一個(gè)稱為住房的領(lǐng)先指標(biāo)

人們不僅在他們的房屋上花費(fèi)大筆資金，而且還花費(fèi)大量資金，這不可避免地意味著住房數(shù)據(jù)可以提前幾個(gè)月成為經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的主要指標(biāo)。

根據(jù)Zillow Group的研究，2018年美國(guó)住房市場(chǎng)的總價(jià)值為33.3萬(wàn)億美元，比2017年增長(zhǎng)6.2%。

住房市場(chǎng)約占美國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的15%至18%，即弱勢(shì)或強(qiáng)勁的住房市場(chǎng)可能對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的方向產(chǎn)生重大影響。

在2019年初，美國(guó)住房市場(chǎng)似乎正朝著持續(xù)強(qiáng)勢(shì)的方向發(fā)展 - 只有一些危險(xiǎn)信號(hào)：利率上升，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲和住房供應(yīng)緊張。

房屋開(kāi)工率下跌

美國(guó)人口普查局發(fā)布的月度數(shù)據(jù)，即房屋開(kāi)工和建筑許可，是最廣泛遵循的指標(biāo)之一。強(qiáng)于或低于預(yù)期的開(kāi)始往往會(huì)推動(dòng)股票，債券和商品價(jià)格的上漲。

去年12月，全國(guó)房屋開(kāi)工率較去年同期下降8.2%，是兩年來(lái)最大的百分比跌幅。12月份的下跌是在兩個(gè)月的強(qiáng)勁上漲之后。話雖這么說(shuō)，但不能排除任何擴(kuò)大的弱點(diǎn)。

為什么?任何以商業(yè)為基礎(chǔ)的建筑商都不會(huì)開(kāi)房，除非他們有理由相信它會(huì)在完工時(shí)或之前出售，因?yàn)榉课蓍_(kāi)工率急劇下降是自1960年以來(lái)每次經(jīng)濟(jì)衰退的關(guān)鍵指標(biāo)。

房屋價(jià)值漲幅正在放緩，但仍在上漲

近年來(lái)利率上升使得抵押貸款成本更高，導(dǎo)致房屋價(jià)值增長(zhǎng)放緩。

Pulsenomics LLC對(duì)經(jīng)濟(jì)學(xué)家進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查估計(jì)，2019年美國(guó)房屋平均價(jià)格預(yù)計(jì)將比2018年上漲3.8%。

較高的抵押貸款利率和較高的房?jī)r(jià)，比收入和工資增長(zhǎng)更快，這意味著購(gòu)買(mǎi)房屋的人數(shù)更少。降低負(fù)擔(dān)能力正在減緩新老單戶住宅的銷售。

抵押貸款利率和美聯(lián)儲(chǔ)的前景

隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)增強(qiáng)，美聯(lián)儲(chǔ)在2018年四次上調(diào)其基準(zhǔn)短期基金利率。美聯(lián)儲(chǔ)目前的緊縮周期始于2015年底，已經(jīng)拉高了長(zhǎng)期利率，包括住房抵押貸款利率。

截至1月底，全國(guó)30年期抵押貸款的固定利率平均約為4.46%，高于去年同期的4.2%，但低于11月的近5%，此時(shí)利率已達(dá)到2011年初以來(lái)的最高水平。

截至2月初，聯(lián)邦基金期貨交易商預(yù)計(jì)2019年不會(huì)再加息。如果美聯(lián)儲(chǔ)維持利率不變，可能會(huì)跟隨抵押貸款利率。

供需

在過(guò)去的幾年里，緊張庫(kù)存一直是支撐房?jī)r(jià)的最重要指標(biāo)。較低價(jià)格的房屋，取決于地區(qū)，近年來(lái)通常引領(lǐng)更廣泛的美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

對(duì)于一些高端市場(chǎng)，供應(yīng)量可能會(huì)更高，因?yàn)橛行┤藳Q定將房屋出售。

中國(guó)和其他重要的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題

如果中國(guó)經(jīng)濟(jì)繼美國(guó)之后繼續(xù)放緩，那可能會(huì)限制利率 - 如果不是將匯率調(diào)低甚至更低。

如果中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)繼續(xù)受到侵蝕，該國(guó)可能會(huì)采取措施削弱人民幣匯率以刺激出口 - 這是另一個(gè)可能會(huì)降低美國(guó)利率的外卡。