降低夾層貸款借款人的風(fēng)險

房地產(chǎn)融資通常包括的不僅僅是普通的抵押貸款。借款人通常通過單獨的夾層貸款獲得額外資金，該貸款由擁有抵押房地產(chǎn)的實體的所有權(quán)權(quán)益抵押擔(dān)保。由于這些所有權(quán)權(quán)益不是房地產(chǎn)，貸方的權(quán)利受統(tǒng)一商法典而非房地產(chǎn)法管轄。UCC 表示，如果夾層貸款違約，貸方可以相對快速、輕松地取消抵押品贖回權(quán)——至少與包括紐約在內(nèi)的許多州的抵押止贖相比。這是因為，與紐約抵押止贖不同，UCC 止贖不需要貸方上法庭。

快速和簡化的夾層貸款止贖非常適合夾層貸方。但是，它們使夾層借款人面臨很快失去股權(quán)的風(fēng)險，以至于他們不可能有足夠的時間尋找新的投資者、新的貸方或其他方式來調(diào)整項目資本并節(jié)省投資。即使夾層貸款人慷慨地提前 60 天通知借款人止贖拍賣，借款人仍然可能沒有足夠的時間。

在大流行期間，對于一些夾層借款人來說，所有這一切都變得非常清楚而痛苦。激進(jìn)或不耐煩的貸方在相對較少通知的情況下持有 UCC 止贖銷售。這些銷售抹去了數(shù)億美元的股權(quán)價值，或者至少是大流行之前存在的股權(quán)價值。在某些情況下，法院會進(jìn)行干預(yù)以減緩這一過程，但這對未來的夾層借款人來說并不是一個很大的安慰來源。

也許當(dāng)夾層借款人協(xié)商新的夾層貸款時，他們不應(yīng)該接受 UCC 提供給貸方的“標(biāo)準(zhǔn)”權(quán)利和補救措施，或者通常出現(xiàn)在夾層貸款的標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)押協(xié)議中。也許借款人應(yīng)該拒絕接受可能以令人眼花繚亂的速度發(fā)生的夾層貸款止贖風(fēng)險。

當(dāng)然，夾層貸方認(rèn)為整個 UCC 止贖過程是完全令人滿意的、標(biāo)準(zhǔn)的、一成不變的。“每個人都這樣做”，并且一直如此。貸方將提供一系列可預(yù)測的反對任何更改的論據(jù)。借款人是否可以要求改進(jìn)在很大程度上取決于市場狀況和借款人交易的意愿。如果多個夾層貸款人競爭提供經(jīng)濟(jì)上有吸引力的夾層貸款，那么他們可能會決定他們可以滿足借款人對夾層貸款止贖過程的擔(dān)憂。

如果借款人有足夠的影響力來開啟這個對話，它應(yīng)該首先要求安慰，??UCC 止贖拍賣不會發(fā)生得如此之快，以至于借款人沒有希望采取任何措施來挽救其頭寸。UCC 和大多數(shù)質(zhì)押協(xié)議規(guī)定，夾層貸方只需要在任何止贖出售前提前 10 天通知借款人。當(dāng)然，借款人沒有足夠的時間來尋找新資金來償還夾層貸款并避免出售。

實際上，夾層貸方通常會在止贖出售前提前 30 至 45 天發(fā)出通知。那時間也確實不夠。

也許借款人應(yīng)該堅持收到 120 天的出售通知，以盡量給他們足夠的時間來節(jié)省他們的投資。貸方可以合理地附上以現(xiàn)金支付的價格標(biāo)簽，作為任何此類延期的條件。

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