jià),以適應(yīng)實(shí)際需求。這也可能會導(dǎo)致開發(fā)商的降價(jià)出售,從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
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