醫(yī)療保健房地產(chǎn)投資信托基金 繁榮期即將來(lái)臨

醫(yī)療保健房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)背后的故事長(zhǎng)期以來(lái)一直是他們將從巨大的嬰兒潮一代受益退休。畢竟，65歲及以上人群的醫(yī)療保健需求將大幅增加，滿(mǎn)足這些需求的房地產(chǎn)需求將會(huì)增加。

然而，到目前為止，數(shù)學(xué)對(duì)于高級(jí)住房來(lái)說(shuō)并沒(méi)有那么好，因?yàn)榻ㄖ呀?jīng)超過(guò)了需求。但REIT行業(yè)巨頭Ventas(紐約證券交易所代碼：VTR)認(rèn)為這一趨勢(shì)將很快轉(zhuǎn)向積極的方向。

在Ventas的投資日，該公司花了一些時(shí)間討論其市場(chǎng)研究方法。這很重要，因?yàn)閂entas正在大膽打電話(huà)。由于投資組合重新定位，經(jīng)過(guò)幾年的業(yè)績(jī)下滑，它認(rèn)為2020年將是其運(yùn)營(yíng)資金(FFO)開(kāi)始“轉(zhuǎn)向”增長(zhǎng)的一年，2021年是關(guān)鍵的一年。那時(shí)Ventas表示，由于預(yù)期嬰兒潮退休浪潮，多年過(guò)度建設(shè)后，對(duì)高級(jí)住房的需求將超過(guò)供應(yīng)。反過(guò)來(lái)，這將推動(dòng)公司的FFO走高。

對(duì)于Ventas來(lái)說(shuō)，這是一筆大買(mǎi)賣(mài)，后者從高級(jí)住房中獲得約55%的凈營(yíng)業(yè)收入(NOI)。其總NOI的約23%來(lái)自?xún)糇赓U高級(jí)住宅物業(yè)。這些資產(chǎn)根據(jù)長(zhǎng)期合同租賃給運(yùn)營(yíng)商，通常包括預(yù)先設(shè)定的租金增加。這項(xiàng)業(yè)務(wù)一直很好，預(yù)計(jì)2019年的NOI增長(zhǎng)率約為1%。

這個(gè)增長(zhǎng)率并不是很高，但是當(dāng)你考慮房地產(chǎn)投資信托基金的高級(jí)住房運(yùn)營(yíng)投資組合(SHOP)時(shí)，它看起來(lái)很棒，后者占NOI的32%左右。這些是Ventas有效擁有和運(yùn)營(yíng)的資產(chǎn)(雖然從技術(shù)上講，它雇用其他人來(lái)運(yùn)營(yíng)設(shè)施)，使其能夠從運(yùn)營(yíng)績(jī)效的優(yōu)勢(shì)中受益 - 并承受下行風(fēng)險(xiǎn)。Ventas的2019年預(yù)測(cè)要求SHOP集團(tuán)的NOI下降幅度高達(dá)3%，這主要是因?yàn)楣┻^(guò)于求導(dǎo)致價(jià)格疲軟和需求疲軟。

SHOP投資組合一直是Ventas的主要逆風(fēng)，也是投資者關(guān)注的主要問(wèn)題。這是Ventas的股票在過(guò)去三年中落后于更廣泛的REIT集團(tuán)的原因之一。這個(gè)部門(mén)的好轉(zhuǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金來(lái)說(shuō)是一個(gè)巨大的好處，但在這個(gè)領(lǐng)域并不孤單。同行Welltower(紐約證券交易所代碼：WELL)和HCP(紐約證券交易所代碼：HCP)也有值得注意的SHOP投資組合，分別約為40%和36%。

2021年的故事

那么Ventas究竟如何得出2021年將成為供需轉(zhuǎn)型年的結(jié)論呢?

首先，它聘請(qǐng)了一名數(shù)據(jù)專(zhuān)家來(lái)幫助它建立一個(gè)專(zhuān)有數(shù)據(jù)庫(kù)。這是必要的，因?yàn)楦呒?jí)住房業(yè)相當(dāng)分散。雖然有一些主要的參與者，如Ventas，Welltower和HCP，但仍然有很多小型運(yùn)營(yíng)商。

其次，它收集了全國(guó)各地的人口指標(biāo)，高級(jí)住房建設(shè)，高級(jí)住房許可，入住率和滲透水平(目前使用老年人住房的老年人比例)等數(shù)據(jù)。利用這些數(shù)據(jù)從一個(gè)全新的角度來(lái)看這個(gè)行業(yè)，研究人員得出結(jié)論，整個(gè)市場(chǎng)將會(huì)看到2020年到2021年之間的供應(yīng)量下降和需求增加。這是對(duì)空間的更深入研究，而不僅僅是檢查正在建設(shè)的高級(jí)住宅物業(yè)。

這些累積的數(shù)據(jù)為Ventas提供了更詳細(xì)的分析，為其目前服務(wù)的子市場(chǎng)提供了新的見(jiàn)解。在那些通常處于高難度進(jìn)入富裕地區(qū)的市場(chǎng)中，Ventas認(rèn)為其潛力更大。雖然預(yù)計(jì)HCP總體上會(huì)更好地利用這一特定趨勢(shì)，但Ventas的預(yù)測(cè)表明其需求增長(zhǎng)將超過(guò)Welltower，并且增長(zhǎng)率將高于行業(yè)平均水平。與此同時(shí)，它領(lǐng)先于其服務(wù)區(qū)域的滲透率的百分點(diǎn)增長(zhǎng)。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，數(shù)據(jù)顯示更多人將開(kāi)始在其經(jīng)營(yíng)的地區(qū)使用高級(jí)住房。

如果其預(yù)測(cè)發(fā)揮作用，Ventas應(yīng)該做得很好。也就是說(shuō)，Welltower和HCP在這種情況下也會(huì)做得很好。因此，這些預(yù)測(cè)并不是必須選擇Ventas而不是最接近的同行的理由。然而，他們是一般對(duì)高級(jí)住房空間持樂(lè)觀態(tài)度的理由。

還有一段時(shí)間

幾年來(lái)，Ventas一直在努力應(yīng)對(duì)高級(jí)住宅市場(chǎng)的供過(guò)于求，與其同行一樣。這是每個(gè)房地產(chǎn)投資信托基金SHOP產(chǎn)品組合中的一個(gè)特殊痛點(diǎn)。但根據(jù)專(zhuān)有研究，Ventas認(rèn)為隧道盡頭的光明將在2021年開(kāi)始大放異彩。

如果您一直在等待醫(yī)療保健房地產(chǎn)投資信托基金的故事發(fā)布，那么這一天似乎正在快速逼近。如果你一直站在場(chǎng)邊，在等到Ventas，Welltower或HCP之前等待正面新聞，你可能想要立即開(kāi)始更密切地觀察