解密深圳房價暴漲真實原因（深圳房價暴漲背后有什么原因）

大家好，綜合小編來為大家講解下。解密深圳房價暴漲真實原因，深圳房價暴漲背后有什么原因很多人還不知道，現(xiàn)在讓我們一起來看看吧！

　　周身上下都是拳，挨著何處何處擊。

　　從深圳第一豪宅背后的資本大佬，到把房子炒成了股票的“最窮炒房團(tuán)”，最近一段時間，何師父沒少念叨深圳樓市。

　　這是沒有辦法的事，20年來的中國，若論最穩(wěn)定最快速增值的資產(chǎn)，沒有超過深圳房地產(chǎn)的。老何作為一個財經(jīng)UP主，自然是必須好好研究這個課題。

　　我們先看一組數(shù)據(jù)：

　　根據(jù)中國房價行情網(wǎng)數(shù)據(jù)，在中國經(jīng)濟(jì)遭遇前所未有困難的2020年，深圳房價漲幅依然高達(dá)32.9%。很多熱門小區(qū)，漲幅達(dá)到50%以上。

　　八仙過海，尚且需要各顯神通，可是深圳炒房客，比神仙還要逍遙，光著屁股從泡沫里游過去，就能輕輕松松把錢賺到手。

　　沒上車的永遠(yuǎn)在騷動，買了房的都有恃無恐。

　　那么問題來了，深圳房價可以持續(xù)穩(wěn)定暴漲，甚至無視全國房地產(chǎn)市場走勢，走出獨(dú)立行情，究竟誰給了ta勇氣？

　　關(guān)于房地產(chǎn)價格暴漲，常識性的歸因是這幾個：地方財政對土地依賴的推動力，貨幣超發(fā)導(dǎo)致脫實向虛的涌動。老何要告訴你的是，這些理由全部錯誤。

　　常識固然重要，但是不做深入研究僅憑常識推斷，往往會南轅北轍。

　　其實只要簡單查一下數(shù)據(jù)，你就會發(fā)現(xiàn)，深圳政府早就不需要靠賣地賺錢了。而房產(chǎn)金融化貽害無窮，可歸根結(jié)底，金融炒作的基礎(chǔ)在于稀缺，金融化只是房價永遠(yuǎn)上漲的副產(chǎn)物而已。

　　真相或許讓你聽起來很不舒服，但事實上，對制造業(yè)能推動GDP的不恰當(dāng)執(zhí)迷，恐怕才是深圳房價的最大推手。

　　何師父今天就來剖析一下這個顛覆常識的深圳樓市，以及樓市之外的更大問題。

　　一、土地財政深圳背鍋

　　過去20年，全中國房價都是一路上漲，有一個背后原因大家早就耳熟能詳，那就是土地財政——地方政府拿賣地的錢，去進(jìn)行規(guī)模龐大的投資，拉動GDP增長。

　　所以很多人說，一旦房價下降，損害的是所有人的利益。更有人覺得，房價綁架了地方政府，所以沒法下跌。

　　但是，把這個邏輯套在深圳頭上，是典型的看后視鏡開車。

　　三、四十年前，土地財政的確對深圳貢獻(xiàn)巨大。當(dāng)時國家能拿給深圳特區(qū)的真金白銀并不多，某種程度上，深圳是中國土地財政的開創(chuàng)者之一，沒有賣地收入和土地融資，就沒有深圳的高速發(fā)展。

　　但是今天的深圳是什么樣？

　　拿出一個街道辦的制造業(yè)就能跟美國PK，這雖然是調(diào)侃，但確實說明了深圳今天的制造業(yè)之發(fā)達(dá)。

　　可是坐擁華為、騰訊、萬科等優(yōu)質(zhì)企業(yè)，也恰恰讓深圳成為全國最不依賴土地財政的城市，稅收才是深圳最大財源。

　　根據(jù)2020年一般公共預(yù)算收入和土地出讓金對比，深圳的土地財政依賴度僅有27%，其它城市動輒100%以上（地方政府有多個財政賬本，土地出讓金屬于政府性基金收入，不包含在一般公共預(yù)算收入之內(nèi)，所以會出現(xiàn)超過100%的情況）。

　　周身上下都是拳，挨著何處何處擊。

　　從深圳第一豪宅背后的資本大佬，到把房子炒成了股票的“最窮炒房團(tuán)”，最近一段時間，何師父沒少念叨深圳樓市。

　　這是沒有辦法的事，20年來的中國，若論最穩(wěn)定最快速增值的資產(chǎn)，沒有超過深圳房地產(chǎn)的。老何作為一個財經(jīng)UP主，自然是必須好好研究這個課題。

　　我們先看一組數(shù)據(jù)：

　　根據(jù)中國房價行情網(wǎng)數(shù)據(jù)，在中國經(jīng)濟(jì)遭遇前所未有困難的2020年，深圳房價漲幅依然高達(dá)32.9%。很多熱門小區(qū)，漲幅達(dá)到50%以上。

　　八仙過海，尚且需要各顯神通，可是深圳炒房客，比神仙還要逍遙，光著屁股從泡沫里游過去，就能輕輕松松把錢賺到手。

　　沒上車的永遠(yuǎn)在騷動，買了房的都有恃無恐。

　　那么問題來了，深圳房價可以持續(xù)穩(wěn)定暴漲，甚至無視全國房地產(chǎn)市場走勢，走出獨(dú)立行情，究竟誰給了ta勇氣？

　　關(guān)于房地產(chǎn)價格暴漲，常識性的歸因是這幾個：地方財政對土地依賴的推動力，貨幣超發(fā)導(dǎo)致脫實向虛的涌動。老何要告訴你的是，這些理由全部錯誤。

　　常識固然重要，但是不做深入研究僅憑常識推斷，往往會南轅北轍。

　　其實只要簡單查一下數(shù)據(jù)，你就會發(fā)現(xiàn)，深圳政府早就不需要靠賣地賺錢了。而房產(chǎn)金融化貽害無窮，可歸根結(jié)底，金融炒作的基礎(chǔ)在于稀缺，金融化只是房價永遠(yuǎn)上漲的副產(chǎn)物而已。

　　真相或許讓你聽起來很不舒服，但事實上，對制造業(yè)能推動GDP的不恰當(dāng)執(zhí)迷，恐怕才是深圳房價的最大推手。

　　何師父今天就來剖析一下這個顛覆常識的深圳樓市，以及樓市之外的更大問題。

　　下方的圖高能反常識，需要認(rèn)真讀一讀。

　　何師父簡單講幾個結(jié)論性要點：

　　1.房價最高，漲幅最快的幾個城市，深圳、上海、北京，財政對土地的依賴度都不高，甚至可以說早就擺脫了土地財政依賴。

　　2.近年來，制造業(yè)尤其是高新技術(shù)企業(yè)發(fā)展較為快速的城市，對土地財政的依賴度也在中位數(shù)以下，如蘇州、合肥、天津、長沙、重慶。

　　3.一個鮮明的特點是，直轄市和特區(qū)跟省會類的大城市相比，對土地財政的依賴度急劇降低，這可能是因為其現(xiàn)代化轉(zhuǎn)型更徹底所致。

　　深圳是最近幾年房價漲幅最大的城市之一，顯然不能用土地財政來解釋。

　　從下面這張圖可以明顯看出，深圳一點都不急著賣地，2011年之后的土地出讓面積急劇減少。

　　深圳高房價的真正原因顯然易見：住房實在是太少了。

　　這也符合基本的經(jīng)濟(jì)學(xué)常識：房地產(chǎn)價格歸根結(jié)底由供需關(guān)系決定的。我們把右軸的房價絕對值改成增速，再做一張圖，能看得更清楚：

　　過去十五年間，住宅用地出讓面積與房價增速，呈現(xiàn)明顯的負(fù)相關(guān)。

　　2011年之后的土地出讓斷崖式下滑，新房供應(yīng)太少，是此后深圳房價暴漲的根本原因。

　　二、十幾人搶一套房

　　深圳的房子到底少到什么程度？

　　為了說明這個問題，我們先要搞清楚深圳的常住人口數(shù)量，然后根據(jù)人口算出，深圳理論上需要多少住房。

　　可惜的是，深圳究竟有多少人口，一直缺乏統(tǒng)一口徑。

　　2016年，《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道》曾經(jīng)提到，深圳住建局測算，“十三五”期末（2020年），深圳常住人口將達(dá)到1200萬，并按照20%的保障比例，算出深圳保障房供應(yīng)缺口30萬到40萬套。

　　可是這個口徑，跟其它政府?dāng)?shù)據(jù)是打架的。

　　根據(jù)深圳政府統(tǒng)計公報，2015年深圳常住人口就達(dá)到了1138萬。《深圳市人口與社會事業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃》提出，深圳2020將實現(xiàn)1480萬人常住人口的目標(biāo)。

　　更嚇人的是，《南方都市報》早在2005年就報道，深圳市公安局負(fù)責(zé)人在政府發(fā)布上表示，深圳實際總?cè)丝谝呀?jīng)超過1200萬。

　　2017年，中國移動廣東分公司根據(jù)手機(jī)用戶數(shù)據(jù)算出，即使考慮到一人多卡情況，深圳18歲以上的月常駐人口也超過2200萬。

　　日均留駐時長超過10小時的18歲以上移動手機(jī)用戶

　　深圳市規(guī)劃國土發(fā)展研究中心副總規(guī)劃師李江最近也在公開演講中承認(rèn)，深圳的實際居住人口早已超過了2000萬。

　　截止到2018年，深圳市共有各類住房1065萬套（間），看上去也夠2000萬人住了？

　　其實不然。

　　這1065萬套房子中，將近一半是城中村，剩下的還有工廠宿舍、單位自建房、旅館等，真正可供普通人購買的商品房，只有181萬套，平均十多個人搶一套房子。

　　深圳市規(guī)土委曾經(jīng)承認(rèn)，深圳的住房自有率僅有20%。

　　少數(shù)農(nóng)民占有了全深圳一半的房子，真正創(chuàng)造了深圳價值的人卻無房可住，這種狀況實在說不過去。

　　這就導(dǎo)致了以下局面：如果房價也能講估值，現(xiàn)在的深圳房價估值獨(dú)步全國，北京上海根本望塵莫及。

　　根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)，2020年深圳房價收入比達(dá)到48.1倍，普通人不吃不喝48年，才能買得起40平米的房子。

　　三、脫虛向?qū)?/p>

　　有一種流行的說法，認(rèn)為深圳房子緊缺是天然的，因為深圳本來面積就小，大約只有北京的八分之一，上海的三分之一。

　　但實際上，如果比較建成區(qū)面積，三個城市差異并沒有這么大。

　　根據(jù)住建部《2019年城市建設(shè)統(tǒng)計年鑒》，深圳建成區(qū)面積960平方千米，不到全市總面積的50%。北京建成區(qū)面積是1469平方千米，上海是1238平方千米。

　　考慮到深圳人口也比北京上海要少，土地面積差異可以忽略不計了。

　　深圳土地供應(yīng)的真正問題，是根本沒有把土地用來蓋住宅，而是長期傾向于工商業(yè)用地。

　　是的，別的地方的問題是“脫實向虛”炒房，深圳可能正好倒過來，“脫虛向?qū)?rdquo;讓住房的不平衡加劇了。

　　中國（深圳）綜合開發(fā)研究院地產(chǎn)研究中心主任宋丁指出，在深圳全部土地供應(yīng)中，住房用地的比例只有不到20%。

　　這個數(shù)字遠(yuǎn)低于全國城市平均水平31.4%，更別提美國的 46.9%、日本的 61.3%。

　　大家都詬病香港住房問題嚴(yán)重，但即使香港的住宅用地占建成區(qū)比例，也達(dá)到了28%。深圳不只是香港化，而且比香港更加極端。

　　據(jù)證券時報·數(shù)據(jù)寶統(tǒng)計，過去十年，深圳住宅用地成交面積431.5萬平米，居全國103個城市倒數(shù)第四，不到北京的10%、上海的5.8%。

　　2017年，深圳全年竟然沒有供應(yīng)一塊純住宅用地。

　　一張圖概括深圳居住用地供應(yīng)現(xiàn)狀，真是標(biāo)準(zhǔn)的“扎心”了：

　　對于企業(yè)用地，深圳卻極為慷慨。

　　深圳的寫字樓面積是全國最高的，存量商業(yè)+寫字樓的規(guī)模總量已達(dá)到1.6億平方米，是東京的1.2倍，GDP卻只有東京的40%。而深圳規(guī)劃的寫字樓增量預(yù)計還將有1億平方米。

　　蓋了這么多寫字樓，其實根本沒人用。

　　2020年第四季度，深圳寫字樓的空置率達(dá)到了29%。

　　高企的寫字樓空置率，以及華為等企業(yè)的外遷，被作為深圳經(jīng)濟(jì)脫實向虛的證據(jù)，但這種說法有失偏頗。

　　深圳寫字樓確實有不少是服務(wù)于金融，尤其2018年之前，深圳大量的豪華寫字樓租戶，都是P2P等金融詐騙公司。

　　但別忘了，深圳無數(shù)制造業(yè)、高科技創(chuàng)業(yè)公司也都受益于供應(yīng)過剩的辦公場地。有多少遠(yuǎn)銷全球的電子產(chǎn)品，都誕生在外表平平無奇的深圳寫字樓里？

　　沒有人比深圳中小企業(yè)更懂得商業(yè)用地的價值。

　　所以，拿房價問題來說深圳“脫實向虛”，完全是找錯了靶子。

　　四、制造業(yè)悖論

　　理論上說，制造業(yè)能提高中下層居民收入，有益于老百姓買房。對深圳“脫實向虛”的口誅筆伐，看上去讓你站在了道德的制高點。

　　但現(xiàn)實往往存在大量悖論，恰恰是深圳對制造業(yè)的過度扶持，讓你更加買不起房了。

　　為什么這么說？

　　實際上，深圳在過去四十年始終是“工業(yè)立市”的典范。2019年，深圳的二、三產(chǎn)比重大約是四六開，二產(chǎn)占比遠(yuǎn)高于北上廣。

　　最近幾年華為等大企業(yè)的外遷，也讓深圳政府非常焦慮，正想盡辦法加大對工業(yè)的支持。

　　而地方政府最得心應(yīng)手的產(chǎn)業(yè)支持手段，就是供地。

　　在土地拍賣制度下，拍賣溢價率可以大致反映土地供應(yīng)的緊缺程度。從上圖可以看到，最近幾年，深圳工業(yè)用地的溢價率一直接近于零，說明供應(yīng)非常充足。

　　大家去龍崗等工業(yè)區(qū)看一看，就能感受到深圳在這方面有多大方。

　　住宅用地的供應(yīng)，卻在對實體經(jīng)濟(jì)的支持中受到進(jìn)一步擠壓。

　　從2012年起，深圳每年的新增土地供應(yīng)主要來自舊城改造，其中很大一部分是把落后的舊工業(yè)區(qū)拆除改造，簡稱“工改”。

　　“工改”過程中，原本有一個做法是把“普通工業(yè)用地”（M1）改變?yōu)?ldquo;新型產(chǎn)業(yè)用地”（M0），后者允許在產(chǎn)業(yè)園內(nèi)配套建設(shè)商業(yè)、公寓，這是深圳新增住房的重要來源。

　　然而，為了應(yīng)對實體經(jīng)濟(jì)的不斷外遷，擴(kuò)大工業(yè)工地面積，深圳拿出了一個簡單粗暴的辦法。2018年8月印發(fā)的《深圳市工業(yè)區(qū)塊線管理辦法》，嚴(yán)禁在工業(yè)用地中安排成套商品住宅、專家樓、商務(wù)公寓，直接切斷了這條增加住宅的途徑。

　　2019年11月，深圳一次性推出30平方公里的產(chǎn)業(yè)用地，這比上海整個“十三五”期間的新增產(chǎn)業(yè)用地都要多。

　　更直觀一點說，深圳2021年的住宅用地供應(yīng)計劃是363.3公頃，相當(dāng)于3.63平方公里，僅僅是上述產(chǎn)業(yè)用地面積的十分之一。

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