如何投資商城房地產投資信托基金

許多投資者害怕將資金投入任何與零售相關的股票，誰能責怪他們呢?感謝亞馬遜和其他電子商務零售商，在實體零售空間中出現了大量零售破產，商店關閉和大規(guī)模屠殺的浪潮。

雖然零售業(yè)的某些領域肯定會受到傷害，但重要的是要意識到所有類型的零售都不在同一條船上。舉一個例子，以折扣為導向的零售業(yè)蓬勃發(fā)展。如果你最近在Costco或Five Below，你就知道我的意思。擁有體驗成分的零售企業(yè)在大多數情況下表現也相當不錯 - 例如超大型電影院和高爾夫娛樂場所。

有一些以商場為中心的房地產投資信托(REITs)可以讓您投資于正確的零售類型。以下是您在投資任何商城房地產投資信托基金之前需要了解的內容，以及值得仔細研究的三個房地產投資信托基金。

什么是REIT?

REIT(發(fā)音為“reet”)或房地產投資信托是一種特殊類型的投資工具。描述房地產投資信托的簡單方法就像共同基金或ETF，但對于房地產資產。正如共同基金或ETF匯集投資者資金以購買一系列股票，債券或其他投資一樣，房地產投資信托基金會匯集許多投資者的資金，以擁有房地產資產組合。

創(chuàng)建房地產投資信托基金是為了讓個人投資者獲得房地產投資機會，否則這些投資機會將無法承受或不切實際。以這篇文章的重點為例，沒有太多人閱讀這篇文章，他們有能力購買一流的購物中心。但是，REIT可以讓您以這種方式投入資金。

為了有資格成為房地產投資信托基金，投資公司必須至少有75%的資產投資于房地產或相關資產，并且還必須從租金或其他房地產來源獲得75%或更多的收入。房地產投資信托必須承諾支付至少90%的應稅收入作為股息 - 這就是大多數房地產投資信托基金的收益率高于平均水平的原因。

REIT有兩個主要品種 - 股票房地產投資信托基金和抵押房地產投資信托基金。股權房地產投資信托基金主要擁有，經營，開發(fā)和/或管理實物投資房地產，而抵押房地產投資信托基金則投資于抵押貸款，抵押貸款支持證券和其他此類與金融相關的資產。對于本討論的其余部分，如果我使用REIT一詞，您可以假設我指的是股票REIT。

一些房地產投資信托基金，就像我將在本文中討論的三項房地產投資信托基金，在主要證券交易所公開交易。其他可用于公共投資，但不是交換列表，還有一些是私人的。

誰應該投資商城房地產投資信托?

Mall REITs為那些希望從投資中獲得強勁總回報的人們提供巨額投資。這些股票通常支付高于平均水平的股息收益率，但隨著零售業(yè)的發(fā)展，也提供了出色的增長潛力。

然而，與任何發(fā)展一樣，從舊的零售環(huán)境向在電子商務驅動的世界中運作的環(huán)境的轉變不會在一夜之間發(fā)生?？紤]購物中心房地產投資信托基金，就像我將要在這里嚴格討論的那些長期投資一樣。除非你有很長的時間來讓你的投資增長 - 至少五年左右 - 我不會建議你的投資組合的商城REIT。

最重要的是凈收入，在討論股票時通常與“收益”一詞互換使用。然而，凈收入是房地產投資信托基金賺多少錢的一個很差的指標。我不會對會計討論過于深入，但主要原因是允許公司將商業(yè)資產(包括房地產)折舊作為稅收利潤的扣除。對于大多數企業(yè)而言，其房地產持有可能包括工廠或倉庫，這并不會造成太大的扭曲。對于其資產幾乎完全是房地產的房地產投資信托基金來說，這是一個完全不同的故事。折舊“費用”往往使REIT收益遠低于實際收益。

這就是來自運營或FFO的資金流入的地方.FFO增加了折舊費用，并進行了一些其他較小的調整，讓投資者更清楚地了解房地產投資信托實際賺多少錢。將FFO視為REIT世界的“收益”，并相應地使用它 - 例如，在進行市盈率分析時。

更進一步，許多房地產投資信托基金也使用公司特定的FFO指標。您可能會看到這些列為核心FFO，標準化FFO或調整后的FFO。一般的想法是，這些調整某些一次性項目或考慮其他因素，以便盡可能清晰地顯示收入情況。作為一般規(guī)則，如果公司與其FFO一起發(fā)布其中一個指標，則在評估REIT作為投資的價值時使用它是個好主意。

房地產投資信托基金投資者要知道的另一個重要指標是資本化率或“資本化率”。這是房產的年收入占其購置成本(或當前市場價值)的百分比。它可用于顯示新獲得的房產的盈利程度，或者可以用來顯示房地產投資信托基金為其出售的房產獲得多少價值。例如，如果房地產投資信托以7%的上限率獲得1000萬美元的房產，這意味著該房產預計每年可產生70萬美元的營業(yè)收入。

REIT投資的優(yōu)勢

為了同意REIT分類的要求，這些公司享有相當大的稅收優(yōu)勢。具體而言，REIT不會在公司層面征稅，無論他們賺多少錢。

當您購買大部分股息時，公司賺取的利潤實際上是兩次征稅 - 一次是在公司層面獲利時，再次在個人層面上，因為利潤是作為股息支付給股東的。另一方面，房地產投資信托基金的利潤只有在向股東支付后才會征稅。如果投資者持有REIT在稅收優(yōu)惠退休賬戶(如IRA)中的股份，他們甚至不需要在個人層面上繳納股息稅，這使得房地產投資信托基金的投資成為夢幻般的投資。

將REIT添加到您的投資組合中還有一些其他優(yōu)勢。多元化是一個很大的問題 - 盡管公開交易的房地產投資信托基金是技術上的股票，但大多數專家將房地產置于不同的資產類別。此外，房地產投資信托基金是優(yōu)秀的總回報投資，這意味著它們旨在產生高收入水平，以及長期股價升值，因為基礎的房地產投資組合價值增長。

為何投資商場房地產?

商場進行可靠的投資有幾個很好的理由。其中：

商場往往非常多樣化。如果一個商場有100個不同的商店，那么它不會過于依賴任何一個租戶的收入。

商場也傾向于長期租賃他們的空間給租戶，并逐步增加租金(稱為自動扶梯)。

由于目前的逆風影響零售業(yè)，商場房地產投資信托基金的估值較低。

我們之前討論過上限費率; 截至最新可用信息，平均商場物業(yè)的上限率為8.2%。相比之下，平均公寓和工業(yè)物業(yè)的比例分別為5.3%或6.4%。換句話說，相對于其收入潛力，零售物業(yè)的價值顯著低于許多其他類型的商業(yè)地產。

此外，值得澄清的是，大多數商業(yè)房地產，包括商場，通常分為A，B或C.(有D類房產，但你不想投資它們。這些通常是位于雖然沒有任何官方標準可以將商場納入某個“等級”，但A類是指具有現代化設施的頂級商場，位于理想的區(qū)域，B類和B類C商場指的是質量較差的房產。

適合投資的商場

簡而言之，我建議將您的搜索范圍縮小到可能適應不斷變化的零售環(huán)境的購物中心。例如，擁有大量餐飲選擇，混合用途空間和現代化設施的A級購物中心擁有無法在線復制的體驗組件。奧特萊斯購物中心提供廉價商品，這些商品通常無法在網上獲得，而這種折扣優(yōu)勢使得它們除了具有抗電子商務外，還具有抗衰退性。

另一方面，較舊的購物中心和那些嚴格依賴于幾家大型主力商店和一些全零售店的舊式購物中心模式的購物中心也不太可能適應零售業(yè)的變化。我們已經看到REIT中的一些虧損和股息削減專門從事B類和C類商場的特性，而且在很多情況下疼痛可能會變得更糟。

需要明確的是，房地產投資信托基金通常不會明確說明他們持有C類房產。但是，您可以閱讀每個房地產投資信托基金的最新年度報告，以更好地了解其擁有的商場類型。

投資商城房地產投資信托基金的風險

除了可能導致電子商務競爭和潛在租戶破產的風險 - 通過提供一流的設施，現代餐飲選擇和其他此類功能可以稍微減輕 - 投資者應該有一些其他風險意識到。

利率：一般而言，利率上升環(huán)境對房地產投資信托基金不利。隨著無風險利率的上升(10年期國庫券是一個很好的房地產投資信托基金指標)，投資者預計REITs等基于收益的投資會帶來更多的風險溢價。由于收益率和價格走勢相反，這給房地產投資信托基金的股價帶來下行壓力。

成本高的借款：大多數房地產投資信托基金依靠借入資金來增長，利率上升意味著借貸成本上升。

執(zhí)行風險：當商場投入大量資源來適應不斷變化的消費趨勢時，他們面臨著更大的壓力，需要做出正確的改變。例如，一家商場房地產投資信托我即將討論翻新和重新利用以前被Sears和JC Penney等陷入困境的主力商店占據的空間的計劃。如果轉型成功吸引新租戶和更高的租金收入，那就太棒了。請記住，句子以“if”開頭。

3個頂級商城REIT

現在我們已經討論了房地產投資信托基金的投資和正確的商業(yè)房地產投資，讓我們來看看一些例子。以下是三個商場房地產投資信托基金，它們在不斷變化的零售環(huán)境中處于有利位置，所有這些都實施了一些獨特的策略。