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3月以來(lái),全國(guó)多個(gè)城市住房成交量有明顯回升。而在年初就開(kāi)始有所松動(dòng)的房貸利率,隨著住房成交量的上升,也出現(xiàn)了下行的趨勢(shì)。
從近期的利率調(diào)整情況看,北上廣深四大一線城市中,除上海利率已處于低點(diǎn)未有較大變化外,其余三城市均有不同程度的松動(dòng)。而利率下調(diào)的影響范圍還在進(jìn)一步擴(kuò)大。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在采訪中獲悉,房貸業(yè)務(wù)在年初就成為各家銀行重點(diǎn)關(guān)注的業(yè)務(wù),不過(guò)房貸實(shí)際的回暖卻有些姍姍來(lái)遲,直至3月樓市回暖后,房貸業(yè)務(wù)才隨之升溫。
不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這或許將成為2019年房貸業(yè)務(wù)發(fā)力的開(kāi)始。
房貸業(yè)務(wù)拐點(diǎn)已至
回顧近年房貸業(yè)務(wù)的走勢(shì),2018年達(dá)到增速低點(diǎn),這與2018年樓市的調(diào)控政策相一致。從2018年上市銀行披露的年報(bào)數(shù)據(jù)看,房貸業(yè)務(wù)主力軍四大行(中國(guó)銀行未披露房貸相關(guān)數(shù)據(jù),本文中四大行指工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行與交通銀行)在2018年房貸增速較2016、2017年均有所回落。
從歷史年報(bào)數(shù)據(jù)看,2016年五大行個(gè)人住房貸款增幅均在30%左右;隨著樓市的調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái),2017年工行和農(nóng)行的房貸增速分別回落至21.5%與22.5%。建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、交通銀行2017年房貸同比增幅則分別為17.5%、17.5%和16.49%。
2018年報(bào)數(shù)據(jù)顯示,房貸增速進(jìn)一步下滑。去年工行與農(nóng)行的個(gè)人住房貸款同比增速分別為16.5%與16.8%, 建行、交行增幅則分別為12.83%與12.29%。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在年初調(diào)研報(bào)道中就已指出,2019年開(kāi)年多家銀行的零售信貸業(yè)務(wù)指標(biāo)就將房貸(按揭)放在重點(diǎn)位置上,并為接下來(lái)的房市回暖準(zhǔn)備了較為充足的額度。但房貸業(yè)務(wù)的升溫在前兩個(gè)月并不明顯。直到3月,這一拐點(diǎn)才來(lái)臨。
華南某股份行一位個(gè)貸業(yè)務(wù)人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者,一季度通常是商業(yè)銀行信貸額度較為寬松的時(shí)期,也是住房按揭貸款用款高峰,但前兩個(gè)月房貸業(yè)務(wù)只能稱(chēng)為平穩(wěn),難言回溫;直到3月,樓市成交量的上升,才帶動(dòng)了房貸業(yè)務(wù)的明顯回溫。
“尤其是近期,咨詢房貸業(yè)務(wù)的人明顯增多。一方面與房貸利率的下調(diào)有關(guān),另一方面也是市場(chǎng)對(duì)樓市的預(yù)期趨于穩(wěn)定,之前很多觀望的剛需購(gòu)房者現(xiàn)在選擇出手。來(lái)自個(gè)貸業(yè)務(wù)同行的判斷也差不多,這應(yīng)該是今年銀行房貸業(yè)務(wù)的一個(gè)拐點(diǎn)。”上述個(gè)貸人士進(jìn)一步指出,二季度,這一回暖趨勢(shì)大概率會(huì)延續(xù)。
房貸利率下行或擴(kuò)大
從北上深近期房貸政策與利率的變化看,不少市場(chǎng)人士認(rèn)為,房貸利率已經(jīng)釋放出下行信號(hào),但與之前大規(guī)模的利率松動(dòng)相比,這次的下調(diào)表現(xiàn)更為穩(wěn)健。
一線城市中,北廣深已有不同程度的松動(dòng)。其中,深圳首先出現(xiàn)較為普遍的利率下調(diào)。3月初,包括四大行在內(nèi),深圳多家銀行將首套房利率從上浮10%下調(diào)至上浮5%,二套房利率下調(diào)至基準(zhǔn)利率上浮10%。
廣州整體維持首套房基準(zhǔn)上浮10%,二套房基準(zhǔn)上浮15%的水平不變;北京則維持首套房上浮10%,二套房基準(zhǔn)上浮20%水平不變。但部分股份行和城商行的利率出現(xiàn)松動(dòng),貸款條件與放款速度也有不同程度放松。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在采訪中發(fā)現(xiàn),以北京為例,去年同期沒(méi)有額度、停貸的部分股份行,現(xiàn)在重新開(kāi)啟了房貸業(yè)務(wù),并相較大行執(zhí)行了更為簡(jiǎn)便的批款條件。
但北京一位房地產(chǎn)中介人士告訴記者,房貸利率整體上基本沒(méi)有變化,但三月份開(kāi)始成交量有所增加,而且增幅穩(wěn)定,隨著買(mǎi)房增加房貸也有所增加。但大行的申請(qǐng)條件目前并無(wú)明顯變化,放款周期在一個(gè)月左右。至于部分業(yè)務(wù)較少的股份行和城商行,可能通過(guò)更簡(jiǎn)便的流程和放款周期來(lái)吸引客戶,但并非市場(chǎng)的主流。
該中介人士指出,整體房地產(chǎn)的調(diào)控并未改變,監(jiān)管并不會(huì)放任樓市猛增。這一輪的回暖,主要是之前觀望的剛需購(gòu)房者,在兩會(huì)之后穩(wěn)定了預(yù)期,選擇在這一時(shí)點(diǎn)購(gòu)房,并非源于其他因素的刺激。所以,未來(lái)樓市與房貸的回暖也不會(huì)是過(guò)于劇烈,整體會(huì)穩(wěn)定回升,并且是可控的。
也有市場(chǎng)人士認(rèn)為,房貸利率的下調(diào)是樓市回溫的原因之一,而利率的下調(diào)在全國(guó)范圍內(nèi)未來(lái)存在更大的空間。除一線城市外,近期有多個(gè)二三線城市的房貸利率出現(xiàn)松動(dòng)。
從廣東省內(nèi)情況看,近期珠海、佛山等地的多家銀行房貸利率下調(diào)5個(gè)百分點(diǎn)。廈門(mén)更是出現(xiàn)部分銀行將首套房的銀行貸款利率回調(diào)至基準(zhǔn)利率,并且有貸款結(jié)清后再次購(gòu)房,仍可按照首套房貸利率操作。
此外,天津、杭州、南京等多個(gè)城市首套房利率均有明顯下調(diào)。不少市場(chǎng)人士認(rèn)為,首套房貸向基準(zhǔn)利率靠攏是大勢(shì)所趨,未來(lái)房貸利率存在更大范圍下行的可能。
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